Das Wichtigste in Kürze
Städtebauliche Verträge übertragen Planung, Erschließung oder Folgekosten von der Gemeinde auf den Investor. Sie kaufen damit Tempo und Planbarkeit und zahlen mit Pflichten und Kosten. Die Planungshoheit der Gemeinde bleibt unberührt.
Städtebauliche Verträge entstehen, wenn eine Gemeinde Baurecht schaffen will und ihr Geld oder Personal fehlt. Ein Investor übernimmt dann Planung, Erschließung oder Folgekosten. Im Gegenzug wird sein Vorhaben schneller planbar.
Für Sie als Investor steckt darin eine Chance und ein Kostenblock. Übernommene Pflichten belasten Ihre Kalkulation, oft über Jahre. Wer Inhalt und Grenzen dieser Verträge kennt, verhandelt auf Augenhöhe.
Was ein städtebaulicher Vertrag regelt
Der städtebauliche Vertrag steht in § 11 des Baugesetzbuchs. Partner sind die Gemeinde und ein privates Unternehmen. Der Private bereitet städtebauliche Maßnahmen vor oder führt sie durch, meist auf eigene Kosten. Meist entsteht er zusammen mit einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan.
Die Planungshoheit bleibt dabei bei der Gemeinde. Einen Anspruch auf einen Bebauungsplan können Sie auch per Vertrag nicht begründen. Der Rat entscheidet frei und wägt alle Belange ab.
Städtebauliche Verträge bedürfen der Schriftform. Enthalten sie Erwerb oder Übertragung von Grundstücken, ist eine notarielle Beurkundung nötig.
Typische Inhalte und Grenzen
Gegenstand kann fast jede städtebauliche Aufgabe sein. Häufig sind diese Punkte:
- Neuordnung der Grundstücke, etwa durch freiwillige Umlegung
- Bodensanierung und Beseitigung von Altlasten
- Ausarbeitung der Planung und des Umweltberichts
- Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe in Natur und Landschaft
- Folgekosten wie Kindergärten oder Spielplätze
- Wohnraum für Ortsansässige oder geförderte Wohnungen
- Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung und Solaranlagen
Die vereinbarten Leistungen müssen angemessen sein. Sie müssen außerdem mit Ihrem Vorhaben in sachlichem Zusammenhang stehen. Einheimischenmodelle dürfen Auswärtige nicht vollständig vom Kauf ausschließen.
Ausgleichsmaßnahmen bezahlt der Vorhabenträger in voller Höhe. Beim Erschließungsbeitrag trägt die Gemeinde dagegen mindestens 10 Prozent.
Haben Sie Fragen zum städtebaulichen Vertrag mit Ihrer Gemeinde?
Sie schildern Ihren Fall zum städtebaulichen Vertrag mit Ihrer Gemeinde und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan als Sonderform
Gibt es noch keinen Bebauungsplan, kann der Investor selbst die Initiative ergreifen. Er legt einen Vorhaben- und Erschließungsplan vor und stimmt ihn mit der Gemeinde ab. Die Gemeinde beschließt daraus einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan.
Dazu gehört ein Durchführungsvertrag. Darin verpflichten Sie sich, Vorhaben und Erschließung innerhalb einer Frist umzusetzen. Halten Sie die Frist nicht ein, kann die Gemeinde die Satzung aufheben.
- Sie verfügen über das Grundstück oder gesicherte Nutzungsrechte
- Sie sind fachlich und finanziell zur Umsetzung in der Lage
- Sie tragen die Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise
Der Vorteil liegt im Tempo und in der Freiheit der Planung. Sie sind dabei nicht an den Katalog der Baugebiete gebunden. Beteiligung der Öffentlichkeit und Abwägung bleiben dennoch Pflicht.
Erschließungsvertrag mit der Gemeinde
Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde. Sie kann sie per Vertrag auf einen Erschließungsträger übertragen. Dieser plant, finanziert und baut Straßen und Leitungen und übergibt sie danach der Gemeinde. Überträgt der Vertrag Straßenflächen an die Gemeinde, braucht er die notarielle Form.
Der Träger kann die Kosten vollständig übernehmen, auch für nicht beitragsfähige Anlagen. Er refinanziert sie über den Verkauf der Grundstücke. Käufer kennen damit ihren Endpreis und müssen keine späteren Beiträge fürchten.
Für die Gemeinde entfallen Finanzierung und Einzelabrechnung. Für Sie entsteht eine klare Kalkulationsgrundlage und ein Vermarktungsrisiko.
Gut vorbereitet in die Verhandlung
Gehen Sie mit einem durchgerechneten Konzept in die ersten Gespräche. Die Gemeinde fragt nach ihrem Nutzen, nicht nach Ihrer Technik. Zeigen Sie Wohnraum, Arbeitsplätze oder die Aufwertung einer Brache.
- Projektidee und Vorteile für die Gemeinde
- erste Abstimmung über den Weg zum Baurecht
- Konzept für Erschließung, Termine und Kostenverteilung
- Interessenausgleich und Vertrag
- Satzungsbeschluss und Bekanntmachung
Kalkulieren Sie alle übernommenen Kosten vor der Unterschrift. Dazu zählen Planung, Gutachten, Erschließung, Ausgleich und Folgekosten.
Haben Sie Fragen zum städtebaulichen Vertrag mit Ihrer Gemeinde?
Sie schildern Ihren Fall zum städtebaulichen Vertrag mit Ihrer Gemeinde und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zu städtebaulichen Verträgen
Städtebauliche Verträge machen Vorhaben möglich, die die Gemeinde allein nicht stemmen kann. Sie kaufen damit Tempo und Planbarkeit, bezahlen mit Pflichten und Kosten. Die Planungshoheit der Gemeinde bleibt unberührt.
Listen Sie vor dem ersten Termin im Rathaus alle Leistungen auf, die Sie übernehmen können.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Städtebaulicher Vertrag – IHK zu Rostock
Was ein städtebaulicher Vertrag regelt
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Städtebaulicher Vertrag – IHK zu Rostock
- § 1 BauGB
- § 11 BauGB
Typische Inhalte und Grenzen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- § 11 BauGB
Vorhabenbezogener Bebauungsplan als Sonderform
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- § 12 BauGB
Erschließungsvertrag mit der Gemeinde
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Brauer (Hrsg.), Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 5. Aufl. 2006
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- § 11 BauGB
- § 123 BauGB
Gut vorbereitet in die Verhandlung
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Brauer (Hrsg.), Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 5. Aufl. 2006
- Städtebaulicher Vertrag – IHK zu Rostock
Gesetze
Weitere Quellen im Netz
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
