Das Wichtigste in Kürze
Die Darlehensarten unterscheiden sich vor allem in der Tilgung, nicht im Zins. Annuitätendarlehen bieten feste Raten, endfällige Darlehen niedrige Raten mit höherem Risiko. Lassen Sie sich zu jedem Angebot die Restschuld am Ende der Zinsbindung ausweisen.
Darlehensarten wirken auf den ersten Blick austauschbar. Entscheidend scheint nur der Zins im Angebot. Doch die Art der Tilgung bestimmt Laufzeit, Restschuld und Risiko über Jahrzehnte.
Ein niedriger Zins verführt zu niedriger Tilgung. Nach zehn Jahren steht dann noch fast die ganze Schuld in den Büchern. Steigen die Zinsen bis dahin, wird die neue Rate schnell untragbar.
Annuitätendarlehen als Standard
Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Baufinanzierung. Die Rate aus Zins und Tilgung bleibt während der Zinsbindung gleich. Mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil, die Tilgung wächst um den ersparten Betrag.
- Darlehen: 100.000 Euro
- Zins 1,5 Prozent, anfängliche Tilgung 2 Prozent
- Jahresrate: 3.500 Euro, im ersten Jahr 1.500 Euro Zins
- im zweiten Jahr 1.470 Euro Zins und 2.030 Euro Tilgung
- Laufzeit bei gleichem Zins: rund 37 Jahre
Gleichbleibende Raten passen zu gleichbleibenden Mieten. Deshalb ist diese Form auch bei Vermietern üblich.
Tilgungssatz bestimmt die Restschuld
Die anfängliche Tilgung entscheidet über die Laufzeit. Je niedriger der Zins, desto länger dauert die Rückzahlung bei gleicher Tilgung. Bei 2 Prozent Zins und 1 Prozent Tilgung sind es rund 56 Jahre.
Ein Lehrbuchbeispiel mit 1,5 Prozent Zins und 1 Prozent Tilgung zeigt die Folgen. Nach zehn Jahren sind von 100.000 Euro erst rund 10.800 Euro getilgt.
- höhere anfängliche Tilgung, etwa 3 Prozent
- Sondertilgungsrecht, etwa 5 Prozent im Jahr
- Recht auf Wechsel des Tilgungssatzes
- Volltilgerdarlehen mit fester Laufzeit bis zur Schuldenfreiheit
Vergleichen Sie Angebote über den effektiven Jahreszins. Er enthält neben dem Sollzins auch Disagio und weitere Kosten.
Haben Sie Fragen zur passenden Darlehensart für Ihr Vorhaben?
Sie schildern Ihren Fall zur passenden Darlehensart für Ihr Vorhaben und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Tilgungsdarlehen mit fallender Rate
Beim Tilgungsdarlehen, auch Raten- oder Abzahlungsdarlehen, bleibt der Tilgungsbetrag gleich. Die Zinsen sinken mit der Restschuld. Damit fällt auch die Gesamtrate von Jahr zu Jahr.
Sie wissen genau, wann Sie schuldenfrei sind. Dafür ist die Belastung am Anfang deutlich höher. Bei Vermietern lässt sich die Tilgung an die Abschreibung anlehnen.
Endfälliges Darlehen mit Tilgungsträger
Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie während der Laufzeit nur Zinsen. Die Schuld begleichen Sie am Ende in einer Summe. Das Geld dafür sparen Sie parallel an, etwa in einer Lebensversicherung oder einem Fondsdepot.
Den Tilgungsträger treten Sie an die Bank ab. Vermieter nutzen diese Form, weil gleichbleibende Zinsen steuerlich als Werbungskosten zählen. Zwischenkredite in der Bauphase sind ebenfalls endfällig.
- volles Zinsänderungsrisiko auf die ganze Schuld
- Kursrisiko beim Fonds als Tilgungsträger
- Fehlbetrag, wenn der Tilgungsträger weniger erbringt
Für selbst genutzte Immobilien empfehlen die Lehrbücher Darlehen mit laufender Tilgung. Dort sinkt die Schuld mit jeder Rate.
Zinsbindung, Forward-Darlehen und Kündigung
Die Zinsbindung umfasst meist 5 bis 15 Jahre. Danach folgt die Anschlussfinanzierung zu neuen Zinsen. Ein Beispiel zeigt das Risiko.
- Darlehen 300.000 Euro, 2,5 Prozent Zins, 1 Prozent Tilgung: 875 Euro im Monat
- Restschuld nach fünf Jahren: rund 284.000 Euro
- neues Angebot mit 4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung: rund 1.420 Euro im Monat
Ein Forward-Darlehen sichert heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung bis zu 5 Jahre im Voraus. Für jeden Monat Vorlauf verlangt die Bank einen Aufschlag. Sie gehen damit einen festen Vertrag ein, keine Option.
Nach 10 Jahren ab voller Auszahlung dürfen Sie ein Festzinsdarlehen mit 6 Monaten Frist kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an. Vorher verlangt die Bank bei berechtigtem Interesse eine Entschädigung.
Haben Sie Fragen zur passenden Darlehensart für Ihr Vorhaben?
Sie schildern Ihren Fall zur passenden Darlehensart für Ihr Vorhaben und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zu den Darlehensarten
Annuitätendarlehen bieten feste Raten, Tilgungsdarlehen eine feste Laufzeit, endfällige Darlehen niedrige Raten mit höherem Risiko. Über die Kosten entscheiden Tilgung, Zinsbindung und Restschuld. Der Zins allein sagt wenig.
Lassen Sie sich zu jedem Angebot die Restschuld am Ende der Zinsbindung schriftlich ausweisen.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
Annuitätendarlehen als Standard
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- § 488 BGB
Tilgungssatz bestimmt die Restschuld
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Tilgungsdarlehen mit fallender Rate
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
Endfälliges Darlehen mit Tilgungsträger
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
Zinsbindung, Forward-Darlehen und Kündigung
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- § 489 BGB
- § 490 BGB
Gesetze
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
