Das Wichtigste in Kürze
Videoüberwachung in Wohnanlagen ist zulässig, wenn ein berechtigtes Interesse besteht und mildere Mittel nicht reichen. Die Gemeinschaft beschließt Zweck, Bereich, Zugriff und Löschung. Prüfen Sie vorab, ob bessere Beleuchtung das Problem löst.
Videoüberwachung in Wohnanlagen wird meist nach Einbrüchen oder Vandalismus gewünscht. Eine Kamera über dem Hauseingang scheint die einfache Lösung. Doch jede Aufnahme von Personen ist eine Verarbeitung personenbezogener Daten.
Wer ohne Grundlage filmt, verletzt das Persönlichkeitsrecht von Bewohnern, Besuchern und Passanten. Es drohen Unterlassungsansprüche, Bußgelder und ein angefochtener Beschluss. Die DSGVO setzt deshalb klare Grenzen.
Rechtsgrundlage der Videoüberwachung
Grundlage ist meist Art. 6 Abs. 1 Buchst. f DSGVO. Die Überwachung ist danach zulässig, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind:
- ein berechtigtes Interesse, etwa Schutz vor Einbruch und Vandalismus
- Erforderlichkeit: mildere Mittel reichen nicht aus
- Abwägung: die Interessen der Gefilmten überwiegen nicht
Besonders schützenswert sind Kinder. Biometrische Auswertung, etwa Gesichtserkennung, ist grundsätzlich untersagt. Beschäftigte wie Hausmeister und Reinigungskräfte genießen besonderen Schutz. Für sie gelten strengere Maßstäbe.
Eine Einwilligung aller Gefilmten ist in der Praxis kaum zu erreichen. Besucher, Boten und Passanten lassen sich nicht vorab fragen. Deshalb kommt es fast immer auf die Abwägung an.
Was der EuGH entschieden hat
Der Europäische Gerichtshof hat am 11.12.2019 einen Fall aus einer Wohnanlage entschieden. Die Gemeinschaft hatte Kameras in Gemeinschaftsbereichen gegen den Willen eines Eigentümers beschlossen. Vorausgegangen waren Einbrüche und Vandalismus, mildere Mittel hatten nicht geholfen.
Eine Videoüberwachung im Gemeinschaftseigentum ist danach grundsätzlich möglich. Die Aufnahmen dürfen sich nur auf das eigene Grundstück beziehen, nicht auf Straße oder Nachbarhäuser. Die vernünftigen Erwartungen der Bewohner sind zu berücksichtigen. Unzulässig ist die Aufnahme dort, wo niemand mit ihr rechnen muss.
Haben Sie Fragen zu einer Kamera in Ihrer Wohnanlage?
Sie schildern Ihren Fall zu einer Kamera in Ihrer Wohnanlage und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Beschluss der Gemeinschaft
Kameras im Gemeinschaftseigentum sind eine bauliche Veränderung. Sie brauchen einen Beschluss der Eigentümer. Verantwortlich im Sinne des Datenschutzes ist die Gemeinschaft. Der Verwalter setzt den Beschluss um und sorgt für die Einhaltung der Regeln. Kosten für Anschaffung, Wartung und Betrieb verteilt der Beschluss ebenfalls.
Dokumentieren Sie vor dem Beschluss die Vorfälle, etwa Einbrüche, Schäden und Anzeigen. Halten Sie fest, welche milderen Mittel schon versucht wurden, etwa eine Zutrittskontrolle. Diese Unterlagen tragen später die Abwägung.
Der Beschluss regelt Zweck, Standort und Blickwinkel der Kameras. Ebenso legt er fest, wer Zugriff auf Aufnahmen hat und wann sie gelöscht werden. Wer den Beschluss für unzulässig hält, kann ihn mit der Anfechtungsklage angreifen.
- Zweck konkret benennen, etwa Schutz vor Vandalismus
- Bereiche eng begrenzen, keine Wohnungstüren und Fenster
- Zugriff auf wenige Personen beschränken
- Speicherdauer kurz festlegen
- Wirkung nach einer Probephase prüfen
Hinweisschild und Transparenz
Die Überwachung muss erkennbar sein. Ein Hinweisschild nennt den Verantwortlichen, den Zweck und die Kontaktdaten. Es weist auf Speicherdauer und Rechte der Betroffenen hin.
Die Landesbehörden für Datenschutz stellen Muster und Piktogramme bereit. Nutzen Sie diese Vorlagen. Ein ausführliches Informationsblatt hält der Verwalter zusätzlich bereit.
Wer gefilmt wurde, hat die üblichen Rechte. Er kann Auskunft und Löschung verlangen. Anfragen beantworten Sie innerhalb eines Monats. Beschäftigte der Gemeinschaft informieren Sie vor dem Start gesondert.
Folgenabschätzung und Sicherheit
Werden zugängliche Bereiche systematisch überwacht, ist oft eine Datenschutz-Folgenabschätzung nötig. Sie beschreibt Zweck und Technik, bewertet Risiken und legt Abhilfen fest. Ein Datenschutzbeauftragter ist zu beteiligen.
Vernetzte Kameras sind ein Einfallstor für Angriffe. Sichern Sie Zugänge mit starken Passwörtern und verschlüsselter Übertragung. Speichern Sie Aufnahmen nicht ungeprüft in Clouds außerhalb der EU. Legen Sie fest, wer Aufnahmen sichten darf, und protokollieren Sie jeden Zugriff. Ein Dienstleister mit Zugriff auf die Anlage braucht einen Vertrag zur Auftragsverarbeitung.
Haben Sie Fragen zu einer Kamera in Ihrer Wohnanlage?
Sie schildern Ihren Fall zu einer Kamera in Ihrer Wohnanlage und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zur Videoüberwachung in Wohnanlagen
Videoüberwachung in Wohnanlagen ist möglich, wenn ein berechtigtes Interesse besteht und mildere Mittel nicht reichen. Die Gemeinschaft beschließt Zweck, Bereich, Zugriff und Löschung. Transparenz und Technik sind sorgfältig zu regeln.
Prüfen Sie vor jedem Kamerabeschluss, ob bessere Beleuchtung oder Zutrittskontrollen das Problem lösen.
Herzliche Grüße
Dominik Eller & Christina Fischer
Quellen
Rechtsgrundlage der Videoüberwachung
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Art. 6 DSGVO
- Art. 9 DSGVO
Was der EuGH entschieden hat
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Art. 6 DSGVO
- EuGH, Urteil vom 11.12.2019, C-708/18
Beschluss der Gemeinschaft
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- § 20 WEG
- § 44 WEG
Hinweisschild und Transparenz
- Art. 15 DSGVO
- Art. 17 DSGVO
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Art. 13 DSGVO
Folgenabschätzung und Sicherheit
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Unternehmenssteuerung und Kontrolle
- Art. 35 DSGVO
- Art. 32 DSGVO
- Art. 28 DSGVO
Gesetze
- Art. 6 DSGVO
- Art. 9 DSGVO
- § 20 WEG
- § 44 WEG
- Art. 15 DSGVO
- Art. 17 DSGVO
- Art. 13 DSGVO
- Art. 35 DSGVO
- Art. 32 DSGVO
- Art. 28 DSGVO
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
