Das Wichtigste in Kürze
Der Entwicklungszustand von Grundstücken folgt Planungsrecht und Erschließung, nicht dem Augenschein. Mit jeder Stufe vom Acker zum Bauland sinkt das Risiko und steigt der Preis. Fragen Sie vor dem Kauf von Bauerwartungsland bei der Gemeinde nach der Bauleitplanung.
Der Entwicklungszustand von Grundstücken entscheidet über ihren Preis mehr als jedes andere Merkmal. Ein Acker am Ortsrand und ein Bauplatz daneben liegen nur wenige Meter auseinander. Ihr Bodenwert unterscheidet sich dennoch deutlich.
Der Weg vom Acker zum Bauland ist lang und unsicher. Er hängt von Entscheidungen der Gemeinde ab, die ein Eigentümer kaum beeinflusst. Wer zu früh kauft, zahlt für eine Hoffnung. Wer die Stufen kennt, bewertet Angebote nüchterner und verhandelt auf festem Grund.
Vier Stufen des Entwicklungszustands
Die Immobilienwertermittlungsverordnung unterscheidet vier Stufen. Sie bauen aufeinander auf.
- Flächen der Land- und Forstwirtschaft: Acker, Wald, Hofstelle, Hausgarten
- Bauerwartungsland: Bebauung in absehbarer Zeit zu erwarten
- Rohbauland: für Bebauung bestimmt, Erschließung noch nicht gesichert
- baureifes Land: nach Recht, Zustand und Zuschnitt sofort bebaubar
Die Stufe richtet sich nicht nach dem Augenschein. Entscheidend sind Planungsrecht, Erschließung sowie Lage, Form und Größe des Grundstücks. Ein brachliegendes Feld kann baureifes Land sein, ein bebauter Hof Agrarfläche.
Tatsächlich unbebaute Grundstücke liegen meist im Außenbereich. Dort sind nur privilegierte Vorhaben zulässig, etwa für Land- und Forstwirtschaft. Der Wert richtet sich nach dem Ertrag aus dieser Nutzung.
Vom Acker zum Bauerwartungsland
Bauerwartungsland entsteht, wenn eine Bebauung in absehbarer Zeit tatsächlich zu erwarten ist. Grundlage ist oft eine Darstellung im Flächennutzungsplan. Auch das Verhalten der Gemeinde und die Entwicklung des Ortes zählen.
Der Flächennutzungsplan bindet nur die Gemeinde. Ein Recht auf Bebauung gibt er Ihnen nicht. Bis zur Baugenehmigung können Jahre vergehen. Käufe in der Erwartung künftigen Baulands sind deshalb hoch spekulativ.
Für einen Projektentwickler beginnt an dieser Stelle die Arbeit. Er stimmt die Bauleitplanung mit der Gemeinde ab und erwirbt die Flächen. Danach schließt er die Verträge zur Erschließung und vermarktet die Grundstücke.
Haben Sie Fragen zum Entwicklungszustand Ihres Grundstücks?
Sie schildern Ihren Fall zum Entwicklungszustand Ihres Grundstücks und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Rohbauland und Bodenordnung
Mit einem Bebauungsplan oder im bebauten Innenbereich wird aus Bauerwartungsland Rohbauland. Die Fläche ist nun für eine bauliche Nutzung bestimmt. Es fehlt noch die gesicherte Erschließung, oder der Zuschnitt passt nicht.
Ungünstig geschnittene Flurstücke ordnet die Gemeinde in einer Umlegung neu. Sie fasst alle Flächen zusammen, zieht Straßen und Grünflächen ab und verteilt den Rest neu. Aus Bruttorohbauland wird so parzellenscharfes Nettorohbauland.
Während der Umlegung sind Verkauf und Veränderung genehmigungspflichtig. Die Umlegung kann auch freiwillig über einen Vertrag laufen. Das Verfahren geht dann oft schneller.
Erschließung macht Grundstücke baureif
Baureif wird ein Grundstück erst mit gesicherter Erschließung. Dazu gehören Straßen, Wege, Beleuchtung, Leitungen und Kanalisation. Die Erschließung liegt in der Hand der Gemeinde. Ohne sie gibt es keine Baugenehmigung, auch nicht im fertigen Baugebiet.
Erschließt die Gemeinde selbst, tragen die Anlieger höchstens 90 Prozent des beitragsfähigen Aufwands. Sie kann die Aufgabe auch einem Erschließungsträger übertragen. Dann regelt ein städtebaulicher Vertrag Kosten und Pflichten. Der Investor trägt dann oft die vollen Kosten und gewinnt dafür Zeit.
Entwicklungszustand und Bodenwert
Mit jeder Stufe steigt der Wert. Je intensiver ein Grundstück baulich nutzbar ist, desto höher sein Preis. Bauland kostet regelmäßig deutlich mehr als Ackerland.
Der Bodenrichtwert nennt deshalb stets den Entwicklungszustand des Richtwertgrundstücks. Weicht Ihr Grundstück ab, passen Sie den Wert an. Für Bauerwartungsland und Rohbauland bewertet der Markt vor allem Zeit und Risiko bis zur Baureife.
Prüfen Sie auch Einschränkungen. Landschafts-, Wasser- oder Überschwemmungsschutz können eine Fläche dauerhaft binden. Altlasten oder eine Veränderungssperre bremsen selbst baureifes Land.
Haben Sie Fragen zum Entwicklungszustand Ihres Grundstücks?
Sie schildern Ihren Fall zum Entwicklungszustand Ihres Grundstücks und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zum Entwicklungszustand
Der Entwicklungszustand von Grundstücken folgt dem Planungsrecht und der Erschließung, nicht dem Augenschein. Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Umlegung und Erschließung markieren die Stufen. Mit jeder Stufe sinkt das Risiko und steigt der Preis. Den Takt gibt die Gemeinde vor.
Fragen Sie vor jedem Kauf von Bauerwartungsland bei der Gemeinde nach dem Stand der Bauleitplanung.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Vier Stufen des Entwicklungszustands
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Brauer (Hrsg.), Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 5. Aufl. 2006
- § 3 ImmoWertV
Vom Acker zum Bauerwartungsland
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- § 3 ImmoWertV
Rohbauland und Bodenordnung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- § 3 ImmoWertV
Erschließung macht Grundstücke baureif
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- § 129 BauGB
Entwicklungszustand und Bodenwert
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
Gesetze
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
