Das Wichtigste in Kürze
Die Jahresabrechnung zeigt die Geldflüsse eines Jahres, der Vermögensbericht den Stand der Gemeinschaft. Beschlossen wird nur die Abrechnungsspitze, Fehler fechten Sie binnen eines Monats an. Vereinbaren Sie vorher einen Termin zur Belegeinsicht.
Jahresabrechnung und Vermögensbericht zeigen, was mit Ihrem Hausgeld geschehen ist. Die Abrechnung legt Rechenschaft über alle Einnahmen und Ausgaben eines Jahres ab. Der Vermögensbericht zeigt Rücklagen und wesentliches Vermögen der Gemeinschaft. Beides erhalten Sie nach Ablauf des Kalenderjahres.
Seit der Reform beschließen die Eigentümer nicht mehr über das Rechenwerk. Sie beschließen nur über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse. Ein falscher Betrag wird trotzdem verbindlich, wenn niemand anficht. Prüfen lohnt sich deshalb vor jeder Versammlung.
Frist und Form der Jahresabrechnung
Der Verwalter erstellt die Abrechnung nach Ablauf des Wirtschaftsjahres. Die Rechtsprechung gibt ihm dafür in der Regel drei, höchstens sechs Monate. Eine Klausel im Verwaltervertrag schafft hier Klarheit.
Verzögert der Verwalter die Abrechnung, kann die Gemeinschaft sie einklagen. Wiederholte Verspätung rechtfertigt unter Umständen seine Abberufung aus wichtigem Grund. Wechselt der Verwalter im laufenden Jahr, rechnet der neue Verwalter ab.
Die Abrechnung muss vollständig in Textform vorliegen. Eine Unterschrift des Verwalters ist nicht nötig. Belege legt der Verwalter auf Nachfrage vor.
Was die Jahresabrechnung enthalten muss
Die Abrechnung ist eine einfache Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, keine Bilanz. Sie erfasst nur Geld, das im Jahr tatsächlich geflossen ist. Forderungen und Verbindlichkeiten gehören in den Vermögensbericht. Umbuchungen zwischen eigenen Konten sind keine Ausgaben.
- Gesamtabrechnung aller Einnahmen und Ausgaben
- Einzelabrechnung für jede Einheit mit nachvollziehbaren Umlageschlüsseln
- Entwicklung der Erhaltungsrücklage mit Soll und Ist
- Entwicklung aller Bankkonten mit Anfangs- und Endbestand
Eine Ausnahme bilden Heiz- und Warmwasserkosten. Die Abrechnung verteilt sie nach dem Verbrauch der Heizperiode. Die Abweichung zum Geldfluss erklärt die Entwicklung der Bankkonten.
Sammelkonten wie Hausmeister und Putzhilfe in einer Position reichen nicht. Sie müssen erkennen, wer welche Leistung zu welchem Preis erbracht hat.
Haben Sie Fragen zur Jahresabrechnung Ihrer Gemeinschaft?
Sie schildern Ihren Fall zur Jahresabrechnung Ihrer Gemeinschaft und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Beschluss über die Abrechnungsspitze
Beschlossen wird nur der Betrag, der über die Vorschüsse hinausgeht oder zurückfließt. Fachleute nennen ihn Abrechnungsspitze. Rückstände aus dem Wirtschaftsplan schuldet der Eigentümer weiter aus dem alten Beschluss.
Ein Beispiel: Sie schuldeten 1.800 Euro Vorschüsse und haben 1.500 Euro gezahlt. Ihr Kostenanteil beträgt 2.000 Euro. Neu beschlossen werden nur 200 Euro. Die 300 Euro Rückstand schulden Sie bereits.
Für die Abrechnungsspitze haftet, wer bei Fälligkeit im Grundbuch steht. Rückstände des Verkäufers darf die Abrechnung dem Käufer nicht auferlegen. Ein falsch berechneter Betrag wird verbindlich, wenn niemand binnen eines Monats anficht.
Der Vermögensbericht
Neben der Abrechnung legt der Verwalter einen Vermögensbericht vor. Er muss ihn jedem Eigentümer zur Verfügung stellen. Der Bericht ist ein schlanker Vermögensstatus, keine Bilanz. Meist versendet der Verwalter ihn zusammen mit der Abrechnung.
- Stand der Erhaltungsrücklage, auch wenn er null beträgt
- Stand weiterer beschlossener Rücklagen
- Kontostände zum Jahresende
- Forderungen, etwa Hausgeldrückstände oder offene Versicherungsleistungen
- Verbindlichkeiten wie Darlehen oder beauftragte Sanierungen
Über den Vermögensbericht wird nicht beschlossen. Sie können ihn deshalb nicht anfechten. Bei Fehlern verlangen Sie von der Gemeinschaft Berichtigung oder Ergänzung.
Jahresabrechnung prüfen: Beirat und Eigentümer
Der Verwaltungsbeirat soll die Abrechnung vor der Beschlussfassung prüfen. Er prüft Vollständigkeit, Rechenweg und stichprobenartig die Originalbelege. In der Versammlung berichtet er über das Ergebnis.
- Stimmen die Anfangsbestände mit den Endbeständen des Vorjahres überein?
- Decken sich die Kontostände mit den Kontoauszügen?
- Nennt jeder Umlageschlüssel Gesamtmenge und Ihren Anteil?
- Erscheinen Vorjahressalden nur als gesonderte Information?
- Weicht die Rücklagenzuführung im Ist vom Soll ab?
Als Eigentümer dürfen Sie jederzeit selbst Einsicht in die Belege nehmen. Die Einsicht gewährt der Verwalter in seinen Büroräumen. Kopien fertigen Sie dort an oder lassen sie gegen Kostenerstattung anfertigen.
Haben Sie Fragen zur Jahresabrechnung Ihrer Gemeinschaft?
Sie schildern Ihren Fall zur Jahresabrechnung Ihrer Gemeinschaft und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zur Jahresabrechnung
Die Jahresabrechnung zeigt die Geldflüsse, der Vermögensbericht den Stand der Gemeinschaft. Beschlossen wird nur die Abrechnungsspitze. Fehler müssen Sie binnen eines Monats anfechten, sonst gelten sie.
Vereinbaren Sie vor der nächsten Versammlung einen Termin zur Belegeinsicht beim Verwalter.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- § 28 WEG
Frist und Form der Jahresabrechnung
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- § 28 WEG
Was die Jahresabrechnung enthalten muss
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- § 28 WEG
- § 3 HeizkostenV
Beschluss über die Abrechnungsspitze
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung, und Exkurs
- § 28 WEG
- § 45 WEG
- Finanzwesen der Wohnungseigentümergemeinschaft – Haufe, 2020, https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/weg-reform/finanzwesen-der-wohnungseigentuemergemeinschaft_258_529406.html
Der Vermögensbericht
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung, und Exkurs
- § 28 WEG
- Finanzwesen der Wohnungseigentümergemeinschaft – Haufe, 2020, https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/weg-reform/finanzwesen-der-wohnungseigentuemergemeinschaft_258_529406.html
- WEG-Reform 2020 – Das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – Immobilienverband Deutschland IVD, 2020, https://ivd.net/wp-content/uploads/2023/10/2020-12-01-Broschuere-WEG-Reform-2020-final.pdf
Jahresabrechnung prüfen: Beirat und Eigentümer
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- § 18 WEG
- § 29 WEG
Gesetze
Weitere Quellen im Netz
- Finanzwesen der Wohnungseigentümergemeinschaft – Haufe, 2020
- WEG-Reform 2020 – Das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – Immobilienverband Deutschland IVD, 2020
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
