Das Wichtigste in Kürze
Die dynamische Investitionsrechnung zeigt, was Ihr Kapital über die ganze Haltedauer verdient. Kapitalwert, interner Zinsfuß und VoFi berücksichtigen den Zeitwert des Geldes. Legen Sie eine Zahlungsreihe über zehn Jahre samt vorsichtigem Verkaufspreis an.
Dynamische Investitionsrechnung beantwortet eine einfache Frage genauer: Lohnt sich das Objekt über die ganze Haltedauer? Ein Euro Miete in zehn Jahren ist heute weniger wert als ein Euro heute. Statische Verfahren übersehen diesen Unterschied.
Bei Immobilien wiegt er besonders schwer. Kaufpreis, Modernisierung, Mietsteigerungen und ein späterer Verkauf liegen Jahre auseinander. Nur eine Rechnung über die Zeit zeigt, was Ihr Kapital wirklich verdient.
Dynamische Investitionsrechnung: Zeit zählt
Dynamische Verfahren erfassen alle Ein- und Auszahlungen als Zahlungsreihe. Sie berücksichtigen Zinsen und Zinseszinsen jeder einzelnen Zahlung. Aufwand und Ertrag spielen keine Rolle, nur tatsächliche Geldflüsse.
Zwei Blickrichtungen sind möglich:
- Barwertmethoden zinsen alle Zahlungen auf den Beginn ab.
- Dazu zählen Kapitalwert, Annuität und interner Zinsfuß.
- Endwertmethoden zinsen alle Zahlungen auf das Ende auf.
- Wichtigstes Beispiel ist der vollständige Finanzplan, kurz VoFi.
Für Immobilien betrachtet die Praxis meist 10 bis 20 Jahre. Am Ende steht ein angenommener Verkauf des Objekts.
Kapitalwertmethode in der Praxis
Zuerst legen Sie einen Kalkulationszins fest. Er entspricht der Verzinsung, die Ihr Kapital mindestens erzielen soll. Mit ihm zinsen Sie alle jährlichen Überschüsse und den Verkaufserlös auf heute ab.
Ziehen Sie davon den Kaufpreis ab, erhalten Sie den Kapitalwert. Ist er positiv, verdient die Investition mehr als Ihren Mindestzins. Ist er negativ, verfehlt sie Ihr Ziel.
Ein Lehrbuchbeispiel bei 10 Prozent Kalkulationszins:
- Investition A: 100.000 Euro, fünf Jahre je 30.000 Euro Rückfluss, Kapitalwert rund 13.700 Euro
- Investition B: 160.000 Euro, vier Jahre je 60.000 Euro, Kapitalwert rund 30.200 Euro
Bei mehreren Varianten gewinnt der höhere Kapitalwert. Das Discounted-Cashflow-Verfahren der Investoren folgt demselben Prinzip.
Haben Sie Fragen zur dynamischen Rechnung für Ihre Investition?
Sie schildern Ihren Fall zur dynamischen Rechnung für Ihre Investition und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Interner Zinsfuß als Rendite
Der interne Zinsfuß ist der Zinssatz, bei dem der Kapitalwert genau null beträgt. Er zeigt, wie hoch sich das eingesetzte Kapital verzinst. Im Beispiel erreicht A 15,2 Prozent und B 18,5 Prozent.
Von Hand lässt er sich nur durch schrittweises Annähern finden. Tabellenprogramme liefern ihn mit einer eigenen Funktion. Sie brauchen dafür Betrag und Zeitpunkt jeder Zahlung.
Ein Immobilienbeispiel: Ein Haus kostet 5,8 Mio. Euro und wird nach zehn Jahren verkauft. Mieten, Kosten, Tilgung und Verkaufspreis ergeben einen internen Zinsfuß von 8,6 Prozent. Die Rechnung unterstellt, dass alle Rückflüsse wieder zu diesem Satz angelegt werden.
Annuität und vollständiger Finanzplan
Die Annuitätenmethode verteilt den Kapitalwert gleichmäßig auf die Jahre. Sie zeigt, welcher Betrag jährlich zusätzlich entnommen werden kann.
Der vollständige Finanzplan geht einen anderen Weg. Er führt alle Zahlungen Jahr für Jahr in einer Tabelle. Überschüsse verzinst er mit dem Habenzins, Lücken mit dem Sollzins.
Am Ende steht der Vermögensendwert. Er ergibt sich aus angesammelten Überschüssen plus Verkaufswert minus Restschuld. Daraus berechnen Sie die jährliche Verzinsung Ihres Eigenkapitals. In einem Neubaubeispiel ergeben sich so 3,6 Prozent über 20 Jahre.
Der VoFi verarbeitet mehrere Darlehen, wechselnde Zinssätze und Zuschüsse. Er liefert zudem absolute Beträge, die sich direkt vergleichen lassen. So sehen Sie sofort, wie eine höhere Tilgung das Ergebnis verändert.
Grenzen dynamischer Verfahren
Dynamische Verfahren sind genauer, nicht sicherer. Ihr Ergebnis hängt an Annahmen über viele Jahre. Kleine Abweichungen wirken bei hohen Beträgen stark.
- Mietentwicklung und Kosten über Jahrzehnte sind Schätzungen.
- Der Verkaufspreis am Ende prägt das Ergebnis oft am stärksten.
- Kapitalwert und Zinsfuß unterstellen einen Zins für Soll und Haben.
- Bei wechselnden Vorzeichen liefert der Zinsfuß nicht immer einen Wert.
Rechnen Sie deshalb mehrere Varianten und vergleichen Sie die Ergebnisse. Eine Investorenrechnung ersetzt keinen Verkehrswert, sie bildet Ihre Erwartungen ab.
Haben Sie Fragen zur dynamischen Rechnung für Ihre Investition?
Sie schildern Ihren Fall zur dynamischen Rechnung für Ihre Investition und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zur dynamischen Investitionsrechnung
Dynamische Verfahren zeigen, was Ihr Kapital über die Haltedauer verdient. Kapitalwert und interner Zinsfuß vergleichen Varianten, der VoFi bildet Ihre Finanzierung realistisch ab. Ihre Aussagekraft steht und fällt mit den Annahmen.
Legen Sie für Ihr nächstes Objekt eine Zahlungsreihe über zehn Jahre samt vorsichtigem Verkaufspreis an.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
Dynamische Investitionsrechnung: Zeit zählt
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Investitionsrechnung: Lohnt es sich oder lohnt es sich nicht, 3 Dynamische Modelle – Haufe, Beitrag von Susanne Kowalski
Kapitalwertmethode in der Praxis
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Interner Zinsfuß als Rendite
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- Investitionsrechnung: Lohnt es sich oder lohnt es sich nicht, 3 Dynamische Modelle – Haufe, Beitrag von Susanne Kowalski
Annuität und vollständiger Finanzplan
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- Investitionsrechnung: Lohnt es sich oder lohnt es sich nicht, 3 Dynamische Modelle – Haufe, Beitrag von Susanne Kowalski
Grenzen dynamischer Verfahren
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
Weitere Quellen im Netz
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
