Das Wichtigste in Kürze
Wer Immobilien zum Verkauf entwickelt, rechnet vom Marktpreis rückwärts. Daraus ergeben sich Grundstückspreis, Kostenrahmen und Gewinn, Zeit ist dabei der teuerste Faktor. Rechnen Sie Angebote mit einem Verkaufspreis 10 Prozent unter Marktniveau.
Immobilien zum Verkauf entwickeln verlangt eine andere Rechnung als der Kauf eines Zinshauses. Es gibt keine laufende Miete, die Kosten trägt. Der gesamte Ertrag fließt erst mit dem Verkauf der Einheiten.
Dazwischen liegen meist 2 bis 3 Jahre. In dieser Zeit tragen Sie Grundstück, Baukosten und Zinsen. Verzögert sich der Verkauf, steigen die Zinsen weiter. Eine knappe Kalkulation kippt dann schnell in den Verlust.
Bauträgerrechnung beginnt beim Verkaufspreis
Am Anfang steht eine Marktanalyse. Sie ermittelt den erzielbaren Verkaufspreis je Quadratmeter Wohnfläche. Davon ziehen Sie alle Kosten ab. Der Rest ist Ihr Deckungsbeitrag für Vertrieb und Gewinn.
- Grundstück einschließlich Erwerbsnebenkosten
- Erschließung
- reine Baukosten, etwa aus einem Festpreis des Generalunternehmers
- Baunebenkosten: Planer, Behörden, Verwaltung, Bauzeitzinsen
- Vertriebskosten
- Gewinn und Wagnis
Ein Lehrbuchbeispiel rechnet mit 5.500 Euro Verkaufspreis je Quadratmeter. Grundstück und Erschließung kosten anteilig 1.800 Euro, Bau und Nebenkosten 2.500 Euro. Nach 500 Euro Vertrieb bleiben 700 Euro Gewinn.
Sinkt der Marktpreis auf 5.000 Euro, schrumpft der Gewinn auf 200 Euro. Dann senken Sie Kosten oder verzichten auf Marge.
Lagevorteile einzelner Einheiten fließen in eine Preisstaffel ein. Den Gesamtpreis verteilen Sie so auf Etagen und Ausrichtung.
Grundstückspreis rückwärts kalkulieren
Die umgekehrte Bauträgerrechnung beantwortet die wichtigste Ankaufsfrage. Wie viel dürfen Sie für das Grundstück höchstens zahlen? Gutachter nennen den Weg Residualwertverfahren.
Vom erwarteten Verkaufserlös ziehen Sie Gewinn, Baukosten, Nebenkosten und Finanzierung ab. Übrig bleibt der tragfähige Bodenwert, das Residuum. Im Beispiel oben sind das 800 Euro je Quadratmeter Rohbauland.
Ein zweites Beispiel: Ein Haus soll 400.000 Euro erlösen. Bau, Nebenkosten, Finanzierung und Gewinn kosten rund 287.300 Euro. Für 500 Quadratmeter Grundstück bleiben rund 112.700 Euro. Das sind 225 Euro je Quadratmeter.
Die Rechnung selbst ist einfach. Schwierig sind marktgerechte Eingangswerte. Schon kleine Änderungen bei den Baukosten verschieben das Residuum erheblich. Das Verfahren gehört deshalb nicht zu den normierten Wertermittlungsverfahren.
Haben Sie Fragen zur Kalkulation Ihres Verkaufsprojekts?
Sie schildern Ihren Fall zur Kalkulation Ihres Verkaufsprojekts und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Kapitalbindung und Zwischenfinanzierung
Beim Verkaufsobjekt bleibt Kapital nur 2 bis 3 Jahre gebunden. Danach ist es frei für das nächste Projekt. Dieser Vorteil kehrt sich um, wenn der Verkauf stockt.
Bis zum Verkauf zahlen Sie alle Rechnungen aus Eigenmitteln oder Krediten. Die Zinsen hängen von Zinsniveau und Dauer ab. Kalkulieren Sie Eigen- und Fremdkapitalzinsen deshalb ausdrücklich in den Baunebenkosten ein.
Baukosten fallen nicht auf einmal an. Für eine erste Schätzung setzen Lehrbücher die Baukosten über die Bauzeit zur Hälfte an. Das Grundstück verzinsen Sie dagegen ab dem Kauf voll.
Banken sichern sich über eine Grundschuld am Baugrundstück ab. Sie finanzieren oft nur einen Teil der Gesamtkosten. Die Lücke schließen Eigenkapital oder nachrangige Darlehen zu höheren Zinsen.
Abschlagszahlungen nach Baufortschritt
Der Verkauf vor Fertigstellung senkt Ihren Zinsaufwand. Käufer zahlen dann in Raten nach Baufortschritt. Die Makler- und Bauträgerverordnung begrenzt diese Raten.
- höchstens 7 Teilbeträge
- 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten
- weitere Raten erst nach festgelegten Bauabschnitten
- Fälligkeit erst nach Vormerkung, Lastenfreistellung und Baugenehmigung
Verbraucher erhalten zusätzlich eine Sicherheit von 5 Prozent für die mangelfreie Fertigstellung. Banken verlangen vor der Finanzierung oft eine Vorverkaufsquote von 25 bis 40 Prozent. Jeder frühe Verkauf verbessert also Zinslast und Kreditzugang.
Risiken im Verkaufsprojekt
Mit dem Festpreis tragen Sie das Risiko steigender Baupreise. Hinzu kommt das Zinsrisiko bis zum letzten Verkauf. Unverkaufte Einheiten bringen keine Einnahmen und kosten laufend Zinsen.
- Marktrisiko: Preise oder Nachfrage sinken während der Bauzeit
- Kostenrisiko: Baupreise steigen über die Kalkulation
- Zeitrisiko: Genehmigung oder Bau verzögern sich
- Finanzierungsrisiko: Banken verlangen mehr Sicherheiten
Setzen Sie deshalb einen eigenen Posten für Wagnis und Unvorhergesehenes an. Prüfen Sie die Rechnung zudem mit niedrigeren Verkaufspreisen.
Haben Sie Fragen zur Kalkulation Ihres Verkaufsprojekts?
Sie schildern Ihren Fall zur Kalkulation Ihres Verkaufsprojekts und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zur Projektentwicklung für den Verkauf
Wer zum Verkauf entwickelt, rechnet vom Marktpreis rückwärts. Daraus ergeben sich Grundstückspreis, Kostenrahmen und Gewinn. Zeit ist der teuerste Faktor, weil sie Zinsen und Risiko erhöht.
Rechnen Sie Ihr nächstes Grundstücksangebot rückwärts mit einem Verkaufspreis 10 Prozent unter Marktniveau.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
Bauträgerrechnung beginnt beim Verkaufspreis
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Grundstückspreis rückwärts kalkulieren
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Kapitalbindung und Zwischenfinanzierung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Abschlagszahlungen nach Baufortschritt
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- § 3 MaBV
- § 650m BGB
- § 650v BGB
Risiken im Verkaufsprojekt
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
Gesetze
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
