Das Wichtigste in Kürze
Das Rating von Immobilienunternehmen verbindet harte Kennzahlen mit der Bewertung von Management und Planung. Es bestimmt Kreditzugang und Zinsaufschlag. Berechnen Sie vor dem Bankgespräch Eigenkapitalquote und Kapitaldienst im Verhältnis zu den Mieten.
Das Rating entscheidet, ob Ihr Immobilienunternehmen einen Kredit erhält und zu welchem Zins. Öffentliche Zinsangebote sind nur Durchschnittswerte. Der tatsächliche Satz hängt von Ihrer Bonität ab.
Immobilienunternehmen arbeiten mit viel Fremdkapital über Jahrzehnte. Steigen die Zinsen oder stehen Flächen leer, wird der Kapitaldienst schnell zur Last. Ein schlechtes Rating verteuert dann jede Anschlussfinanzierung. Eine gute Note senkt dagegen die Kosten jedes neuen Kredits über viele Jahre.
Warum Banken ein Rating verlangen
Banken müssen ihre Kredite mit Eigenkapital unterlegen. Nach den Basel-Regeln richtet sich die Höhe nach dem Risiko des Kreditnehmers. Für riskante Kunden binden Banken mehr Eigenkapital. Diese Kredite werden knapper und teurer.
Deshalb bewertet jede Bank ihre Kreditnehmer in einem Ratingverfahren. Das Bankrating ermittelt die Wahrscheinlichkeit, dass ein Kredit ausfällt. Daraus folgt der Risikoaufschlag auf den Zins.
Viele Banken nutzen dafür Scoring-Modelle, die Merkmalen Punkte zuordnen. Externe Ratingagenturen arbeiten mit Notenskalen. Die Bestnote AAA steht für sehr hohe Zahlungsfähigkeit. Je schlechter die Note, desto höher die Marge über dem Referenzzins.
Harte Kriterien: Zahlen im Rating
Das Finanzrating stützt sich auf Jahresabschluss, Anhang und Lagebericht. Die Daten werden zu Kennzahlen verdichtet und ausgewertet. Für Immobilienunternehmen nennt die Fachliteratur Zielwerte.
- Eigenkapitalquote über 20 Prozent
- Kapitaldienst unter 50 Prozent der Nettokaltmieten
- tatsächlicher Zinsaufwand unter 40 Prozent der Nettokaltmieten
- planmäßige Tilgung über 1,5 Prozent der Verbindlichkeiten
- Erlösschmälerungen unter 10 Prozent der Sollmieten
- Prolongationsvolumen unter 30 Prozent der Darlehen
- Verbindlichkeiten unter dem Neunfachen der Nettokaltmiete
- laufende Instandhaltung über rund 10 Euro je Quadratmeter im Jahr
Eine hohe Eigenkapitalquote und ein starker Cashflow wirken positiv. Der Kapitaldienst ist die kritische Größe. Liegt er über der Hälfte der Mieten, reicht der Rest kaum für Instandhaltung und Verwaltung.
Zu niedrige Instandhaltung fällt ebenfalls negativ auf. Sie deutet auf einen Stau, der später Geld kostet. Auch hohe Verwaltungskosten je Wohnung prüfen Banken kritisch.
Haben Sie Fragen zum Rating Ihres Immobilienunternehmens?
Sie schildern Ihren Fall zum Rating Ihres Immobilienunternehmens und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Weiche Kriterien: Management und Planung
Das Strukturrating bewertet qualitative Faktoren. Banken wollen ein vollständiges Bild vom Unternehmen. Sie fragen, wie gut Sie Ihr Geschäft steuern.
- Strategie, Planung und Dokumentation
- Aufbau- und Ablauforganisation
- Portfolioanalyse des Bestands
- Reporting und Controlling als feste Einrichtung
- Investitions- und Finanzplanung
- Marktstellung und Entwicklung des Unternehmens
Eine dokumentierte Portfolioanalyse zeigt der Bank Stärken und Schwächen Ihres Bestands. So kann sie sich als Dritte ein eigenes Bild machen. Ein Risikomanagementsystem bereitet das Rating zusätzlich vor. Es zeigt der Bank, dass Sie Risiken erkennen, bewerten und steuern.
Unterlagen für das Bankgespräch
Für die Prüfung der Bonität verlangen Banken umfangreiche Unterlagen. Stellen Sie diese vollständig und geordnet bereit. Lücken verzögern die Entscheidung.
- Selbstauskunft der Gesellschaft und der Gesellschafter
- Jahresabschlüsse der letzten Jahre
- aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen
- Registerauszüge und Gesellschaftsverträge
- Objektliste mit Mieten, Leerstand und Darlehen
- Wirtschafts- und Liquiditätsplan
Auch Sicherheiten fließen in die Bewertung ein. Grundschulden auf den Objekten sichern den Kredit für den Notfall. Den Kapitaldienst müssen Sie dennoch aus dem laufenden Geschäft erbringen.
Rating aktiv steuern
Ihr Rating ist kein Schicksal. Die Unternehmensleitung muss die Bewertungskriterien kennen und Struktur, Organisation und Geschäftspolitik danach ausrichten. Einer negativen Entwicklung steuern Sie früh entgegen. Mit schlechtem Rating erhalten Sie kein Darlehen oder nur zu ungünstigen Bedingungen.
Banken erwarten Transparenz. Informieren Sie Ihre Bank laufend und von sich aus über Entwicklung und Risiken. Ein funktionierendes Controlling und Frühwarnsignale gehören dazu. Wer schlechte Nachrichten zuerst selbst überbringt, erhält mehr Vertrauen.
Haben Sie Fragen zum Rating Ihres Immobilienunternehmens?
Sie schildern Ihren Fall zum Rating Ihres Immobilienunternehmens und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zum Rating
Das Rating von Immobilienunternehmen verbindet harte Kennzahlen mit der Bewertung von Management und Planung. Es bestimmt Kreditzugang und Zinsaufschlag. Wer die Kriterien kennt, kann sie gezielt verbessern.
Berechnen Sie vor dem nächsten Bankgespräch Eigenkapitalquote und Kapitaldienst im Verhältnis zu den Mieten.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
Warum Banken ein Rating verlangen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Unternehmenssteuerung und Kontrolle
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Harte Kriterien: Zahlen im Rating
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Unternehmenssteuerung und Kontrolle
Weiche Kriterien: Management und Planung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Unternehmenssteuerung und Kontrolle
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Unterlagen für das Bankgespräch
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
Rating aktiv steuern
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Unternehmenssteuerung und Kontrolle
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
