Das Wichtigste in Kürze
Wer Bauzeichnungen und Grundrisse lesen kann, erkennt Abweichungen. Grundriss, Schnitt und Ansicht beantworten unterschiedliche Fragen. Gleichen Sie bei jedem Ankauf die Pläne mit dem Bestand vor Ort ab.
Bauzeichnungen und Grundrisse begleiten jede Immobilie von der Planung bis zum Verkauf. Käufer prüfen mit ihnen die Wohnfläche, Banken die Beleihung, Verwalter die Grenzen des Sondereigentums. Wer Pläne nicht lesen kann, übersieht Abweichungen.
Gerade im Bestand stimmen Pläne und Wirklichkeit oft nicht überein. Wände wurden versetzt, Räume umgenutzt, Dachgeschosse ausgebaut. Eine falsch angegebene Wohnfläche führt zu Streit über Miete, Kaufpreis oder Umlage.
Welche Bauzeichnungen es gibt
Der Architekt stellt in Entwurfs-, Genehmigungs- und Ausführungsplanung verschiedene Zeichnungen her. Jede beantwortet andere Fragen.
- Grundriss: Längen, Breiten, Wanddicken, Raumflächen, Türen, Fenster und Nutzung der Räume
- Schnitt: lichte Höhen, Gebäudehöhe, Dach, Treppe und Schornstein
- Ansicht: Außenkanten, Fenster, Dachaufbauten, Rinnen und Geländeverlauf
- Lageplan: Lage des Gebäudes auf dem Grundstück und zu den Nachbarn
- Detailzeichnungen für einzelne Gewerke
Grundrisse, Ansichten und Schnitte entstehen meist im Maßstab 1 : 100 gezeichnet. Ein Zentimeter im Plan entspricht dann einem Meter. Für die Ausführung gibt es Teilzeichnungen in 1 : 20, 1 : 10, 1 : 5 oder 1 : 1 als Maßstab. Die Flurkarte des Katasteramts erscheint meist im Maßstab 1 : 1000.
Die Pläne entstehen in Stufen. Die Entwurfsplanung zeigt den Bau schon konkret. Die Genehmigungsplanung bildet den Bauantrag. Die Ausführungsplanung enthält die Details für Heizung, Elektro und alle anderen Gewerke.
Pläne im Bauantrag
Mit dem Bauantrag reicht der Bauherr die Bauvorlagen ein. Welche das sind, regeln die Länder. Üblich sind amtlicher Lageplan, Baubeschreibung, Bauzeichnungen, Statik, Flächenberechnungen und die Darstellung der Entwässerung.
Die Unterlagen unterschreiben Bauherr und Entwurfsverfasser. Einreichen dürfen sie nur bauvorlageberechtigte Personen, etwa Architekten. Vollständige und mangelfreie Pläne beschleunigen das Verfahren. Die genehmigten Pläne bilden später den Maßstab für den Bestand.
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Maße und Flächen richtig lesen
Maßketten im Grundriss geben Rohbaumaße oder Fertigmaße an. Achten Sie darauf, welche gemeint sind. Putz und Verkleidungen verringern die nutzbare Fläche.
Für Wohnungen gilt bei preisgebundenem Wohnraum die Wohnflächenverordnung. Im freien Wohnungsbau wird sie meist vereinbart. Flächen unter Schrägen mit weniger als 1 Meter lichter Höhe zählen nicht. Bei 1 bis 2 Metern zählt die Fläche zur Hälfte. Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
Für Kostenermittlung und Bewertung dient dagegen die Brutto-Grundfläche. Sie umfasst alle Ebenen samt Wänden. Verwechseln Sie beide Größen nie.
Aufteilungsplan im Wohnungseigentum
Bei Eigentumswohnungen hat ein besonderer Plan rechtliche Bedeutung. Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes hervorgeht. Er zeigt, welche Räume zum Sondereigentum gehören. Alle Räume einer Einheit tragen dieselbe Nummer. Der Plan braucht mindestens den Maßstab 1 : 100 und Ansichten aller Seiten.
Zusammen mit der Teilungserklärung bestimmt er die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Keller und Dachbodenräume gehören nur dazu, wenn sie verschließbar oder durch Maße bestimmt sind. Stimmt die Bauausführung nicht mit dem Plan überein, entsteht Streit über Eigentum und Kosten.
Pläne verwalten und fortschreiben
Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Bauzeichnungen gehören zu den Verwaltungsunterlagen. Eigentümer dürfen sie einsehen. Beim Verwalterwechsel sind sie herauszugeben.
Bauliche Änderungen müssen in die Bestandspläne übernommen werden. Nur fortgeschriebene Revisionsunterlagen zeigen den tatsächlichen Zustand. Banken verlangen für Finanzierungen Baupläne, Lageplan und Flächenberechnung. Nach einem Neubau übergibt das Planungsbüro die Bestandspläne an die Bewirtschaftung.
Auch eine Nutzungsänderung ohne Umbau ist genehmigungspflichtig. Prüfen Sie bei einem Ankauf, ob für Umbauten und Umnutzungen Genehmigungen vorliegen. Fehlende Genehmigungen mindern Wert und Beleihung.
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Fazit zu Bauzeichnungen und Grundrissen
Bauzeichnungen und Grundrisse sind die Sprache jeder Immobilie. Grundriss, Schnitt und Ansicht beantworten unterschiedliche Fragen. Wohnfläche und Brutto-Grundfläche folgen eigenen Regeln. Nur fortgeschriebene Pläne zeigen den wahren Bestand.
Gleichen Sie bei jedem Ankauf die Pläne mit dem tatsächlichen Bestand vor Ort ab.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
Welche Bauzeichnungen es gibt
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Brauer (Hrsg.), Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 5. Aufl. 2006
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
Pläne im Bauantrag
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Brauer (Hrsg.), Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 5. Aufl. 2006
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Maße und Flächen richtig lesen
- § 4 WoFlV
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
Aufteilungsplan im Wohnungseigentum
- § 7 WEG
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
Pläne verwalten und fortschreiben
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
Gesetze
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
