Das Wichtigste in Kürze
Der Immobilienmakler muss über alles aufklären, was er weiß und was für die Entscheidung zählt. Verschweigt er Wichtiges, drohen Provisionsverlust und Schadensersatz. Rechts- und Steuerfragen gehören zu Anwalt und Steuerberater.
Beratungspflichten des Immobilienmaklers stehen kaum im Gesetz. Die Rechtsprechung hat sie aus dem Maklervertrag und aus Treu und Glauben entwickelt. Für Kunden ist deshalb oft unklar, was der Makler sagen muss. Für Makler bleibt offen, wo ihre Pflicht endet.
Die Grenze hat Gewicht. Verschweigt der Makler einen wichtigen Umstand, droht der Verlust der Provision. Hinzu kommen Schadensersatzforderungen. Umgekehrt darf der Makler keine allgemeine Rechts- oder Steuerberatung leisten.
Woher die Pflichten des Maklers kommen
Nach dem Gesetz schuldet der Makler keine Tätigkeit. Aus dem Maklervertrag folgen trotzdem Nebenpflichten nach Treu und Glauben. Sie beruhen auf dem besonderen Vertrauen zwischen Makler und Auftraggeber.
Pflichten entstehen auch gegenüber der Gegenseite. Das gilt etwa, wenn ein Interessent dem Makler persönlich vertraut. Dann kommt stillschweigend ein Auskunftsvertrag zustande. Voraussetzung ist ein eigenes wirtschaftliches Interesse des Maklers am Abschluss.
- Aufklärung über entscheidungserhebliche Umstände
- Beratung, soweit vereinbart oder übernommen
- Unterlassen schädlichen Verhaltens, etwa bei Mondpreisen
- Verschwiegenheit über vertrauliche Informationen
Grundsätzlich gilt: Was erkennbar entscheidungsrelevant ist, gehört auf den Tisch. Typische Risiken des Kauf- oder Mietvertrags trägt der Makler dagegen nicht.
Aufklären auch ohne Nachfrage
Über wesentliche Umstände informiert der Makler ungefragt. Er muss annehmen, dass sie für jede Kaufentscheidung zählen. Maßgeblich ist das, was er positiv weiß. Dazu zählen auch eine drohende Zwangsversteigerung oder ein langfristiger Mietvertrag.
- fehlende Genehmigung für ein ausgebautes Dachgeschoss
- geplante Autobahn in der Nähe eines Baugrundstücks
- Verdacht auf Hausschwamm oder Nassfäule
- Auflagen des Denkmalschutzes und erhöhte Überflutungsgefahr
- Grundpfandrechte weit über dem erwarteten Kaufpreis
Auch der Verkäufer hat Anspruch auf Aufklärung. Erfährt der Makler, dass ein Käufer den Preis nicht finanzieren kann, sagt er es. Eigene Nachforschungen schuldet der Makler in der Regel nicht. Ohne grundlegende Informationen veröffentlicht er trotzdem kein Angebot.
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Umfang nach Kunde und Risiko
Die Aufklärungspflicht reicht so weit wie das erkennbare Interesse des Kunden. Mit dem Risiko der Investition und geringer Erfahrung des Kunden wächst sie. Ein professioneller Investor braucht weniger Belehrung als ein unerfahrener Privatanleger.
Äußert ein Käufer konkrete Pläne, entsteht eine besondere Pflicht. Will er eine vermietete Wohnung selbst nutzen, nennt der Makler die Kündigungssperrfristen. Plant er eine Gaststätte im Laden, nennt er bekannte Hindernisse.
Wer mit besonderer Fachkunde wirbt, muss mehr leisten. Eigene Aussagen des Maklers müssen immer stimmen, auch freiwillige. Doppelmakler klären beide Parteien über alles Erhebliche auf.
Beratung als zusätzliche Leistung
Beratung gehört nicht zur gesetzlichen Kernpflicht des Maklers. Sie entsteht, wenn er sie vertraglich übernimmt. Dann haftet er für Fehler. Beim Alleinauftrag verdichten sich Aufklärungspflichten oft zu Beratungspflichten.
Gefragt ist vor allem betriebswirtschaftliche Beratung. Dazu zählen Wirtschaftlichkeit, Rendite, Finanzierung und Standortwahl. Für solche Gespräche lohnt ein Protokoll mit Wünschen, Risiken und Antworten.
Bei der Bebaubarkeit ist Vorsicht geboten. Verbindlich antwortet nur die Baurechtsbehörde, etwa auf eine Bauvoranfrage. Der Makler verweist dorthin, statt eine Bebauung zuzusichern. Falsche Auskünfte zur Bebaubarkeit sind ein klassischer Haftungsfall.
Grenzen bei Recht und Steuern
Eine allgemeine Rechts- und Steuerberatung ist dem Makler verwehrt. Erlaubt sind Rechtsdienstleistungen als Nebenleistung zu seiner Tätigkeit. Dazu gehören Maklerverträge und die Vorbereitung von Miet- und Notarverträgen.
Die bloße Wiedergabe von Gesetzen ist keine Rechtsdienstleistung. Erst die rechtliche Prüfung eines konkreten Einzelfalls fällt darunter. Die Grenzen verlaufen fließend.
Zum Steuerrecht schuldet der Makler grundsätzlich keine Aufklärung. Wirbt er mit Steuervorteilen, müssen die Angaben stimmen. Bei Fragen zu Spekulationsfrist oder Grunderwerbsteuer weckt er Problembewusstsein. Dann verweist er ausdrücklich an einen Steuerberater.
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Fazit zu den Beratungspflichten
Der Makler klärt über alles auf, was er weiß und was für die Entscheidung zählt. Mit Risiko und Unerfahrenheit des Kunden wächst diese Pflicht. Rechts- und Steuerfragen gehören zu Anwalt und Steuerberater.
Fragen Sie Ihren Makler vor dem Kauf ausdrücklich nach allen bekannten Mängeln und Belastungen.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
Woher die Pflichten des Maklers kommen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit, Tab. 5.1
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- § 242 BGB
Aufklären auch ohne Nachfrage
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Umfang nach Kunde und Risiko
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- § 577a BGB
Beratung als zusätzliche Leistung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
Grenzen bei Recht und Steuern
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- § 2 RDG
- § 5 RDG
- BGH: Makler muss nicht steuerlich beraten – Haufe, 2018
Gesetze
Weitere Quellen im Netz
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
