Das Wichtigste in Kürze
Immobilienmakler werden setzt nur die Erlaubnis nach § 34c GewO voraus. Schwer sind die Pflichten danach und die knappe Liquidität der ersten Jahre. Rechnen Sie vorher aus, wie viele Abschlüsse Ihre Fixkosten decken.
Immobilienmakler werden ist in Deutschland rechtlich einfach. Eine bestimmte Ausbildung verlangt das Gesetz nicht. Eine Sachkundeprüfung gibt es ebenfalls nicht. Viele Gründer schließen daraus, dass der Start auch wirtschaftlich leicht fällt.
Das Gegenteil trifft zu. Der Makler verdient nur bei Erfolg, die Kosten laufen jeden Monat. Rund zwei Drittel der Kosten sind fix. In umsatzschwachen Jahren arbeitete die Branche nach langjährigen Erhebungen mit Verlust. Wer gründet, braucht deshalb einen Plan für Erlaubnis, Pflichten und Liquidität.
Erlaubnis nach § 34c GewO
Wer gewerbsmäßig Immobilien vermittelt oder nachweist, braucht die Erlaubnis nach § 34c GewO. Sie wird bei der zuständigen Behörde am Geschäftssitz beantragt. Vor der Erteilung dürfen Sie nicht tätig werden. Die Behörde prüft zwei Punkte:
- Zuverlässigkeit: keine Vermögensdelikte, keine Steuerhinterziehung, keine Gewerbeuntersagung
- Geordnete Vermögensverhältnisse: kein Insolvenzverfahren, kein Eintrag im Schuldnerverzeichnis
Bei einer GmbH muss jeder Geschäftsführer diese Voraussetzungen erfüllen. Unabhängig von der Erlaubnis melden Sie das Gewerbe beim Gewerbeamt an. Wer ohne Erlaubnis tätig wird, handelt ordnungswidrig. Das Bußgeld beträgt bis zu 5.000 Euro.
Pflichten nach MaBV und GwG
Mit der Erlaubnis gilt die Makler- und Bauträgerverordnung. Sie verlangt Aufzeichnungen und die Information der Auftraggeber, beim Makler meist über das Exposé. Unterlagen bewahren Sie fünf Jahre auf. Eine jährliche Pflichtprüfung gilt für Makler nicht. Die Behörde kann aus besonderem Anlass prüfen.
Nach dem Geldwäschegesetz sind Makler Verpflichtete. Sie identifizieren Ihre Kunden und dokumentieren das. Hinzu kommen Informationspflichten nach der Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung und der Datenschutz. Richten Sie diese Abläufe vom ersten Auftrag an ein.
Haben Sie Fragen zum Start als Immobilienmakler?
Sie schildern Ihren Fall zum Start als Immobilienmakler und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Rechtsstand für Makler 2026
Seit dem 24. Juli 2026 gilt für Immobilienmakler keine Weiterbildungspflicht mehr. Bis dahin waren 20 Stunden in drei Kalenderjahren vorgeschrieben. Für Wohnimmobilienverwalter bleibt die Pflicht bestehen. Wer Makeln und Verwalten verbindet, bildet sich also weiter fort.
Eine Berufshaftpflicht schreibt das Gesetz nur Wohnimmobilienverwaltern vor. Für Makler ist sie freiwillig. Fehlende Pflicht bedeutet nicht fehlendes Wissen: Die Rechtsprechung verlangt ein Mindestmaß an Fachkenntnis für Ihre Aufklärungspflichten. Ohne fachliche Grundlage haften Sie für Fehler in der Beratung.
Kosten und Umsatz der ersten Jahre
Ihr Umsatz ist die Provision. Nach dem Erfolgsprinzip entsteht sie erst mit dem Hauptvertrag. Zwischen Auftrag und Zahlung liegen oft Monate. Ein Einzelmakler setzte nach IVD-Zahlen 2017 im Schnitt rund 90.000 Euro im Jahr um.
Davon gehen zuerst die Fixkosten ab. Sie liegen bei 65 bis 70 Prozent der Gesamtkosten. Der größte Posten ist Ihr eigener Unternehmerlohn. Ein typischer Fehler von Gründern ist ein teures Geschäftsfahrzeug auf Leasing. Planen Sie Ausgaben stets nach den erwarteten Einnahmen.
Beachten Sie die Umsatzsteuer. Maklerleistungen unterliegen 19 Prozent. Bei privaten Auftraggebern verteuert sie Ihre Leistung, ohne Ihren Gewinn zu erhöhen. Kalkulieren Sie Provisionen deshalb immer netto.
Vom Start zum stabilen Maklerbüro
Makler kommen in Deutschland meist über die Angebotsseite an ihre Aufträge. Ihr Engpass ist also die Akquise von Objekten. Messen Sie früh, wie viele Aufträge zum Abschluss führen. Diese Erfolgsquote zeigt Ihnen, welche Objekte und Vertragsarten sich rechnen.
Legen Sie früh fest, wo Sie stehen wollen. Zwischen dem Schmalspurmakler und dem Anbieter mit Home-Staging liegt eine weite Spanne. Ihre Position folgt aus Fachkompetenz, Objektlage und Rentabilität. Fast zwei Drittel der Makler arbeiten lokal oder regional. Ein klar umrissenes Gebiet erleichtert Ihnen den Aufbau von Bekanntheit und Vergleichsdaten.
Als Richtwert gilt: Ein kleines Büro braucht etwa alle zwei Wochen einen Notartermin. Stellen Sie früh eine zweite Person für den Innendienst ein. Dann bleibt Ihre Zeit für Eigentümer und Besichtigungen.
Haben Sie Fragen zum Start als Immobilienmakler?
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Fazit zum Start als Immobilienmakler
Die Erlaubnis nach § 34c GewO ist schnell beantragt. Entscheidend sind die Pflichten danach und eine knappe Liquidität in den ersten Jahren. Seit Juli 2026 entfällt für Makler die Weiterbildungspflicht, nicht der Bedarf an Fachwissen.
Rechnen Sie vor dem Antrag aus, wie viele Abschlüsse Ihre Fixkosten und Ihren Unternehmerlohn decken.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
Erlaubnis nach § 34c GewO
- § 34c GewO
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- § 14 GewO
- § 144 GewO
Pflichten nach MaBV und GwG
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- § 10 MaBV
- § 16 MaBV
- Erlaubnisse nach § 34c GewO – IHK Berlin, 2026
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- § 2 GwG
Rechtsstand für Makler 2026
- Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler fällt weg – IHK Hannover, 2026
- Erlaubnisse nach § 34c GewO – IHK Berlin, 2026
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 15 MaBV
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
Kosten und Umsatz der ersten Jahre
- § 652 BGB
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- § 12 UStG
Vom Start zum stabilen Maklerbüro
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
Gesetze
Weitere Quellen im Netz
- Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler fällt weg – IHK Hannover, 2026
- Erlaubnisse nach § 34c GewO – IHK Berlin, 2026
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
