Das Wichtigste in Kürze
Die freiwillige Grundstücksversteigerung ist ein Kauf per Auktion, kein Gerichtsverfahren. Der Zuschlag des Versteigerers begründet den Kaufvertrag, ein Notar beurkundet ihn. Fordern Sie vor jeder Auktion Versteigerungsbedingungen und Grundbuchauszug an.
Freiwillige Grundstücksversteigerung ist ein Weg, eine Immobilie im Wettbewerb zu verkaufen. Der Eigentümer beauftragt einen zugelassenen Versteigerer. Dieser bietet das Objekt vor Publikum an und erteilt dem Höchstbietenden den Zuschlag. Ein Notar hält den Ablauf fest.
Viele verwechseln die Auktion mit der Zwangsversteigerung. Beide Verfahren ähneln sich im Ablauf, rechtlich unterscheiden sie sich vollständig. Wer mitbietet, muss den Unterschied kennen. Denn mit dem Zuschlag ist bei der freiwilligen Versteigerung der Kaufvertrag geschlossen.
Freiwillige Grundstücksversteigerung und Zwangsversteigerung
Die Zwangsversteigerung ist ein Hoheitsakt. Ein Gläubiger beantragt sie beim Amtsgericht, ein Rechtspfleger leitet den Termin. Der Ersteher wird mit dem gerichtlichen Zuschlag Eigentümer. Wertgrenzen bei 5/10 und 7/10 des Verkehrswerts schützen Schuldner und Gläubiger im ersten Termin.
Die freiwillige Versteigerung ist dagegen ein Rechtsgeschäft. Der Vertrag zwischen Eigentümer und Ersteher entsteht durch den Zuschlag des Versteigerers. Er ist ein normaler Kaufvertrag. Zu Beginn legt der Eigentümer einen Mindestpreis fest, das Limit.
Weil es um ein Grundstück geht, muss ein Notar Verlauf und Zuschlag beurkunden. Die notarielle Beurkundung schützt beide Seiten wie beim gewöhnlichen Kauf.
Erlaubnis für den Versteigerer
Wer gewerbsmäßig fremde Grundstücke versteigert, braucht eine Erlaubnis nach der Gewerbeordnung. Die Voraussetzungen entsprechen denen für Makler. Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse sind nachzuweisen.
Einen Sachkundenachweis verlangt die Erlaubnis nicht. Wer sich öffentlich bestellen lassen will, muss besondere Sachkunde belegen. Für alle Versteigerer gilt die Versteigererverordnung mit ihren Pflichten.
Jede Versteigerung ist spätestens zwei Wochen vor dem Termin bei der Behörde anzuzeigen. Der Versteigerer braucht einen Auftrag des Eigentümers in Textform. Seine Unterlagen bewahrt er drei Jahre auf.
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Sie schildern Ihren Fall zum Verkauf Ihrer Immobilie per Auktion und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Ablauf der freiwilligen Grundstücksversteigerung
Eine Auktion folgt einem festen Ablauf:
- Auftrag an den Versteigerer und Festlegung des Mindestpreises
- Versteigerungsbedingungen als künftiger Vertragsinhalt
- Präsentation des Objekts mit Unterlagen für Bieter
- Versteigerungstermin in Anwesenheit eines Notars
- Zuschlag an den Meistbietenden und Vollzug wie beim Kauf
Den Zuschlag erteilt der Versteigerer erst, wenn das Höchstgebot dreimal wiederholt wurde und niemand überbietet. Danach läuft alles wie beim normalen Kauf. Der Notar meldet den Vertrag dem Finanzamt, es fällt Grunderwerbsteuer an. Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Lesen Sie die Versteigerungsbedingungen vor dem Termin vollständig. Mit dem Zuschlag werden sie Inhalt Ihres Kaufvertrags. Spätere Verhandlungen über einzelne Klauseln sind dann nicht mehr möglich.
Pflichten und Haftung des Versteigerers
Der Versteigerer organisiert die Auktion und verantwortet die rechtmäßige Vorbereitung. Kennt er Hindernisse für den Vollzug des Kaufvertrags, muss er sie in der Versteigerung offenlegen. Scheitert Ihr Erwerb an einem solchen Hindernis, haftet er Ihnen für den Schaden.
Selbst mitzubieten ist ihm verboten, auch über Dritte. Angehörige und Angestellte dürfen nicht für ihn bieten. Für fremde Interessenten bietet er nur mit schriftlichem Gebot. Für eine erfolgreiche Versteigerung erhält er eine Courtage.
Als Bieter prüfen Sie deshalb auch die Person des Versteigerers. Fragen Sie nach seiner Erlaubnis und nach der Höhe der Courtage. Beides gehört zu einer seriösen Vorbereitung.
Chancen und Grenzen der Auktion
Für Verkäufer bietet die Auktion Wettbewerb unter Bietern und einen festen Termin. Bei gutem Interesse und professioneller Präsentation erzielen Sie einen guten Preis. Bleibt das Meistgebot unter dem Limit, endet die Versteigerung ohne Zuschlag.
Käufer finden eine Auswahl vieler Objekte und oft günstig angesetzte Mindestpreise. Mit dem Zuschlag sind Sie sofort gebunden. Prüfen Sie deshalb Grundbuch, Zustand und Unterlagen vor dem Termin. Klären Sie auch die Finanzierung vorher verbindlich mit Ihrer Bank.
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Fazit zur freiwilligen Grundstücksversteigerung
Die freiwillige Grundstücksversteigerung ist ein Kauf per Auktion und kein Gerichtsverfahren. Der Zuschlag des Versteigerers begründet den Kaufvertrag, ein Notar beurkundet ihn. Der Versteigerer braucht eine Erlaubnis und haftet für bekannte Hindernisse. Für Bieter zählt die Prüfung vor dem Termin.
Fordern Sie vor jeder Auktion Versteigerungsbedingungen und Grundbuchauszug an und prüfen Sie beide vollständig.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 156 BGB
Freiwillige Grundstücksversteigerung und Zwangsversteigerung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- § 156 BGB
- § 311b BGB
- § 15 BeurkG
Erlaubnis für den Versteigerer
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Versteigerer – IHK Köln, https://www.ihk.de/koeln/hauptnavigation/recht-steuern/versteigerer-5224732
- § 34b GewO
Ablauf der freiwilligen Grundstücksversteigerung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Versteigerer – IHK Köln, https://www.ihk.de/koeln/hauptnavigation/recht-steuern/versteigerer-5224732
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- § 156 BGB
- § 1 GrEStG
Pflichten und Haftung des Versteigerers
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Versteigerer – IHK Köln, https://www.ihk.de/koeln/hauptnavigation/recht-steuern/versteigerer-5224732
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 34b GewO
Chancen und Grenzen der Auktion
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- § 156 BGB
Gesetze
Weitere Quellen im Netz
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
