Das Wichtigste in Kürze
Die Baunutzungsverordnung legt fest, welche Nutzung in welchem Baugebiet zulässig ist. Baugebiet, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Bauweise bestimmen Ertrag und Bodenwert. Lassen Sie sich vor jedem Grundstückskauf den gültigen Bebauungsplan mit Legende geben.
Die Baunutzungsverordnung entscheidet, was auf einem Grundstück entstehen darf. Ob Wohnhaus, Laden oder Werkstatt: Die Antwort steht im Bebauungsplan, geschrieben in ihrer Sprache. Wer die Kürzel nicht kennt, liest an den entscheidenden Stellen vorbei.
Für Käufer, Investoren und Verwalter hat das direkte Folgen. Art und Maß der Nutzung bestimmen Ertrag und Bodenwert. Eine Gewerbeeinheit im reinen Wohngebiet bleibt oft unzulässig, ein Dachausbau kann an der Geschossflächenzahl scheitern.
Was die Baunutzungsverordnung regelt
Die Baunutzungsverordnung ergänzt das Baugesetzbuch. Sie gibt den Gemeinden ein festes Schema für ihre Bauleitpläne vor. Andere als die dort genannten Baugebiete dürfen Gemeinden nicht festsetzen.
- Art der baulichen Nutzung: welche Nutzung zulässig ist
- Maß der baulichen Nutzung: wie dicht gebaut werden darf
- Bauweise: offen oder geschlossen
- überbaubare Grundstücksfläche: wo gebaut werden darf
Im Flächennutzungsplan und im Bebauungsplan stehen dieselben Kürzel. Die Planzeichenverordnung übersetzt die Symbole. Mit beiden Werkzeugen lesen Sie jeden Plan.
Baugebiete nach Art der Nutzung
Die Verordnung kennt vier Bauflächen: Wohnbauflächen, gemischte, gewerbliche und Sonderbauflächen. Daraus leiten sich die Baugebiete ab.
- Wohnen: WS, WR, WA, WB
- gemischt: MD, MDW, MI, MU, MK
- Gewerbe: GE und GI
- Sondergebiete: SO, etwa für Ferienhäuser, Kliniken oder Einkaufszentren
Im reinen Wohngebiet steht die Wohnruhe im Vordergrund. Im allgemeinen Wohngebiet kommen Läden und nicht störendes Handwerk hinzu. Das urbane Gebiet zielt auf eine Mischung aus Wohnen, Gewerbe und Kultur.
Im Industriegebiet sind Betriebe zu Hause, die anderswo unzulässig sind. Gewerbegebiete nehmen Betriebe auf, die nicht erheblich belästigen, dazu Büros und Tankstellen. Kerngebiete sind die Geschäfts- und Verwaltungszentren der Innenstädte.
Freiberufler dürfen in Wohngebieten Räume nutzen, in den übrigen Gebieten ganze Gebäude. Für Kanzlei oder Praxis lohnt deshalb der Blick in den Plan.
Haben Sie Fragen zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks?
Sie schildern Ihren Fall zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Maß der baulichen Nutzung
Das Maß beschreibt, wie dicht ein Grundstück bebaut werden darf. Dafür nutzt der Bebauungsplan Verhältniszahlen.
- Grundflächenzahl: bebaute Grundfläche je m² Grundstück
- Geschossflächenzahl: Summe der Vollgeschossflächen je m² Grundstück
- Baumassenzahl: umbauter Raum je m², vor allem für Industriegebiete
- Zahl der Vollgeschosse und Höhe der Anlage
Ein Beispiel: Bei 500 m² Grundstück und einer GRZ von 0,3 dürfen 150 m² überbaut werden. Eine GFZ von 0,5 erlaubt 250 m² Geschossfläche. Was als Vollgeschoss zählt, regeln die Landesbauordnungen unterschiedlich.
Für allgemeine Wohngebiete nennt die Verordnung als Orientierung GRZ 0,4 und GFZ 1,2 als Obergrenzen. Flächen in Dachgeschossen, die kein Vollgeschoss sind, zählen bei der GFZ meist nicht mit. Das erleichtert den Ausbau von Wohnraum im Dach.
Bauweise und überbaubare Fläche
Bei offener Bauweise halten Gebäude seitlich Abstand. Es entstehen Einzel-, Doppel- oder Reihenhäuser. Bei geschlossener Bauweise stehen die Häuser ohne Abstand aneinander.
Wo genau gebaut werden darf, regeln Baugrenzen und Baulinien. Eine Baugrenze darf das Gebäude nicht überschreiten. Auf einer Baulinie muss es stehen. Bebauungstiefen begrenzen, wie weit nach hinten gebaut wird.
Bedeutung für Kauf und Wert
Je intensiver ein Grundstück nutzbar ist, desto höher ist sein Wert. Die Geschossflächenzahl ist dabei die zentrale Größe. Weicht sie vom Richtwertgrundstück ab, rechnet der Gutachter den Bodenrichtwert um. Bei sehr hohen Werten steigt der Bodenwert allerdings nicht mehr im gleichen Verhältnis.
Prüfen Sie vor dem Kauf, ob Ihr Vorhaben zum Plan passt. Verbindliche Auskunft gibt allein die Baubehörde. Eine Bauvoranfrage klärt einzelne Fragen vorab. Ein qualifizierter Bebauungsplan erleichtert zudem das Verfahren. Er setzt Art, Maß, überbaubare Fläche und Verkehrsflächen fest.
Haben Sie Fragen zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks?
Sie schildern Ihren Fall zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zur Baunutzungsverordnung
Die Baunutzungsverordnung gibt jedem Bebauungsplan seine Sprache. Baugebiet, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Bauweise bestimmen, was entstehen darf. Damit bestimmen sie auch Ertrag und Bodenwert. Wer den Plan lesen kann, erkennt Chancen und Grenzen eines Grundstücks vor dem Kauf.
Lassen Sie sich vor jedem Grundstückskauf den gültigen Bebauungsplan mit Legende von der Gemeinde geben.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Was die Baunutzungsverordnung regelt
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- § 1 BauNVO
Baugebiete nach Art der Nutzung
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- § 1 BauNVO
- § 13 BauNVO
Maß der baulichen Nutzung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- § 17 BauNVO
- § 19 BauNVO
- § 20 BauNVO
Bauweise und überbaubare Fläche
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- § 22 BauNVO
- § 23 BauNVO
Bedeutung für Kauf und Wert
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
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Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
