Das Wichtigste in Kürze
Die größten Risiken der Immobilienfinanzierung liegen in Restschuld, Anschlusszins und ausbleibenden Mieten. Eine Finanzierung läuft oft 25 bis 40 Jahre. Rechnen Sie drei Fälle durch: höherer Zins, ein Jahr Leerstand und ein Einkommensausfall.
Risiken der Immobilienfinanzierung stehen in keinem Exposé. Beim Kauf zählen Zins, Rate und Kaufpreis. Was in zehn Jahren geschieht, bleibt meist eine Annahme.
Dabei läuft eine Finanzierung oft 25 bis 40 Jahre. In dieser Zeit ändern sich Zinsen, Mieten, Steuern und Lebensumstände. Ein Risiko allein ist selten das Problem. Gefährlich wird es, wenn mehrere zusammentreffen.
Zinsänderungsrisiko in der Finanzierung
Am höchsten ist das Zinsrisiko beim variablen Darlehen. Beim endfälligen Darlehen bleibt die Schuld unverändert, das Risiko ebenso. Beim Annuitätendarlehen sinkt es mit jeder Tilgung.
Auch die Festschreibung schützt nur auf Zeit. Endet sie vor der Laufzeit, bleibt ein Zinssprungrisiko. Es ist umso größer, je niedriger der Zins beim Abschluss war.
Ein Beispiel zeigt die Wirkung. Ein Darlehen über 100.000 Euro läuft mit 2 Prozent Zins und 1 Prozent Tilgung. Nach zehn Jahren bleiben rund 89.000 Euro offen. Bei 8 Prozent Anschlusszins steigt die Jahresrate von 3.000 auf rund 8.300 Euro.
Anschlussfinanzierung und Tilgungslücke
Die Restschuld am Ende der Bindung bestimmt Ihr Anschlussrisiko. Liegt die neue Rate über Ihrer tragbaren Belastung, geraten Sie in Schwierigkeiten. Prüfen Sie Angebote deshalb nie ohne diesen Blick nach vorn.
Ein eigenes Risiko tragen Darlehen mit Tilgungsersatz. Sie zahlen nur Zinsen. Die Tilgung sparen Sie in einer Versicherung, einem Fonds oder Bausparvertrag an.
Bleibt die Rendite hinter der Planung zurück, entsteht eine Tilgungslücke. Bei Fonds kommt ein Kursrisiko hinzu. Gebühren und Steuern auf das Sparprodukt verschärfen die Lücke.
- Restschuld und neue Rate frühzeitig berechnen
- Zwei bis drei Jahre vor Ablauf Angebote einholen
- Bei niedrigen Zinsen ein Forward-Darlehen prüfen
Haben Sie Fragen zu den Risiken Ihrer Finanzierung?
Sie schildern Ihren Fall zu den Risiken Ihrer Finanzierung und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Leerstand gefährdet den Kapitaldienst
Zins und Tilgung zahlen Sie bei Renditeobjekten aus den Mieten. Prüfen Sie daher vor dem Kauf, ob die Einnahmen alle zwingenden Ausgaben decken. Dazu gehören Zinsen, Tilgung, Verwaltung und Instandhaltung.
Leerstand mindert nicht nur die Miete. Die Betriebskosten leerer Flächen tragen Sie selbst. Ein Mietausfallwagnis in der Kalkulation fängt kleinere Ausfälle auf. Größere Lücken schließen nur Rücklagen oder andere Einnahmen.
Bei Verkaufsobjekten wiegt das Risiko schwerer. Bis zum Verkauf fließen dort oft keine Einnahmen. Die Zinsen laufen trotzdem weiter.
Ein Musterfall aus dem Mietwohnungsbau zeigt die Rechnung. Die Mieten decken dort Zinsen, Tilgung, Verwaltung und Instandhaltung mit Abstand. Erst ein solcher Puffer macht eine Finanzierung belastbar.
Persönliche Risiken des Darlehensnehmers
Bei selbst genutzten Objekten zahlt Ihr Einkommen die Rate. Jede Änderung Ihrer Lebenslage trifft daher direkt die Finanzierung.
- Tod des Hauptverdieners: Erben übernehmen auch die Schulden
- Krankheit, Berufsunfähigkeit oder Kurzarbeit
- Trennung: Beide Partner haften oft bis zum Ende der Bindung
- Umzug wegen eines neuen Arbeitsplatzes
- Rate, die noch im Rentenalter läuft
Eine Risikolebensversicherung mit fallender Summe sichert die Restschuld ab. Rücklagen und Vereinbarungen zu Tilgungswechsel oder Sondertilgung schaffen weiteren Spielraum.
Klären Sie vor Vertragsschluss, ob Ihre Bank einen Wechsel des Tilgungssatzes erlaubt.
Wertverlust, Währung und Elementarschäden
Sinkt der Wert der Immobilie, sinkt auch der Wert Ihrer Sicherheit. Gründe sind etwa Arbeitsplatzverluste in der Region, neue Lärmquellen oder ein Reparaturstau. Die Bank kann dann weitere Sicherheiten verlangen. Im Extremfall droht eine Kündigung.
Fremdwährungsdarlehen locken mit niedrigeren Zinsen. Steigt die fremde Währung, wächst Ihre Schuld in Euro. Ein Darlehen in Franken verteuerte sich von 2000 bis 2018 um rund ein Drittel.
Schließlich verlangen Banken einen ausreichenden Versicherungsschutz des beliehenen Gebäudes. Elementarschäden wie Hochwasser sind darin nicht automatisch enthalten.
Hinzu kommen allgemeine Risiken über die lange Laufzeit. Steueränderungen, Energiepreise und neue Pflichten zur Dämmung belasten die Rechnung zusätzlich.
Haben Sie Fragen zu den Risiken Ihrer Finanzierung?
Sie schildern Ihren Fall zu den Risiken Ihrer Finanzierung und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zu den Risiken der Finanzierung
Die größten Risiken liegen in Restschuld, Anschlusszins und ausbleibenden Mieten. Persönliche Ereignisse und Wertverluste verschärfen sie. Ein solider Plan rechnet diese Fälle vorab durch und hält Reserven bereit.
Rechnen Sie für Ihre Finanzierung drei Fälle: höherer Zins, ein Jahr Leerstand und ein Einkommensausfall.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
Zinsänderungsrisiko in der Finanzierung
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
Anschlussfinanzierung und Tilgungslücke
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
Leerstand gefährdet den Kapitaldienst
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
Persönliche Risiken des Darlehensnehmers
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
Wertverlust, Währung und Elementarschäden
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- § 490 BGB
- § 503 BGB
Gesetze
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
