Das Wichtigste in Kürze
Die Kaution für Wohnraum beträgt höchstens drei Nettokaltmieten und ist nicht sofort ganz fällig. Der Mieter zahlt sie in drei Monatsraten, der Vermieter legt sie getrennt und verzinst an. Streichen Sie eine Klausel zur sofortigen vollen Fälligkeit aus Ihrem Vertrag.
Die Kaution ist sofort ganz fällig: Viele Vermieter und Mieter halten das für richtig. Drei Kaltmieten auf einmal, sonst gibt es keinen Schlüssel. So steht es manchmal sogar im Mietvertrag. Das hält sich bis heute in vielen Wohnungsanzeigen und Gesprächen.
Sie können nichts dafür, dass Sie das so gelernt haben. Die Forderung ist verbreitet und wird selten hinterfragt. Tatsächlich gilt im Wohnraummietrecht seit langem etwas anderes. Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Eine Klausel, die das ausschließt, ist unwirksam.
Rechtsstand Oktober 2026: Was sich geändert hat
- Die Kaution für Wohnraum ist nach § 551 BGB auf drei Nettokaltmieten begrenzt und in drei Monatsraten zahlbar; abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.
- Seit 01.05.2013 erlaubt § 569 Abs. 2a BGB die fristlose Kündigung bei Verzug mit der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten.
- Seit BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23, darf der Vermieter regelmäßig auch mit verjährten Schadensersatzforderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen.
Quelle: Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzforderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch – Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 144/2024; § 551 BGB – Gesetze im Internet; § 569 BGB – Gesetze im Internet; § 548 BGB – Gesetze im Internet
Kaution: was viele für richtig halten
Verbreitet ist die Vorstellung, der Vermieter bestimme Höhe und Fälligkeit frei. Manche verlangen die volle Summe bei Vertragsunterzeichnung oder vor der Schlüsselübergabe. Andere legen die Kaution auf ihrem Geschäftskonto ab. Wieder andere zahlen sie erst Monate nach dem Auszug zurück, ohne Abrechnung.
Im Gewerbemietrecht ist vieles davon tatsächlich frei vereinbar. Höhe, Art und sogar der Verzicht auf Zinsen lassen sich dort regeln. Daher stammt ein Teil der Verwirrung. Für Wohnraum gelten dagegen feste gesetzliche Grenzen. Sie schützen den Mieter, der beim Einzug ohnehin Umzug und Ausstattung bezahlt.
Was für die Kaution gilt
§ 551 BGB regelt die Mietsicherheit bei Wohnraum. Seine Regeln sind zwingend. Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.
- Höhe: höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete
- Raten: drei gleiche Monatsraten, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses
- Weitere Raten: fällig mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen
- Anlage: getrennt vom Vermögen des Vermieters, zum Zins für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist
- Zinsen: stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit
Statt Bargeld sind auch andere Formen möglich, etwa eine Bürgschaft oder ein verpfändetes Sparbuch. Die Kaution ist treuhänderisch gebunden. Der Vermieter darf den Anspruch nicht an Dritte abtreten. Im Insolvenzfall des Vermieters schützt die getrennte Anlage das Geld des Mieters.
Haben Sie Fragen zur Mietkaution in Ihrem Mietverhältnis?
Sie schildern Ihren Fall zur Mietkaution in Ihrem Mietverhältnis und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Was das für die Kaution bedeutet
Als Vermieter dürfen Sie die Schlüsselübergabe nicht von der vollen Kaution abhängig machen. Zahlt der Mieter die Raten nicht, haben Sie ein starkes Mittel. Ist er mit einem Betrag von zwei Monatsmieten im Verzug, dürfen Sie fristlos kündigen. Eine Abmahnung ist dafür nicht nötig.
Legen Sie die Kaution auf einem eigenen Treuhandkonto oder Mietkautionskonto an. Wer sie mit eigenem Geld vermischt, haftet und verliert im Streit an Glaubwürdigkeit.
Nach dem Auszug rechnen Sie ab. Eine feste gesetzliche Frist dafür gibt es nicht. Der Vermieter darf angemessen prüfen, ob noch Forderungen offen sind. Dazu gehören Schäden, Mietrückstände und eine ausstehende Betriebskostenabrechnung. Offene Forderungen verrechnen Sie durch Aufrechnung mit dem Rückzahlungsanspruch.
Kaution richtig handhaben: Was Sie tun
Schadensersatzansprüche wegen Schäden an der Wohnung unterliegen einer kurzen Verjährung. Sie verjähren 6 Monate nach Rückgabe. Der BGH hat am 10. Juli 2024 entschieden: Mit solchen verjährten Forderungen dürfen Sie regelmäßig noch gegen die Kaution aufrechnen. Das gilt auch, wenn Sie die Frist zuvor nicht genutzt haben.
- Mietvertrag auf Ratenzahlung und Höhe von drei Nettokaltmieten prüfen
- Kaution sofort getrennt und verzinst anlegen
- Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug mit Fotos erstellen
- Nach Auszug Forderungen zügig ermitteln und schriftlich abrechnen
- Für ausstehende Nebenkosten nur einen angemessenen Teil zurückhalten
Rechnen Sie zeitnah ab. Je länger die Kaution ohne Abrechnung liegt, desto eher kommt es zum Streit. Bei einer Bürgschaft gilt Entsprechendes. Sie geben die Urkunde zurück, sobald keine Forderungen mehr offen sind.
Haben Sie Fragen zur Mietkaution in Ihrem Mietverhältnis?
Sie schildern Ihren Fall zur Mietkaution in Ihrem Mietverhältnis und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zur Mietkaution
Die Kaution für Wohnraum beträgt höchstens drei Nettokaltmieten. Der Mieter zahlt sie in drei Monatsraten, der Vermieter legt sie getrennt und verzinst an. Nach dem Auszug rechnet der Vermieter in angemessener Zeit ab.
Prüfen Sie Ihren Mustermietvertrag auf eine Klausel zur sofortigen vollen Fälligkeit und streichen Sie sie.
Herzliche Grüße
Dominik Eller & Christina Fischer
Quellen
Einleitung
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- § 551 BGB
Kaution: was viele für richtig halten
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- § 551 BGB
Was für die Kaution gilt
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- § 551 BGB
Was das für die Kaution bedeutet
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23, Pressemitteilung Nr. 144/2024
- § 569 BGB
- § 551 BGB
Kaution richtig handhaben: Was Sie tun
- BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23, Pressemitteilung Nr. 144/2024
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- § 548 BGB
Gesetze
Weitere Quellen im Netz
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
