Das Wichtigste in Kürze
Versicherungen im Immobilienunternehmen müssen Betrieb, Bestand und Leitung zugleich schützen. Grundlage ist eine Risikoanalyse, die Policen werden jedes Jahr überprüft. Erfassen Sie alle Policen mit Summen, Laufzeiten und Ausschlüssen in einer Liste.
Versicherungen im Immobilienunternehmen wachsen oft über Jahre zu einem unübersichtlichen Bestand. Policen stammen aus verschiedenen Zeiten und von verschiedenen Vermittlern. Ob der Schutz noch zum Geschäft passt, prüft selten jemand. Die Antwort kommt meist erst mit dem Schaden.
Dann zeigt sich, ob der Schutz richtig und ausreichend war. Eine falsche Versicherungssumme kürzt die Leistung. Eine versäumte Meldung kann sie ganz kosten. Für Verwalter kommt hinzu: Fehler beim Versicherungsschutz anderer gehen zu ihren Lasten.
Versicherungsbedarf systematisch erfassen
Am Anfang steht eine Haltung zum Risiko. Welche Gefahren tragen Sie selbst, welche geben Sie gegen Prämie ab? Versichert werden ungewisse und doch abschätzbare Gefahren.
Erfassen Sie Bestand, Tätigkeiten und gefahrerhöhende Umstände vollständig. Das gelingt meist nur gemeinsam mit einem fachkundigen Vermittler. Seine Betreuung im Schadensfall ist ebenso wichtig wie der Preis.
Der Bedarf ändert sich laufend. Ein neues Geschäftsfeld, eine gewerbliche Teilnutzung oder ein Anbau verändern das Risiko. Prüfen Sie Ihr Versicherungswerk deshalb mindestens einmal im Jahr.
Der Jahresabschlussprüfer schaut auf diesen Bereich oft nicht. Umso wichtiger ist die eigene Kontrolle.
Haftung des Unternehmens absichern
Für das Unternehmen selbst zählen mehrere Haftpflichtpolicen. Jede deckt einen anderen Schaden.
- Betriebshaftpflicht: Personen- und Sachschäden aus dem Betrieb, auch im eigenen Bürogebäude
- Vermögensschadenhaftpflicht: Fehler in der Berufsausübung ohne Personen- oder Sachschaden
- Vertrauensschadenversicherung: vorsätzliche Schäden durch eigene Mitarbeiter, etwa Untreue
- D&O-Versicherung: persönliche Haftung von Geschäftsführern mit dem Privatvermögen
- Firmenrechtsschutz: Anwalts- und Gerichtskosten, etwa im Arbeitsrecht
Typische Vermögensschäden einer Verwaltung sind Doppelvermietung, verspätete Kündigung oder vergessene Umlagen. Auch verjährte Mietforderungen gehören dazu. Für Wohnimmobilienverwalter ist diese Versicherung Voraussetzung der Erlaubnis.
Prüfen Sie die Bedingungen genau. Schäden aus falsch abgeschlossenen Versicherungen sind häufig ausgeschlossen.
Haben Sie Fragen zum Versicherungsschutz Ihres Unternehmens?
Sie schildern Ihren Fall zum Versicherungsschutz Ihres Unternehmens und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Gebäude und Bestand richtig versichern
Für Gemeinschaften schreibt das WEG eine angemessene Versicherung des Gemeinschaftseigentums zum Neuwert vor. Hinzu kommt eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Versicherungsnehmer ist die Gemeinschaft, über den Vertrag entscheiden die Eigentümer.
- verbundene Wohngebäudeversicherung: Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel
- Elementarschäden: Überschwemmung, Starkregen, Schneedruck
- Gewässerschadenhaftpflicht bei Öltanks
- Mietverlustversicherung bei Gewerbeobjekten
- Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung bei Projekten
Elementarschäden sind in der Grunddeckung meist nicht enthalten. Die Fachliteratur empfiehlt den Einschluss nachdrücklich, auch ohne akute Gefahr. Bewerten Sie dabei Lage, Baujahr und Nutzung jedes Objekts.
Unterversicherung im Schadensfall vermeiden
Liegt die Versicherungssumme unter dem Versicherungswert, kürzt der Versicherer anteilig. Ein Beispiel zeigt die Folge. Ist ein Gebäude nur zur Hälfte versichert, erhalten Sie auch nur die Hälfte jedes Schadens.
- zu niedriger Wert schon bei Vertragsschluss
- Anbau oder Aufzug ohne Anpassung der Summe
- gestiegene Baupreise ohne Erhöhung
Die gleitende Neuwertversicherung passt die Summe automatisch an die Baupreise an. Voraussetzung sind richtige Grunddaten bei Abschluss. Banken verlangen diesen Schutz regelmäßig als Nachweis.
Manche Verträge enthalten einen Verzicht auf den Einwand der Unterversicherung. Er gilt nur, wenn er ausdrücklich vereinbart ist.
Schäden melden und Verträge steuern
Der Versicherungsnehmer hat Obliegenheiten, etwa Anzeigen und Auskünfte. Wer sie verletzt, riskiert die Leistung. Hausverwalter können dabei als Repräsentanten des Eigentümers gelten.
Viele Schäden gehen in der normalen Reparaturabwicklung unter. Ein Leitungswasserschaden wird dann bezahlt, ohne ihn zu melden.
- Mitarbeiter über bestehenden Schutz informieren
- Schäden erkennen und fristgerecht melden
- Prämien und Regulierungen im Berichtswesen ausweisen
- Verträge regelmäßig mit dem Vermittler abgleichen
Beim Verkauf geht die Gebäudeversicherung auf den Erwerber über. Der Erwerber kann sie innerhalb eines Monats kündigen. Die Haftpflicht für das Objekt geht nicht mit über.
Haben Sie Fragen zum Versicherungsschutz Ihres Unternehmens?
Sie schildern Ihren Fall zum Versicherungsschutz Ihres Unternehmens und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zu Versicherungen im Immobilienunternehmen
Ein gutes Versicherungswerk schützt Betrieb, Bestand und Leitung zugleich. Es folgt einer Risikoanalyse und wird jedes Jahr überprüft. Richtige Summen und gemeldete Schäden entscheiden über die Leistung.
Lassen Sie diesen Monat alle Policen mit Summen, Laufzeiten und Ausschlüssen in einer Liste erfassen.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
Versicherungsbedarf systematisch erfassen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
Haftung des Unternehmens absichern
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- § 34c GewO
- § 15 MaBV
Gebäude und Bestand richtig versichern
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- § 19 WEG
Unterversicherung im Schadensfall vermeiden
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Wohngebäudeversicherung: Versicherungsumfang / 7.1 Gleitende Neuwertversicherung – Haufe
Schäden melden und Verträge steuern
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- § 28 VVG
- § 95 VVG
- § 96 VVG
Gesetze
Weitere Quellen im Netz
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
