Das Wichtigste in Kürze
Ein gutes Maklerexposé informiert vollständig, wirbt gezielt und bleibt ehrlich. Übertriebene Beschreibungen locken falsche Interessenten, fehlende Pflichtangaben führen zu Bußgeldern. Prüfen Sie Ihr Exposé mit den Augen eines Käufers.
Maklerexposés sind für die meisten Interessenten der erste Kontakt mit einem Objekt. In Portalen entscheiden wenige Eckdaten, ob jemand weiterliest. Danach folgen Text, Bilder und Grundriss. Wer dort nicht überzeugt, erhält keine Anfrage.
Ein schönes Exposé allein reicht nicht. Übertriebene Beschreibungen locken die falschen Interessenten an. Sie kosten Zeit durch erfolglose Besichtigungen. Fehlende Pflichtangaben führen zu Bußgeldern und Abmahnungen.
Rechtsstand Oktober 2026: Was sich geändert hat
- Bis zum 31.12.2026 gelten die bisherigen Regeln zum Energieausweis weiter.
- Ab dem 01.01.2027 ist der digitale Ausweis Standard. Papier gibt es nur auf Verlangen.
- Der Verbrauchsausweis stützt sich dann auf 2 statt 3 Jahre.
- Vorzulegen ist er auch bei Verlängerung eines Mietvertrags und bei größeren Renovierungen.
- Anzeigen nennen ab 2027 zusätzlich das Ausstellungsdatum. Verstöße kosten bis zu 10.000 Euro.
Quelle: Haufe: Energieausweise ab 2027, 10.08.2026; Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, BGBl. 2026 I Nr. 226 vom 28.07.2026
Vier Aufgaben des Exposés
Das Exposé ist Informationsmedium und Werbemittel zugleich. Es erfüllt vier Aufgaben, die ineinandergreifen. Für Interessenten ist es Entscheidungshilfe für Anfrage und Besichtigung. Logo, Farben und Gestaltung verbinden das Objekt mit dem Makler.
- Sachinformation über Objekt und Angebotsbedingungen
- Markttransparenz durch vergleichbare Angaben und Endpreise
- Werbung für das Objekt bei der passenden Zielgruppe
- Werbung für das Maklerunternehmen und seinen Auftritt
Das Exposé ist ein unverbindliches Objektangebot und noch kein Vertragsangebot. Ein Kaufentschluss setzt bei Bestandsimmobilien regelmäßig die Besichtigung voraus. Das Exposé bereitet diese Besichtigung vor und ergänzt sie danach.
Pflichtangaben im Exposé
Die Makler- und Bauträgerverordnung verlangt bestimmte Angaben. Der Makler informiert schriftlich, richtig, vollständig und rechtzeitig. Spätestens bei Aufnahme der Verhandlungen liegen sie dem Interessenten vor. Für eine Kaufentscheidung allein genügt dieser Katalog nicht.
- Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks
- Art, Alter, Zustand und Ausstattung des Gebäudes
- Wohn- und Nutzfläche sowie Zahl der Zimmer
- Kaufpreis einschließlich zu übernehmender Belastungen
- Provision als Endpreis mit Umsatzsteuer
Für Immobilienanzeigen gelten zusätzlich Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Dazu zählen Art des Ausweises, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Genaue Anschrift und Eigentümer nennt der Makler erst nach dem Provisionsversprechen. Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten.
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Kurzexposé und Langexposé
In Portalen stehen zuerst die Eckdaten in einer Tabelle. Objektart, Lage, Fläche, Zimmer und Preis entscheiden über den Klick. Danach lesen Interessenten Text und Bilder.
Das Kurzexposé enthält nur diese Grunddaten. Es dient der Suche in Portalen, dem Aushang und dem Austausch unter Maklern. Das Langexposé beschreibt das Objekt ausführlich in Text und Bild. Es enthält noch keine Daten, die einen Kontakt ohne Makler ermöglichen.
- Deckblatt mit Objektbezeichnung und Makler
- Makrolage und Mikrolage
- Objektdaten, Grundriss und Fotos
- Energieausweis, Mieterliste und weitere Anlagen
Diese Reihenfolge führt vom Allgemeinen zum Besonderen. Viele Portale geben sie in ihrer Eingabemaske bereits vor. Das ausführliche Exposé versenden viele Makler erst nach einer Anfrage per E-Mail. So belegen sie den Zugang der Widerrufsbelehrung.
Sprache, Bilder und Grundriss
Maßgeblich ist der Blick des Empfängers, nicht der Geschmack des Maklers. Wesentliches steht knapp und vollständig im Text. Lange Exposés werden oft nicht zu Ende gelesen.
Die Sprache bleibt verständlich. Statt Teileigentum heißt es Eigentumswohnung mit Garage. Abkürzungen wie ETW oder EBK haben in der Werbung nichts verloren. Flächenangaben nennen ihre Berechnungsgrundlage.
Bilder und Grundrisse wecken Vorstellungen, die Text nicht erreicht. Mindeststandard sind ein gestalteter Grundriss, aussagekräftige Fotos und der Energieausweis als Datei. Trotz aller Sachlichkeit darf der Text Gefühle ansprechen. Schlecht belichtete Fotos und kopierte Pläne wirken dagegen nachlässig.
Ehrlich beschreiben, gezielt auswählen
Ein Makler braucht nur einen Käufer. Das Exposé spricht deshalb gezielt die passende Zielgruppe an. Was dem einen wichtig ist, schreckt den anderen ab. Ein Handwerker sucht Renovierungsbedarf, ein vielbeschäftigter Käufer ein bezugsfertiges Haus.
Eine realistische Darstellung filtert unpassende Interessenten vorab heraus. Auch Nachteile gehören ins Exposé. Das spart Besichtigungen ohne Aussicht auf Abschluss.
Alle Fakten müssen stimmen. Angaben des Eigentümers kennzeichnet der Makler als solche. Aussagen ins Blaue, etwa zur Bebaubarkeit, unterbleiben. Fehlerhafte Fakten können den Makler schadensersatzpflichtig machen.
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Fazit zum Maklerexposé
Ein gutes Exposé informiert vollständig, wirbt gezielt und bleibt ehrlich. Pflichtangaben, klare Sprache und gute Bilder gehören zusammen. Es ersetzt die Besichtigung nicht, es bereitet sie vor.
Lesen Sie Ihr Exposé mit den Augen eines Käufers und streichen Sie Ungeprüftes.
Herzliche Grüße
Dominik Eller & Christina Fischer
Quellen
Einleitung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
Vier Aufgaben des Exposés
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Pflichtangaben im Exposé
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 87 GEG
- Fischer, Energieausweise ab 2027: Was sich alles ändert – Haufe, 2026
- Blankenstein, Maklerpflichten nach GewO, MaBV und GeldwäscheG / 2.5 Informationspflicht – Haufe
Kurzexposé und Langexposé
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- § 355 BGB
Sprache, Bilder und Grundriss
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Ehrlich beschreiben, gezielt auswählen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Gesetze
Weitere Quellen im Netz
- Fischer, Energieausweise ab 2027: Was sich alles ändert – Haufe, 2026
- Blankenstein, Maklerpflichten nach GewO, MaBV und GeldwäscheG / 2.5 Informationspflicht – Haufe
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
