Das Wichtigste in Kürze
Drei Angebote sind seit März 2026 keine allgemeine Pflicht mehr vor einem Beschluss der Gemeinschaft. Es zählt, ob die Eigentümer genug wissen, um wirtschaftlich zu entscheiden. Legen Sie Wertgrenzen fest, ab denen Vergleichsangebote eingeholt werden.
Drei Angebote galten viele Jahre als feste Regel in jeder Eigentümergemeinschaft. Vor einem Auftrag legte der Verwalter drei Vergleichsangebote vor. Fehlten sie, kippten Gerichte den Beschluss. Das hält sich bis heute in vielen Versammlungen.
Sie können nichts dafür, dass Sie das so gelernt haben. Fachbücher und Gerichte haben es lange so vertreten. Tatsächlich gilt seit dem 27. März 2026 etwas anderes. Der BGH hat entschieden: Eine allgemeine Pflicht zu Vergleichsangeboten gibt es nicht.
Rechtsstand Oktober 2026: Was sich geändert hat
- Bis März 2026 verlangten viele Gerichte vor Erhaltungsbeschlüssen in der Regel drei Vergleichsangebote.
- Seit dem BGH-Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25, gibt es keine allgemeine Pflicht zu Vergleichsangeboten.
- Maßstab ist eine ausreichende Entscheidungsgrundlage nach Art, Dringlichkeit und Umständen der Maßnahme.
Quelle: Keine allgemeine Pflicht einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Einholung von Vergleichsangeboten – Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 57/2026; BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25 – Volltext; § 19 WEG – Gesetze im Internet
Früher: drei Angebote als Regel
Ein Beschluss über Erhaltung musste der ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen. Dazu gehörte nach verbreiteter Ansicht auch Wirtschaftlichkeit. Außer bei geringen Kosten verlangten viele Gerichte deshalb Vergleichsangebote. In der Regel lagen der Versammlung drei davon vor. Den billigsten Anbieter mussten die Eigentümer schon damals nicht wählen. Vertrauen und gute Erfahrungen durften mitzählen. Ohne Vergleich fehlte nach alter Sicht dafür die Grundlage.
Für aufwendige Sanierungen reichte eine pauschale Kostenschätzung nicht. Die Angebote einzuholen, war Aufgabe des Verwalters. Auch vor der Wahl eines neuen Verwalters galten Vergleichsangebote als Pflicht. Fehlten sie, erklärte das Gericht den Beschluss auf eine Anfechtungsklage hin für ungültig.
Heute: das BGH-Urteil von 2026
Am 27. März 2026 hat der BGH unter dem Aktenzeichen V ZR 7/25 entschieden. Eigentümer müssen vor einer Erhaltungsmaßnahme nicht generell mehrere Angebote einholen. Die Drei-Angebote-Regel sieht das Gericht als reine Verfahrensvorgabe. Sie sagt nichts darüber, ob ein Angebot geeignet und marktgerecht ist.
Im Fall ging es um vier kleinere Aufträge zwischen rund 1.100 und 4.100 Euro. Die Mehrheit verzichtete auf Vergleichsangebote. Sie vertraute einer Glaserei und einem Maler aus langer Zusammenarbeit. Der BGH hielt alle vier Beschlüsse für wirksam.
Die Begründung ist praxisnah. Ein Preis allein sagt wenig über die spätere Leistung. Sorgfalt, Termintreue, gutes Personal und zügige Mängelbeseitigung zählen ebenso. Das können Eigentümer bei bekannten Firmen besser einschätzen als bei Fremden. Bei komplexen Arbeiten kommt hinzu: Die Firma kennt die Anlage bereits.
Haben Sie Fragen zu Angeboten und Aufträgen in Ihrer Gemeinschaft?
Sie schildern Ihren Fall zu Angeboten und Aufträgen in Ihrer Gemeinschaft und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Angebote: was das für Sie bedeutet
Entscheidend ist jetzt eine ausreichende Grundlage für die Entscheidung. Maßstab ist ein vernünftig und wirtschaftlich denkender Eigentümer. Art der Maßnahme, Dringlichkeit und Umstände bestimmen, was genügt.
- Kleinaufträge: Den Preis beurteilen die Eigentümer meist selbst.
- Größere Vorhaben: Auch der Rat eines Architekten oder Sachverständigen kann reichen.
- Eilfälle: Dringlichkeit spricht gegen langes Warten auf Angebote.
- Bewährte Firmen: Gute Erfahrung rechtfertigt den Verzicht auf weitere Angebote.
Ein Freibrief ist das Urteil nicht. Ist ein Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert, bleibt der Beschluss angreifbar. Diesen Mangel muss der Kläger fristgerecht vortragen und beweisen. Die Klagefrist beträgt einen Monat ab der Eigentümerversammlung.
Angebote prüfen: Was Sie jetzt tun
Als Verwalter prüfen Sie jedes Angebot weiter auf Eignung und Preis. Das setzt das Urteil ausdrücklich voraus. Halten Sie im Beschlussantrag fest, warum Sie auf Vergleichsangebote verzichten.
- Wertgrenzen im Verwaltervertrag oder per Beschluss festlegen
- Einen festen Handwerkerpool mit Rahmenpreisen aufbauen
- Bei großen Vorhaben einen Preisspiegel oder Fachplaner nutzen
- Erfahrungen mit Firmen notieren: Termintreue, Qualität, Mängelbeseitigung
Prüfen Sie auch Ihre Ladung. Legen Sie das Angebot und die Gründe für die Firmenwahl der Einladung bei. So bereiten sich alle Eigentümer vor und entscheiden auf gleicher Grundlage. Bei der Wahl eines neuen Verwalters bleiben Vergleichsangebote üblich. Das Urteil betrifft Erhaltungsmaßnahmen.
Für Eigentümer gilt: Wer einen Beschluss angreift, rügt nicht mehr bloß fehlende Angebote. Sie benennen konkret, warum ein Preis überhöht oder eine Leistung ungeeignet ist.
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Fazit zur Drei-Angebote-Regel
Drei Angebote sind seit März 2026 keine allgemeine Pflicht mehr. Es zählt, ob die Eigentümer genug wissen, um wirtschaftlich zu entscheiden. Gute Erfahrungen mit einer Firma sind ein anerkannter Grund für den Verzicht. Überteuerte oder ungeeignete Angebote bleiben angreifbar.
Legen Sie in der nächsten Versammlung Wertgrenzen fest, ab denen Vergleichsangebote eingeholt werden.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25
- § 19 WEG
Früher: drei Angebote als Regel
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- § 19 WEG
Heute: das BGH-Urteil von 2026
- BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25, Pressemitteilung Nr. 57/2026
- § 18 WEG
- § 19 WEG
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
Angebote: was das für Sie bedeutet
- BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25, Pressemitteilung Nr. 57/2026
- § 45 WEG
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
Angebote prüfen: Was Sie jetzt tun
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 27 WEG
- BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25, Pressemitteilung Nr. 57/2026
Gesetze
Weitere Quellen im Netz
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
