Das Wichtigste in Kürze
Tierhaltung in der Mietwohnung ist bei Kleintieren frei, bei Hunden und Katzen entscheidet die Abwägung. Pauschale Verbote sind unwirksam, ein Erlaubnisvorbehalt ist zulässig. Ersetzen Sie ein pauschales Tierverbot im Mustervertrag durch diesen Vorbehalt.
Tierhaltung in der Mietwohnung ist im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt. Trotzdem entscheidet sie oft über Frieden oder Streit im Haus. Ein Hund bellt, eine Katze markiert, ein Aquarium läuft aus. Gleichzeitig gehört das Haustier für viele Mieter zum normalen Leben.
Viele Formularverträge enthalten noch ein pauschales Verbot von Hunden und Katzen. Diese Klauseln sind seit 2013 unwirksam. Wer sich darauf verlässt, steht im Streit ohne Regel da. Klare, wirksame Vereinbarungen und eine saubere Abwägung im Einzelfall schützen Sie besser.
Kleintiere sind immer erlaubt
Kleintiere gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Dafür brauchen Sie keine Regel im Vertrag. Der Mieter braucht keine Erlaubnis. Dazu zählen:
- Zierfische und Aquarien üblicher Größe
- Wellensittiche und andere kleine Vögel
- Hamster, Meerschweinchen und Kaninchen
- ungefährliche kleine Reptilien
Voraussetzung ist, dass von den Tieren keine Störung ausgeht. Ein Dutzend Katzen ist keine Kleintierhaltung mehr. Bei großen Aquarien oder Terrarien fragen Sie nach Gewicht und Volumen. Prüfen Sie im Zweifel die Tragfähigkeit der Decke. Vereinbaren Sie, dass der Mieter Wasserschäden über seine Haftpflichtversicherung absichert.
Hunde und Katzen nach Abwägung
Der BGH hat am 20. März 2013 entschieden: Ein generelles Verbot von Hunden und Katzen in einem Formularvertrag ist unwirksam. Es benachteiligt den Mieter unangemessen nach § 307 BGB. Ob ein Tier zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, entscheidet eine Abwägung im Einzelfall.
Unwirksamkeit des Verbots heißt nicht, dass alles erlaubt ist. Sie wägen die Interessen aller Beteiligten ab. Dazu zählen Ihre Interessen, die des Mieters, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn.
- Art, Größe und Zahl der Tiere
- Größe und Lage der Wohnung
- Allergien oder Ängste anderer Bewohner
- bisherige Störungen im Haus
- besonderer Bedarf, etwa ein Blindenhund
Haben Sie Fragen zur Tierhaltung in Ihrer Mietwohnung?
Sie schildern Ihren Fall zur Tierhaltung in Ihrer Mietwohnung und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Wirksame Klauseln zur Tierhaltung
Ein Erlaubnisvorbehalt für Hunde und Katzen ist zulässig. Der Mieter fragt vorher, Sie entscheiden nach Abwägung. Ihre Entscheidung muss sachlich begründet sein. Auch diese Regeln halten einer Prüfung stand:
- Verbot von Kampfhunden und deren Kreuzungen
- Verbot gefährlicher Tiere wie Gift- oder Würgeschlangen
- Pflicht zur Leine im Treppenhaus und auf dem Hof
- Haftung des Mieters für Schäden durch das Tier
Unwirksam sind ein Verbot jeder Tierhaltung einschließlich Kleintieren und ein jederzeitiger Widerruf ohne Grund. Halten Sie jede Erlaubnis schriftlich fest. Nennen Sie Tierart, Rasse und Zahl. Für ein weiteres Tier braucht der Mieter eine neue Erlaubnis. Das Füttern von Tauben vom Balkon dürfen Sie untersagen.
Widerruf der Erlaubnis und Folgen
Eine erteilte Erlaubnis widerrufen Sie nur aus wichtigem Grund. Gründe sind nachweisbare Störungen, etwa dauerndes Bellen, Gefährdung anderer Bewohner oder Schäden an der Wohnung. Dokumentieren Sie Beschwerden mit Datum, Uhrzeit und Zeugen. Ein Lärmprotokoll der Nachbarn hilft im Streit.
Hält der Mieter ein Tier ohne Erlaubnis oder trotz Widerruf, mahnen Sie zuerst ab. Danach klagen Sie nach § 541 BGB auf Unterlassung. Sie verlangen die Entfernung des Tieres. Bei beharrlichem Verstoß nach einem Urteil kommt eine fristlose Kündigung in Betracht.
Tierhaltung in der Eigentumswohnung
Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, gelten zusätzlich die Regeln der Gemeinschaft. Die Hausordnung der Eigentümer kann Leinenzwang und Fütterungsverbote enthalten. Ein grundsätzliches Tierhaltungsverbot durch bloßen Beschluss ist nichtig. Prüfen Sie Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse, bevor Sie eine Erlaubnis erteilen.
Ihre Erlaubnis darf nicht weiter gehen als die Regeln der Gemeinschaft. Übernehmen Sie diese deshalb in den Mietvertrag. Sonst geht die Gemeinschaft gegen Sie vor, obwohl Ihr Mieter sich an Ihre Erlaubnis hält.
Haben Sie Fragen zur Tierhaltung in Ihrer Mietwohnung?
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Fazit zur Tierhaltung
Tierhaltung in der Mietwohnung ist bei Kleintieren frei. Bei Hunden und Katzen entscheidet die Abwägung. Pauschale Verbote sind unwirksam, ein Erlaubnisvorbehalt ist zulässig. Widerrufen dürfen Sie nur aus wichtigem Grund.
Ersetzen Sie in Ihrem Mustervertrag ein pauschales Tierverbot durch einen Erlaubnisvorbehalt für Hunde und Katzen.
Herzliche Grüße
Dominik Eller & Christina Fischer
Quellen
Kleintiere sind immer erlaubt
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- § 535 BGB
Hunde und Katzen nach Abwägung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- § 307 BGB
- § 535 BGB
Wirksame Klauseln zur Tierhaltung
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- § 307 BGB
Widerruf der Erlaubnis und Folgen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- § 541 BGB
- § 543 BGB
Tierhaltung in der Eigentumswohnung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- § 19 WEG
Gesetze
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
