Das Wichtigste in Kürze
Der Grundstückskaufvertrag folgt einer festen Kette von der Beurkundung bis zur Umschreibung. Jede Stufe sichert eine Seite gegen das Risiko der anderen. Fordern Sie den Entwurf zwei Wochen vor dem Notartermin an.
Der Grundstückskaufvertrag ist der wichtigste Vertrag beim Erwerb einer Immobilie. Mit der Unterschrift ist der Käufer noch nicht Eigentümer. Zwischen Beurkundung und Eintragung im Grundbuch liegen oft mehrere Monate.
In dieser Zeit lauern Risiken für beide Seiten. Der Käufer zahlt und erhält kein Eigentum. Der Verkäufer verliert sein Eigentum und erhält kein Geld. Ein guter Vertrag schließt beide Gefahren durch eine feste Abfolge von Schritten aus.
Notarielle Form schützt beide Seiten
Ein Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Der Notar verliest den Text, die Beteiligten genehmigen und unterschreiben. Er belehrt neutral und schützt vor übereilten Entscheidungen. Die Urkunde dient zugleich als Beweis.
Ohne diese Form ist der Vertrag nichtig. Das gilt auch, wenn nur eine Nebenabrede fehlt. Erst Auflassung und Eintragung heilen den Mangel. Ein bewusst zu niedrig beurkundeter Kaufpreis macht den Vertrag ebenfalls nichtig.
Kauft ein Verbraucher von einem Unternehmer, soll er den Entwurf zwei Wochen vorher erhalten. Nutzen Sie diese Frist für Prüfung und Finanzierungszusage.
Inhalt des Grundstückskaufvertrags
Ein vollständiger Vertrag regelt mindestens diese Punkte:
- Vertragsparteien mit Nachweis der Vertretungsmacht, bei Firmen per aktuellem Registerauszug
- Kaufgegenstand nach Grundbuch, Zustand und Mietverhältnissen
- mitverkauftes Zubehör, am besten als Liste
- Kaufpreis, Fälligkeit und Zahlungsweg
- übernommene und zu löschende Belastungen
- Übergabe, Haftung für Mängel und Kosten
Die Legitimation des Verkäufers ergibt sich aus Abteilung I des Grundbuchs. Zubehör gilt im Zweifel als mitverkauft. Ein eigener Preis für Zubehör senkt die Grunderwerbsteuer, denn Zubehör ist steuerfrei. Der Notar soll das Grundbuch kurz vor der Beurkundung selbst einsehen.
Haben Sie Fragen zu Ihrem Grundstückskaufvertrag?
Sie schildern Ihren Fall zu Ihrem Grundstückskaufvertrag und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Sicherungen im Grundstückskaufvertrag
Die wichtigste Sicherung des Käufers ist die Auflassungsvormerkung in Abteilung II. Sie wirkt wie eine Grundbuchsperre. Der Verkäufer kann nicht mehr anderweitig verkaufen oder belasten. Auch Gläubiger des Verkäufers können den Erwerb nicht mehr vereiteln.
Den Kaufpreis zahlen Sie erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars. Er bestätigt darin typische Voraussetzungen:
- Die Vormerkung ist eingetragen oder rangrichtig gesichert.
- Die Gemeinde übt ihr Vorkaufsrecht nicht aus.
- Löschungsunterlagen für nicht übernommene Belastungen liegen vor.
- Erforderliche Genehmigungen sind erteilt.
Der Verkäufer ist geschützt, weil der Notar die Umschreibung erst nach Zahlung beantragt. Bis dahin erhält der Käufer nur Abschriften ohne Auflassung. Ein Notaranderkonto ist möglich. Es verursacht zusätzliche Gebühren, deshalb verzichten viele Parteien darauf.
Mängelhaftung im Grundstückskaufvertrag
Bei gebrauchten Immobilien schließen Verträge die Haftung für Sachmängel meist aus. Üblich ist die Formel: gekauft wie gesehen. Der Ausschluss greift nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Er greift auch nicht, soweit der Verkäufer eine Garantie übernommen hat.
Eingetragene Rechte Dritter muss der Verkäufer beseitigen, wenn der Käufer sie nicht übernimmt. Dokumentieren Sie den Zustand bei der Besichtigung schriftlich und mit Fotos. Garantien, etwa für Mieterträge oder Flächen, nehmen Sie ausdrücklich in den Vertrag auf. Ohne Ausschluss verjähren Ansprüche wegen Mängeln am Bauwerk in fünf Jahren ab Übergabe.
Vom Vollzug bis zur Umschreibung
Nach der Beurkundung übernimmt der Notar den Vollzug. Er beantragt die Vormerkung und informiert die Beteiligten:
- die Gemeinde wegen ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts
- den Gutachterausschuss für die Kaufpreissammlung
- das Finanzamt für die Grunderwerbsteuer
Nach Zahlung der Steuer erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Mit ihr, dem Zahlungsnachweis und der Auflassung beantragt der Notar die Umschreibung. Erst mit der Eintragung in Abteilung I wird der Käufer Eigentümer. Finanziert er, erlaubt ihm eine Belastungsvollmacht schon vorher die Eintragung einer Grundschuld.
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Fazit zum Grundstückskaufvertrag
Der Grundstückskaufvertrag folgt einer festen Kette: Beurkundung, Vormerkung, Fälligkeit, Zahlung, Umschreibung. Jede Stufe sichert eine Seite gegen das Risiko der anderen. Lücken entstehen vor allem bei Nebenabreden, Zubehör und Mängelhaftung.
Lassen Sie sich den Entwurf zwei Wochen vor dem Notartermin schicken. Prüfen Sie dann jede Fälligkeitsvoraussetzung einzeln.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- § 873 BGB
Notarielle Form schützt beide Seiten
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 311b BGB
- § 17 BeurkG
Inhalt des Grundstückskaufvertrags
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- § 311c BGB
- § 97 BGB
Sicherungen im Grundstückskaufvertrag
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- § 883 BGB
- § 24 BauGB
Mängelhaftung im Grundstückskaufvertrag
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 435 BGB
- § 443 BGB
- § 444 BGB
- § 438 BGB
Vom Vollzug bis zur Umschreibung
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- § 925 BGB
- § 22 GrEStG
- § 195 BauGB
Gesetze
- § 97 BGB
- § 311b BGB
- § 311c BGB
- § 435 BGB
- § 443 BGB
- § 438 BGB
- § 444 BGB
- § 873 BGB
- § 883 BGB
- § 925 BGB
- § 17 BeurkG
- § 24 BauGB
- § 195 BauGB
- § 22 GrEStG
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
