Das Wichtigste in Kürze
Der Versicherungsschutz während der Bauzeit ruht auf drei Policen. Die Bauherrenhaftpflicht deckt Schäden Dritter, Bauleistung und Feuerrohbau schützen das Bauwerk. Schließen Sie alle drei vor Baubeginn ab und regeln Sie die Umlage im Bauvertrag.
Versicherungsschutz während der Bauzeit beginnt vor dem ersten Spatenstich. Eine Baustelle birgt weit mehr Gefahren als ein fertiges Haus. Gruben, Gerüste und gelagertes Material gefährden Nachbarn, Besucher und Passanten.
Viele Bauherren glauben, die Baufirmen haften für alles. Das ist ein Irrtum. Sie haben die Gefahrenquelle veranlasst und tragen die Verantwortung für ihre Sicherheit. Zugleich tragen Sie bis zur Abnahme viele Risiken für das entstehende Bauwerk.
Haftung des Bauherrn auf der Baustelle
Als Bauherr tragen Sie die Verkehrssicherungspflicht für Baustelle, Zufahrt und Materiallager. Sie wählen geeignete Architekten und Firmen aus. Sie überwachen, dass niemand zu Schaden kommt. Verletzen Sie eine dieser Pflichten, haften Sie in unbegrenzter Höhe.
Hinweisschilder wie Betreten auf eigene Gefahr schützen nur bedingt. Fällt ein Kind in eine ungesicherte Grube, liegt ein Haftpflichtfall vor. Auch Schäden außerhalb der Baustelle können dort ihre Ursache haben.
Die Bauherrenhaftpflichtversicherung
Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt Sie bis zur Bezugsfertigkeit vor Ansprüchen Dritter. Sie gilt bei Neubau, Umbau, Anbau und Ausbau. Der Versicherer prüft die Haftung, zahlt berechtigte Ansprüche und wehrt unberechtigte ab.
- ein Kind fällt in einen offenen Schacht
- Material rutscht vom Gerüst auf einen Spaziergänger
- ein Besucher stürzt vom ungesicherten Balkon des Rohbaus
- Farbe tropft vom Gerüst auf parkende Autos
Die Prämie richtet sich nach der Bausumme. Die Laufzeit beträgt meist höchstens zwei Jahre. Kleinere Umbauten sind oft in der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht mitversichert. Die Grenze liegt häufig bei einer Bausumme um 25.000 Euro. Prüfen Sie diese Grenze vor jedem Umbau.
Haben Sie Fragen zum Versicherungsschutz Ihres Bauvorhabens?
Sie schildern Ihren Fall zum Versicherungsschutz Ihres Bauvorhabens und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Die Bauleistungsversicherung für das Bauwerk
Die Bauleistungsversicherung wirkt wie eine Kaskoversicherung für den Bau. Sie ersetzt unvorhergesehene Schäden an Bauleistungen und Baustoffen. Dazu zählen höhere Gewalt, Vandalismus und Diebstahl eingebauter Teile.
Ein Sturm wirft die frisch gemauerte Wand um. Diebe bauen die neuen Heizkörper aus. Starkregen flutet die Baugrube und zerstört den Estrich.
Solche Fälle trägt die Versicherung. Gedeckt sind auch Schäden durch Ungeschick, Fahrlässigkeit oder mangelnde Bauaufsicht. Ersetzt werden Reparatur, Wiederherstellung und Aufräumen.
Nicht versichert sind Mängel der Bauleistung selbst. Auch gestohlene Baustoffe, die noch lose auf der Baustelle lagern, fallen meist heraus. In der Regel vereinbaren Sie einen Selbstbehalt. Der Schutz endet mit der Fertigstellung, spätestens meist nach zwei Jahren.
Feuerrohbau und spätere Gebäudeversicherung
Die Feuerrohbauversicherung schützt Rohbau und Baustoffe gegen Brand, Blitzschlag und Explosion. Häufige Ursachen sind Funkenflug beim Schweißen und offenes Feuer. Viele Versicherer bieten sie beitragsfrei an. Bedingung ist die spätere Gebäudeversicherung beim selben Haus.
Ihre Bank verlangt den Nachweis dieses Schutzes vor der Auszahlung. Er dient dem Kreditgeber als Sicherheit für das beliehene Objekt. Ab Bezugsfertigkeit übernimmt die Wohngebäudeversicherung. Achten Sie auf einen nahtlosen Übergang ohne Lücke.
Versicherungen mit den Baufirmen abstimmen
Klären Sie vor Vertragsschluss, wer welche Versicherung in welcher Höhe abschließt. Die Bauleistungsversicherung deckt auch Risiken der Firmen. Deshalb dürfen Sie die Prämie anteilig auf die Auftragnehmer umlegen.
Regeln Sie das im Bauvertrag. Für Bauherren gelten eigene Bedingungen, für Unternehmer andere. Achten Sie darauf, dass beide Seiten zusammenpassen.
Prüfen Sie auch die Haftpflicht Ihres Architekten. Sie soll Schäden durch beauftragte Fachingenieure einschließen. Gleichen Sie die Deckungssummen mit den möglichen Schäden Ihres Vorhabens ab.
In Wohnungseigentümergemeinschaften kümmert sich der Verwalter um diesen Schutz. Er prüft zuerst die bestehende Gebäudehaftpflicht. Reicht die mitversicherte Bausumme nicht, schließt er eine eigene Bauherrenhaftpflicht ab. Größere Maßnahmen beschließen die Eigentümer vorher in der Versammlung.
Haben Sie Fragen zum Versicherungsschutz Ihres Bauvorhabens?
Sie schildern Ihren Fall zum Versicherungsschutz Ihres Bauvorhabens und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zum Versicherungsschutz während der Bauzeit
Versicherungsschutz während der Bauzeit ruht auf drei Policen. Die Bauherrenhaftpflicht deckt Schäden Dritter. Die Bauleistungsversicherung schützt das Bauwerk, der Feuerrohbau den Rohbau gegen Brand.
Schließen Sie alle drei Versicherungen vor Baubeginn ab und regeln Sie die Umlage im Bauvertrag.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
Haftung des Bauherrn auf der Baustelle
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- § 823 BGB
Die Bauherrenhaftpflichtversicherung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
Die Bauleistungsversicherung für das Bauwerk
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
Feuerrohbau und spätere Gebäudeversicherung
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
Versicherungen mit den Baufirmen abstimmen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
Gesetze
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
