Das Wichtigste in Kürze
Nachträge und Mehrkosten am Bau entstehen meist aus Lücken in der Ausschreibung und späten Änderungen. Jeder Nachtrag braucht Auftrag, nachvollziehbaren Preis und Dokumentation. Lassen Sie das Leistungsverzeichnis vorab von einem zweiten Fachplaner prüfen.
Nachträge und Mehrkosten am Bau gehören zu den größten Unsicherheiten jedes Budgets. Ein Nachtrag ist eine zusätzliche Forderung der Firma für geänderte oder neue Leistungen. Er entsteht, wenn das Gebaute vom Vertrag abweicht. Die Ursache liegt oft auf Seiten des Bauherrn.
Baufirmen prüfen Ausschreibungen gezielt auf Lücken. Jede vergessene Position wird später zur Nachforderung. In der Bauphase bleibt Ihnen dann nur Schadensbegrenzung.
Wie Nachträge entstehen
Der IHK-Textband nennt typische Gründe für Mehrkosten:
- in der Ausschreibung vergessene Arbeiten
- Umplanungen nach Versand der Ausschreibungsunterlagen
- Änderungen des Entwurfs nach Baubeginn
- Mengenabweichungen gegenüber dem Leistungsverzeichnis
- Behinderungen aus Ihrem Risikobereich, etwa verspätete Vorleistungen
Der klassische Ausschreibungsfehler geht voll zu Ihren Lasten. Auch Änderungswünsche künftiger Nutzer lösen Nachträge aus. Die meisten dieser Ursachen lassen sich in der Planung vermeiden. Auch der Verzug einer Firma treibt die Kosten. Nachfolgende Gewerke machen dann eigene Ansprüche aus der Verzögerung geltend.
Nachträge im Einheitspreis- und Pauschalvertrag
Beim Einheitspreisvertrag rechnen Sie nach Aufmaß ab. Mengenabweichungen bis 10 Prozent ändern den Einheitspreis nicht. Bei größeren Abweichungen verlangt jede Seite einen neuen Preis. Sinkt die Menge stark, steigt der Einheitspreis, weil feste Kosten auf weniger Einheiten fallen. Das Risiko einer fehlerhaften Leistungsbeschreibung tragen Sie.
Der Pauschalvertrag bietet nur scheinbar mehr Sicherheit. Ist die Leistung nicht genau beschrieben, kaufen Sie die Katze im Sack. Später bestellte Zusatzleistungen und Sonderwünsche sind mit der Pauschale nicht abgegolten. Das Baugrundrisiko bleibt in jedem Fall bei Ihnen.
Haben Sie Fragen zu Nachträgen in Ihrem Bauprojekt?
Sie schildern Ihren Fall zu Nachträgen in Ihrem Bauprojekt und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Anordnung und Vergütung von Nachträgen
Seit 2018 regelt auch das BGB Änderungen im Bauvertrag. Sie dürfen als Besteller Änderungen des Leistungsumfangs verlangen und anordnen. Die Firma muss sie ausführen, es sei denn, das ist ihr unzumutbar. Die Vergütung passt sich dann nach oben oder unten an.
Den Preis für den Nachtrag bildet die Firma auf Basis ihrer Urkalkulation. Einigen Sie sich nicht, darf sie für Abschläge 80 Prozent ihres Nachtragsangebots ansetzen. Durchsetzen kann sie dies auch per einstweiliger Verfügung.
Haben Sie die VOB/B vereinbart, gelten ihre Regeln. Bei Änderung des Entwurfs vereinbaren Sie den neuen Preis vor der Ausführung. Eine zusätzliche Leistung muss die Firma vor Beginn ankündigen. Für Leistungen ohne Ihren Auftrag hat sie keinen Anspruch auf Vergütung.
Nachträge prüfen und dokumentieren
Prüfen Sie jeden Nachtrag in drei Schritten. Zuerst klären Sie, ob die Leistung wirklich neu oder geändert ist. Dann prüfen Sie, ob der Preis aus der Urkalkulation abgeleitet ist. Zuletzt klären Sie die Auswirkung auf Termine.
Ohne schriftlichen Auftrag zahlen Sie keinen Nachtrag. Bei der Rechnungsprüfung kontrollieren Sie, ob jede Zusatzleistung beauftragt war. Das bauleitende Architekturbüro prüft Mengen und Preise. Die Entscheidung über die Zahlung liegt bei Ihnen.
Halten Sie alle Anordnungen und Abstimmungen im Bautagebuch und in Protokollen fest. Diese Unterlagen sind Ihr wichtigstes Beweismittel im Streit.
Nachträge vermeiden statt bezahlen
Der beste Nachtrag ist der, der nicht entsteht. Lassen Sie das Leistungsverzeichnis von einem ausschreibungserfahrenen Büro erstellen. Sichere Massenermittlungen nehmen Bietern den Spielraum. Prüfen Sie die Planung vollständig, bevor Sie die Unterlagen versenden.
Nach Baubeginn ändern Sie nur noch, was wirklich nötig ist. Eine abgestimmte Ausführungsplanung hält Änderungen gering. Für verbleibende Risiken planen Sie einen Puffer von 5 bis 10 Prozent der Baukosten ein.
Mit einem Generalunternehmer schließen Sie Nachträge weitgehend aus. Voraussetzung ist eine abgestimmte Ausführungsplanung, die sich nach Auftragserteilung nicht mehr ändert.
Haben Sie Fragen zu Nachträgen in Ihrem Bauprojekt?
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Fazit zu Nachträgen und Mehrkosten am Bau
Nachträge entstehen meist aus Lücken in der Ausschreibung und späten Änderungen. Sie dürfen Änderungen anordnen, die Vergütung passt sich an. Jeder Nachtrag braucht Auftrag, nachvollziehbaren Preis und Dokumentation. Die wirksamste Vorsorge ist ein vollständiges Leistungsverzeichnis.
Lassen Sie Ihr Leistungsverzeichnis vor dem Versand von einem zweiten Fachplaner auf Lücken prüfen.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
Wie Nachträge entstehen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Brauer (Hrsg.), Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 5. Aufl. 2006
Nachträge im Einheitspreis- und Pauschalvertrag
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Brauer (Hrsg.), Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 5. Aufl. 2006
Anordnung und Vergütung von Nachträgen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- § 650b BGB
- § 650c BGB
- § 650d BGB
Nachträge prüfen und dokumentieren
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- § 650c BGB
Nachträge vermeiden statt bezahlen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
Gesetze
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
