Das Wichtigste in Kürze
Marktforschung in der Immobilienwirtschaft verbindet Analyse, Beobachtung und Prognose. Weil Immobilien Jahrzehnte stehen, wirkt ein Fehler bei Lage oder Zielgruppe lange nach. Werten Sie vor der nächsten Investition Gutachterausschuss und eigene Vermietungsstatistik aus.
Marktforschung in der Immobilienwirtschaft ist kein Luxus großer Konzerne. Eine Wohnung lässt sich nicht an einen anderen Ort tragen. Sie steht 100 Jahre und länger. Ein Fehler bei Lage, Größe oder Zielgruppe wirkt deshalb oft über Jahrzehnte nach.
Wer ohne Marktforschung plant, entscheidet nach Zufall und Bauchgefühl. Bau und Planung dauern rund zwei Jahre. Bis zur Fertigstellung kann sich die Nachfrage längst verschoben haben.
Warum Immobilienmärkte besondere Forschung brauchen
Wohnen ist ein Grundbedürfnis ohne Ersatz. Jede Wohnung ist anders in Größe, Grundriss, Ausstattung und Lage. Die Ware kommt nicht zum Kunden, der Kunde kommt zur Ware.
- keine Ersatzmöglichkeit für Wohnen
- jede Immobilie ist ein Einzelstück
- feste Bindung an den Standort
- sehr lange Nutzungsdauer
- lange Bauzeit bis zur Fertigstellung
Daraus folgt: Das Angebot reagiert nur langsam auf die Nachfrage. Fehlinvestitionen lassen sich schwer korrigieren. Marktforschung senkt dieses Risiko. Sie hilft, Chancen zu erkennen, Risiken früh aufzudecken und den Erfolg eigener Maßnahmen zu prüfen.
Marktanalyse, Marktbeobachtung, Marktprognose
Marktforschung arbeitet mit drei Blickwinkeln. Sie ergänzen sich gegenseitig und gehen in der Praxis meist ineinander über.
- die Marktanalyse zeigt die Struktur des Marktes zu einem Stichtag
- die Marktbeobachtung verfolgt die Entwicklung im Zeitablauf
- die Marktprognose schätzt die künftige Lage ein
Die Analyse erfasst Angebot, Nachfrage, Einkommen, Haushaltsgrößen und Altersaufbau. Hinzu kommen Zinsen, Steuern, Förderung und Mietrecht. Die Beobachtung ist eine Daueraufgabe.
Die Prognose stützt sich vor allem auf Bevölkerung und Haushalte. Der Wohnungsbedarf setzt sich aus Nachholbedarf, Ersatzbedarf für Abgänge und Neubedarf durch neue Haushalte zusammen. Kleinere Haushalte erhöhen die Nachfrage selbst bei sinkender Bevölkerung.
Inhaltlich unterscheiden Sie drei Richtungen. Die Bedarfsforschung untersucht Zahl, Kaufkraft und Wünsche der Kunden. Die Konkurrenzforschung untersucht Wettbewerber und Marktanteile. Die Absatzforschung prüft, wie Ihre eigenen Angebote ankommen.
Haben Sie Fragen zur Marktforschung für Ihr Vorhaben?
Sie schildern Ihren Fall zur Marktforschung für Ihr Vorhaben und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Sekundärforschung: Vorhandene Daten nutzen
Am Anfang steht die Sekundärforschung. Sie wertet Daten aus, die bereits vorliegen. Das geht schnell und kostet wenig.
- amtliche Statistiken von Bund, Ländern und Gemeinden
- Marktberichte von Verbänden und Kammern
- Daten der Gutachterausschüsse
- Fachzeitschriften und Geschäftsberichte der Konkurrenz
- eigene Anfrage-, Vermietungs- und Reklamationsstatistiken
Der Nachteil: Die Daten sind oft nicht aktuell und wenig speziell. Auch Ihre Mitbewerber kennen sie.
Primärforschung: Eigene Daten erheben
Fehlen Informationen, erheben Sie diese selbst. Die Primärforschung liefert genaue und aktuelle Ergebnisse. Sie kostet mehr Zeit und Geld. Wichtigstes Mittel ist die Befragung, etwa der eigenen Mieter oder von Interessenten.
Die Formulierung der Fragen beeinflusst die Antworten stark. Befragte stimmen vorgegebenen Aussagen gern zu und meiden extreme Antworten. Auch die Reihenfolge der Fragen wirkt. Mischen Sie deshalb Aussagen, stellen Sie offene Fragen und prüfen Sie wichtige Punkte doppelt.
Statt alle zu befragen, wählen Sie eine Stichprobe. Je kleiner sie ist, desto größer das Risiko verzerrter Ergebnisse. Prüfen Sie jede Erhebung an drei Maßstäben: Liefert sie wiederholt dasselbe Ergebnis? Misst sie, was sie messen soll? Käme ein anderer Prüfer zum gleichen Befund?
Von der Marktforschung zur Entscheidung
Marktforschung dient der Entscheidung, nicht dem Archiv. Aus ihr leiten Sie das Marktpotenzial, Ihren Marktanteil und Ihre Chancen ab. Sie stützt Entscheidungen über Neubau, Modernisierung oder neue Dienstleistungen.
Ein Beispiel: Ein Maklerbüro soll exklusiv eine Neubausiedlung vermarkten. Vor der Zusage untersucht es Nachfrage, Konkurrenz und Preise in der Region. Sinkt die Zahl der Familien, wächst die der Älteren, ändert sich das passende Angebot.
Haben Sie Fragen zur Marktforschung für Ihr Vorhaben?
Sie schildern Ihren Fall zur Marktforschung für Ihr Vorhaben und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zur Marktforschung
Marktforschung in der Immobilienwirtschaft verbindet Analyse, Beobachtung und Prognose. Vorhandene Daten liefern den schnellen Überblick, eigene Befragungen die genaue Antwort. Wegen der Langlebigkeit von Immobilien zahlt sich sorgfältige Forschung besonders aus.
Werten Sie vor Ihrer nächsten Investition die Daten Ihres Gutachterausschusses und Ihre eigene Vermietungsstatistik aus.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Warum Immobilienmärkte besondere Forschung brauchen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Marktanalyse, Marktbeobachtung, Marktprognose
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
Sekundärforschung: Vorhandene Daten nutzen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
Primärforschung: Eigene Daten erheben
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
Von der Marktforschung zur Entscheidung
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
