Das Wichtigste in Kürze
Bei der Bonitätsprüfung klärt die Bank, ob Sie zahlen können und zahlen wollen. Entscheidend sind belegtes Einkommen, eine realistische Haushaltsrechnung und vollständige Unterlagen. Stellen Sie Selbstauskunft, Einkommensnachweise und Vermögensübersicht vorab zusammen.
Bonitätsprüfung klingt nach Formalie. Für die Bank ist sie der Kern jeder Kreditentscheidung. Sie bestimmt, ob Sie das Darlehen erhalten und zu welchem Zins.
Viele Antragsteller unterschätzen den Umfang. Fehlende Nachweise verzögern die Zusage um Wochen. Unvollständige oder geschönte Angaben können den Kredit kosten und sogar strafbar sein.
Was Bonität für die Bank bedeutet
Bonität bezeichnet Fähigkeit und Bereitschaft, Kredite zu bedienen und zurückzuzahlen. Die Bank prüft dafür drei Ebenen.
- Kreditfähigkeit: Sie können rechtswirksam einen Kreditvertrag schließen.
- Persönliche Kreditwürdigkeit: Zuverlässigkeit, Zahlungsmoral, Beruf und Arbeitgeber.
- Materielle Kreditwürdigkeit: Sie tragen Zins und Tilgung dauerhaft aus Ihrem Einkommen.
Für die persönliche Seite holt die Bank Auskünfte ein, etwa bei der SCHUFA. Aus allen Merkmalen bildet sie ein Rating. Ein höheres Ausfallrisiko kostet Sie einen Risikoaufschlag beim Zins.
Bei kleinen Ratenkrediten ersetzt oft ein Punktesystem die ausführliche Prüfung. Bei Baufinanzierungen prüft die Bank im Einzelfall.
Gesetzliche Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung
Bei Immobiliendarlehen an Verbraucher muss die Bank die Kreditwürdigkeit gründlich prüfen. Sie darf nur abschließen, wenn Sie Ihre Pflichten voraussichtlich erfüllen. Grundlage sind Einkommen, Ausgaben und weitere finanzielle Umstände.
Es gilt Bonität vor Sicherheit. Die Bank darf sich nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen. Ein steigender Marktwert ersetzt kein tragfähiges Einkommen.
Prüft die Bank fehlerhaft, bleibt der Vertrag wirksam. Der Zins sinkt dann auf ein marktübliches Niveau, und Sie dürfen fristlos kündigen. Dieser Schutz entfällt, wenn Sie Informationen wissentlich zurückhalten oder fälschen.
Haben Sie Fragen zur Vorbereitung Ihres Kreditantrags?
Sie schildern Ihren Fall zur Vorbereitung Ihres Kreditantrags und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Haushaltsrechnung und Vermögensbilanz
In der Selbstauskunft stellen Sie Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Übrig bleibt das Einkommen, das für den Kapitaldienst frei ist.
Banken setzen für die Lebenshaltung eigene Mindestwerte an. Liegen Ihre Angaben darunter, rechnet die Bank mit ihren Werten. Für die Nebenkosten der neuen Immobilie gelten ebenfalls Pauschalen.
- Nettoeinkommen beider Partner: 4.300 Euro
- Kindergeld: 184 Euro
- Ausgaben samt Miete, Auto, Versicherungen und Sparraten: 3.130 Euro
- frei verfügbares Einkommen: rund 1.350 Euro
Überstunden und Sonderzahlungen zählen nur mit vertraglichem Anspruch. In der Vermögensbilanz kürzt die Bank schwankende Werte wie Aktien mit Abschlägen.
Die Vermögensbilanz soll positiv sein. Ihr Vermögen deckt also bestehende Schulden mindestens. Nachweisen müssen Sie es, einsetzen nicht unbedingt.
Unterlagen für die Bonitätsprüfung
Jede Angabe müssen Sie belegen. Banken geben dafür Checklisten aus und fordern bei Bedarf weitere Nachweise nach. Wer vollständig einreicht, erhält schneller eine Zusage.
- Personalausweis und Selbstauskunft
- Gehaltsnachweise der letzten Monate und Steuerbescheide
- Nachweise über Eigenkapital und Vermögen
- Verträge bestehender Kredite und Nachweise über Unterhalt
- bei Selbstständigen: Abschlüsse und Steuerbescheide mehrerer Jahre
Selbstständige legen ihr Einkommen möglichst für 3 bis 4 Jahre offen, mindestens für 2 Jahre. Unternehmen reichen zusätzlich Gesellschaftsvertrag und Registerauszug ein. Dazu kommen die Unterlagen zum Objekt wie Grundbuchauszug, Pläne und Kaufvertragsentwurf.
K.-o.-Kriterien und ehrliche Angaben
Viele Banken haben interne Ausschlussgründe. Sie führen fast immer zur Ablehnung.
- Probezeit, Befristung oder nur geringfügige Beschäftigung
- Selbstständigkeit seit kurzer Zeit ohne Vorgeschichte
- nicht anrechenbare Einkünfte wie Wohngeld
- zu geringer Überschuss in der Haushaltsrechnung
- Objekt nur als Ferienwohnung nutzbar oder mit vorrangigen Lasten
- Alter ab etwa 60 Jahren ohne Risikolebensversicherung
Falsche oder unvollständige Angaben im Kreditantrag sind kein Kavaliersdelikt. Das Strafgesetzbuch stellt Kreditbetrug unter Strafe, schon der Versuch ist strafbar. Teilen Sie der Bank auch Änderungen nach dem Antrag mit.
Haben Sie Fragen zur Vorbereitung Ihres Kreditantrags?
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Fazit zur Bonitätsprüfung
Die Bank prüft, ob Sie zahlen können und zahlen wollen. Entscheidend sind ein belegtes Einkommen, eine realistische Haushaltsrechnung und vollständige Unterlagen. Die Immobilie allein ersetzt keine Bonität.
Stellen Sie vor dem ersten Bankgespräch Selbstauskunft, Einkommensnachweise und Vermögensübersicht vollständig zusammen.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
Was Bonität für die Bank bedeutet
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
Gesetzliche Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- § 505a BGB
- § 505b BGB
- § 505d BGB
Haushaltsrechnung und Vermögensbilanz
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
Unterlagen für die Bonitätsprüfung
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
K.-o.-Kriterien und ehrliche Angaben
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- § 265b StGB
Gesetze
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
