Das Wichtigste in Kürze
Die Abwicklung nach Mietende verlangt Tempo, denn Ersatzansprüche wegen Schäden verjähren nach sechs Monaten. Protokoll, Zwischenablesung und geprüfte Kautionsabrechnung sichern Ihre Ansprüche. Nutzen Sie für jeden Auszug eine Checkliste mit Fristende.
Die Abwicklung nach Mietende beginnt am Tag der Rückgabe. Schlüssel, Zählerstände, Schäden und Kaution müssen in kurzer Zeit geklärt sein. Viele Vermieter unterschätzen, wie schnell hier Rechte verloren gehen.
Ersatzansprüche wegen Schäden verjähren bereits sechs Monate nach Rückgabe. Ein unterschriebenes Protokoll ohne Vorbehalt schließt spätere Forderungen oft aus. Wer die Kaution vorschnell auszahlt, erkennt den Zustand der Räume an. Die ersten Wochen nach dem Auszug entscheiden über Ihr Geld.
Rückgabe der Mietsache
Nach Vertragsende gibt der Mieter die Räume zurück. Er räumt Ihnen den unmittelbaren Besitz ein. Dazu gehören diese Punkte:
- Aushändigung aller Schlüssel, auch selbst beschaffter
- Entfernung aller eingebrachten Sachen
- Übergabe mindestens besenrein
- Rückbau eigener Einbauten, soweit vereinbart oder geschuldet
- fällige Schönheitsreparaturen bei wirksamer Vereinbarung
Fehlt ein Schlüssel, gilt die Wohnung als nicht zurückgegeben. Für die Zeit der Vorenthaltung schuldet der Mieter eine Nutzungsentschädigung. Mängel allein sind keine Vorenthaltung. Dafür bestehen gesonderte Ansprüche.
Für Gewerberäume gilt dasselbe. Selbst angefertigte Schlüssel gibt der Mieter heraus oder macht sie vor Zeugen unbrauchbar.
Übergabeprotokoll ohne Lücken
Ein gemeinsames Übergabeprotokoll hält den Zustand fest. Einen Anspruch auf Mitwirkung hat jede Seite nur, wenn der Vertrag ihn vorsieht. Unterschreiben beide ohne Vorbehalt, gilt die Wohnung als mangelfrei zurückgegeben.
Halten Sie deshalb fest: Zustand der Räume, offene Schönheitsreparaturen, Mängel, Zahl der Schlüssel und alle Zählerstände. Nehmen Sie nicht im Halbdunkel ab. Bei Zweifeln vermerken Sie einen Vorbehalt für eine spätere Besichtigung mit Fachleuten.
Haben Sie Fragen zur Abwicklung Ihres beendeten Mietverhältnisses?
Sie schildern Ihren Fall zur Abwicklung Ihres beendeten Mietverhältnisses und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Schlussabrechnung der Nebenkosten
Der Abrechnungszeitraum ändert sich durch den Auszug nicht. Sie teilen das Jahr zwischen Vor- und Nachmieter auf. Für Heizung und Warmwasser dient die Zwischenablesung als Grundlage. Die verbrauchsunabhängigen Kosten verteilen Sie zeitanteilig oder nach Gradtagszahlen.
Leerstand zwischen zwei Mietern geht zu Ihren Lasten. Gebühren für die Zwischenablesung gelten nach der Rechtsprechung als Verwaltungskosten. Sie können sie deshalb nicht als Betriebskosten umlegen.
Die Abrechnung für den ausgezogenen Mieter erstellen Sie mit der regulären Jahresabrechnung. Sie muss ihm spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen.
Kaution prüfen und abrechnen
Das Gesetz nennt keinen festen Termin für die Rückzahlung der Kaution. Der Anspruch wird fällig, wenn Sie Ihre Gegenforderungen kennen. Ihnen steht eine angemessene Prüffrist zu. Die Rechtsprechung sieht meist bis zu sechs Monate als Obergrenze.
Prüfen Sie unverzüglich nach der Rückgabe, welche Forderungen bestehen. Verrechnen Sie zuerst Schadensersatz, denn er verjährt am schnellsten. Für eine erwartete Nachzahlung aus den Nebenkosten dürfen Sie einen angemessenen Teil zurückbehalten. Zahlen Sie die Kaution vorbehaltlos aus, verzichten Sie auf erkennbare Schäden.
Bei einer Barkaution zahlen Sie die Zinsen mit aus. Sie stehen dem Mieter zu. Der Mieter darf die Kaution umgekehrt nicht abwohnen. Er schuldet die letzten Mieten in voller Höhe.
Fristen und Räumung nach Mietende
Zwei Fristen von je sechs Monaten bestimmen die Abwicklung. Ihre Ersatzansprüche wegen Schäden verjähren ab Rückgabe der Räume. Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen verjähren ab Vertragsende.
Ein Mahnbescheid hemmt die Verjährung. Notieren Sie deshalb das Datum der Schlüsselrückgabe in jeder Akte. Ab diesem Tag läuft Ihre Frist.
Zieht der Mieter nicht aus, bleibt die Räumungsklage. Bei der Berliner Räumung beschränken Sie den Auftrag auf die Herausgabe der Wohnung. Das spart den Kostenvorschuss für Abtransport und Lagerung. Das Gericht kann dem Mieter eine Räumungsfrist gewähren. Sie beträgt höchstens ein Jahr.
Haben Sie Fragen zur Abwicklung Ihres beendeten Mietverhältnisses?
Sie schildern Ihren Fall zur Abwicklung Ihres beendeten Mietverhältnisses und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zur Abwicklung nach Mietende
Die Abwicklung nach Mietende verlangt Tempo und Sorgfalt. Ein vollständiges Protokoll, eine Zwischenablesung und eine geprüfte Kautionsabrechnung sichern Ihre Ansprüche. Nach sechs Monaten sind Schadensersatzforderungen verjährt.
Legen Sie für jeden Auszug eine Checkliste mit Protokoll, Zählerständen, Schlüsseln und Fristende an.
Herzliche Grüße
Dominik Eller & Christina Fischer
Quellen
Einleitung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- § 548 BGB
Rückgabe der Mietsache
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022, Anhang, Mustermietvertrag § 19
- § 546 BGB
- § 546a BGB
Übergabeprotokoll ohne Lücken
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022, und Anhang, Wohnungsübergabeprotokoll
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
Schlussabrechnung der Nebenkosten
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 9b HeizkostenV
- § 556 BGB
Kaution prüfen und abrechnen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- § 551 BGB
Fristen und Räumung nach Mietende
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 548 BGB
- § 885a ZPO
- § 721 ZPO
Gesetze
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
