Das Wichtigste in Kürze
Über die Untervermietung von Gewerbeflächen entscheiden Sie als Vermieter frei. Eine Ablehnung ohne Grund in der Person des Dritten öffnet dem Mieter den Ausstieg. Prüfen Sie Ihren Mustervertrag auf eine wirksame Klausel zur Untervermietung.
Untervermietung von Gewerbeflächen ist heute Alltag. Ein Büromieter schrumpft und gibt Arbeitsplätze an Dritte ab. Ein Händler nimmt einen Partner in seinen Laden auf. Ohne Ihre Erlaubnis darf der Mieter die Räume keinem Dritten überlassen.
Die Entscheidung hat Folgen. Verweigern Sie die Erlaubnis ohne tragfähigen Grund, darf der Mieter vorzeitig kündigen. Erteilen Sie sie unbedacht, sitzt ein Unbekannter in Ihrem Objekt. Mit klaren Klauseln und einer sauberen Prüfung behalten Sie die Kontrolle.
Untervermietung braucht Ihre Erlaubnis
Nach § 540 BGB braucht jede Gebrauchsüberlassung an Dritte Ihre Erlaubnis. Einen gesetzlichen Anspruch darauf hat der Gewerbemieter nicht. Anders als bei Wohnraum gibt es kein berechtigtes Interesse, das Sie bindet.
Ein Anspruch kann sich aus dem Vertrag ergeben. Das gilt, wenn der Mietzweck die Weitervermietung voraussetzt und Sie das wissen. Genehmigungspflichtig sind auch Fälle, die nicht nach Untermiete klingen:
- Ein Einzelunternehmer nimmt einen Gesellschafter auf.
- Ein Dritter führt ein Einzelhandelsgeschäft unter gleicher Firma fort.
- Eine Arztpraxis oder Kanzlei wird an einen Nachfolger veräußert.
Die Erlaubnis gilt nur für den beantragten Einzelfall. Ein neuer Untermieter braucht eine neue Erlaubnis.
Sonderkündigungsrecht bei verweigerter Untervermietung
Verweigern Sie die Erlaubnis, darf der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Das gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt. Ohne vertragliche Regelung zählen nur solche Gründe. Bei Gewerberaum beträgt die gesetzliche Frist rund sechs Monate zum Quartalsende.
In einem Formularvertrag können Sie dieses Kündigungsrecht nicht ausschließen. Eine solche Klausel ist unwirksam. Zulässig ist es, weitere Gründe für eine Versagung festzulegen. Nur in einem ausgehandelten Individualvertrag lassen sich Untervermietung und Kündigungsrecht ganz ausschließen.
Haben Sie Fragen zur Untervermietung Ihrer Gewerbefläche?
Sie schildern Ihren Fall zur Untervermietung Ihrer Gewerbefläche und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Antrag auf Untervermietung prüfen
Für Ihre Entscheidung dürfen Sie vom Mieter aussagekräftige Angaben verlangen:
- Name oder Firma des Untermieters
- Gewerbe und beabsichtigter Nutzungszweck
- wirtschaftliche Lage des Untermieters
- Laufzeit und Miethöhe des Untermietvertrags
Prüfen Sie den Untermieter so gründlich wie einen neuen Hauptmieter. Bankauskunft und Wirtschaftsauskunfteien liefern erste Hinweise.
Tragfähig ist eine Ablehnung etwa bei fehlender Bonität des Dritten. Weitere Gründe sind ein erheblich geänderter Nutzungszweck oder ein Verstoß gegen zugesagten Konkurrenzschutz. Auch die Nutzung von Gewerberaum als Wohnung müssen Sie nicht hinnehmen.
Nennen Sie Ihre Gründe, damit der Mieter die Ablehnung prüfen kann. Duldet ein Vermieter die Untermiete länger ohne Widerspruch, gilt sie oft als stillschweigend erlaubt.
Klauseln zur Untervermietung im Vertrag
Im Gewerbe dürfen Sie die Erlaubnis an Bedingungen knüpfen. Bewährt haben sich drei Klauseln:
- Untermietzuschlag auf die Hauptmiete
- Abschöpfung eines Gewinns aus der Untervermietung
- Vorausabtretung der Untermiete an Sie als Sicherheit
Der Untermietvertrag besteht nur zwischen Hauptmieter und Untermieter. Mit dem Dritten haben Sie keinen eigenen Vertrag.
Die Erlaubnis selbst ist formfrei. Halten Sie sie trotzdem als Nachtrag in der Form des Hauptvertrags fest. Formfehler bei Nachträgen können eine fest vereinbarte Laufzeit gefährden. Ihr Mieter haftet für jedes Verschulden seines Untermieters wie für eigenes.
Unerlaubte Untervermietung beenden
Überlässt der Mieter die Räume ohne Erlaubnis, handeln Sie zügig. Sie mahnen ab und setzen eine Frist. Setzt der Mieter den Gebrauch fort, klagen Sie auf Unterlassung. Bei erheblicher Verletzung Ihrer Rechte ist die fristlose Kündigung möglich. Kündigen Sie zeitnah, sonst kann das Recht zur fristlosen Kündigung verwirken.
Am Mietende schuldet auch der Untermieter die Rückgabe der Räume. Eine Räumungsklage richten Sie deshalb gegen Hauptmieter und Untermieter.
Haben Sie Fragen zur Untervermietung Ihrer Gewerbefläche?
Sie schildern Ihren Fall zur Untervermietung Ihrer Gewerbefläche und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zur Untervermietung von Gewerbeflächen
Im Gewerbe entscheiden Sie frei über die Untervermietung. Eine Ablehnung ohne Grund in der Person des Dritten öffnet dem Mieter den Ausstieg. Klare Klauseln, vollständige Angaben und eine begründete Antwort schützen Ihr Objekt und Ihre Mieteinnahme.
Prüfen Sie Ihren Mustervertrag auf eine wirksame Klausel zu Untervermietung, Untermietzuschlag und Vorausabtretung.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Untermiete – Erlaubnis und Rechtsverhältnisse, 1.1 Geschäftsräume – Haufe
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 540 BGB
Untervermietung braucht Ihre Erlaubnis
- Untermiete – Erlaubnis und Rechtsverhältnisse, 1.1 Geschäftsräume – Haufe
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 540 BGB
- § 553 BGB
Sonderkündigungsrecht bei verweigerter Untervermietung
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- § 540 BGB
- § 580a BGB
- § 307 BGB
Antrag auf Untervermietung prüfen
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Untermiete – Erlaubnis und Rechtsverhältnisse, 1.1 Geschäftsräume – Haufe
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
Klauseln zur Untervermietung im Vertrag
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Untermiete – Erlaubnis und Rechtsverhältnisse, 1.1 Geschäftsräume – Haufe
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 540 BGB
- § 550 BGB
Unerlaubte Untervermietung beenden
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- § 541 BGB
- § 543 BGB
- § 546 BGB
Gesetze
Weitere Quellen im Netz
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
