Das Wichtigste in Kürze
Die Münchner Hausverwaltung bringt für 180.000 Euro rund 54.000 Euro Jahresertrag. Ein gleich teures Zinshaus bringt rund 4.700 Euro und deckt die Raten nur 0,46-fach. Die Verwaltung deckt sie im schwersten Jahr 1,26-fach, ihr Hebel liegt im Wachstum.
Sie haben 27.000 Euro Eigenkapital für eine Kapitalanlage im Raum München. Vermögende Privatpersonen, im Fachjargon HNWI, stehen dann vor derselben Wahl. Ein Immobilieninvestment, etwa ein Zinshaus in München. Oder eine unternehmerische Beteiligung an einem mittelständischen Betrieb. Der zweite Weg gehört zum Micro-Cap Private Equity.
Diese Fallstudie rechnet beide Wege mit demselben Kaufpreis von 180.000 Euro. Der Fall ist echt, die Zahlen sind gerundet. Das Unternehmen ist bereits verkauft. Käufer und Verkäufer finden am Ende je einen eigenen Abschnitt.
Kennzahlen auf einen Blick
| Kennzahl | Hausverwaltung | Zinshaus München | Median 177 Fälle |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 180.000 Euro | 180.000 Euro | – |
| Eigenkapital, 15 Prozent | 27.000 Euro | 27.000 Euro | – |
| Ertrag im Jahr | 54.000 Euro | 4.700 Euro | – |
| Preis als Vielfaches des Ertrags | 3,3 | 38,5 | – |
| Eigenkapitalrendite im ersten Jahr | rund 103 Prozent | rund minus 8 Prozent | – |
| Eigenkapital zurück aus dem Ertrag | im 1. Jahr | nicht aus dem Ertrag | – |
| Kapitaldienstdeckung, schwerstes Jahr | 1,26 | 0,46 | – |
| Geldstrom je Monat, erstes Jahr | plus 2.300 Euro | minus 500 Euro | – |
| Umsatz je Mitarbeiter | 132.000 Euro | – | 86.000 Euro |
| Einheiten je Mitarbeiter | 306 | – | 252 |
| Ertrag je Mitarbeiter | 27.000 Euro | – | – |
| Umsatz je Einheit | 434 Euro | – | 332 Euro |
| Kaufpreis je Einheit | 295 Euro | – | – |
| Marge | 20,4 Prozent | – | 15,5 Prozent |
| Kaufpreis zu Umsatz | 0,68 | – | 0,70 |
Hausverwaltung gerechnet mit: StartGeld, 10 Jahre. Eigenkapitalrendite heißt hier: Gewinn nach Zins und Steuer, geteilt durch das Eigenkapital. Beim Zinshaus vor Steuern und ohne Wertsteigerung. Jedes Prozent Wertsteigerung im Jahr bringt dort rund 7 Prozentpunkte dazu. Der Median stammt aus einer eigenen Auswertung von 177 verkauften Hausverwaltungen.
Das Angebot in München
Eine Hausverwaltung in München stand zum Verkauf. Sie betreute rund 600 Einheiten in rund 35 Gemeinschaften. 2 Mitarbeiter arbeiteten dort.
Der Umsatz lag bei rund 265.000 Euro im Jahr. Der Ertrag lag bei rund 54.000 Euro. Die Entnahme des Inhabers von rund 84.000 Euro war davon schon abgezogen. Der Kaufpreis betrug 180.000 Euro.
Zinshaus München: der Vergleich
Sie legen 180.000 Euro in ein Zinshaus in München an. Ein ganzes Zinshaus gibt es für diesen Betrag nicht. Gerechnet ist der Betrag wie ein Anteil daran. Der Gutachterausschuss München nennt dafür das 30-Fache der Jahresmiete.
Sie erhalten also rund 6.000 Euro Nettokaltmiete im Jahr. Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall kosten rund 22 Prozent. Es bleiben rund 4.700 Euro im Jahr.
| Bei 180.000 Euro | Zinshaus München | Hausverwaltung |
|---|---|---|
| Ertrag im Jahr | rund 4.700 Euro | rund 54.000 Euro |
| Preis als Vielfaches des Ertrags | 38,5 | 3,3 |
Die Hausverwaltung in München bringt das 11,5-Fache. Und das bei gleichem Kaufpreis.
Das Zinshaus braucht Ihr Gehalt
Sie finanzieren beide Wege mit 15 Prozent Eigenkapital. Beim Zinshaus kommen rund 16.000 Euro Nebenkosten dazu. Grunderwerbsteuer in Bayern, Notar, Grundbuch und Makler. Das Darlehen liegt dann bei rund 169.000 Euro.
Bei 4,04 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung zahlen Sie rund 900 Euro im Monat an die Bank. Das Haus bringt rund 400 Euro im Monat. Rund 500 Euro im Monat zahlen Sie zu. Und zwar vor Steuern, aus anderem Einkommen.
Realitäts- und Faktencheck
Für 180.000 Euro gibt es in München kein Zinshaus. Das weiß jeder Anleger, der dort sucht. Realistisch ist ein Apartment mit rund 25 Quadratmetern.
Auch das haben wir gerechnet, bewusst im ertragsstärksten Segment. Bestandswohnungen der Baujahre 1960 bis 1979 kosten in München rund 6.600 Euro je Quadratmeter. Angesetzt sind 17 Euro Miete je Quadratmeter, ab dem ersten Tag. Das ist der Mittelwert des Mietspiegels plus 10 Prozent. Es bleiben rund 4.700 Euro im Jahr. Genau so viel wie beim fiktiven Zinshaus.
Dabei fehlt, was gegen das Apartment spricht. Die Verwaltervergütung für Gemeinschaft und Mietverwaltung. Sonderumlagen, wenn die Rücklage nicht reicht. Beschlüsse der Mehrheit, die Sie mittragen, ohne sie zu steuern. Bestandsmieten unter dem angesetzten Wert. Und Leerstand bei jedem Mieterwechsel.
Selbst mit diesen Annahmen zugunsten der Immobilie bringt die Verwaltung das 11,5-Fache an Ertrag. Sie deckt ihre Raten im schwersten Jahr 1,26-fach. Das Apartment deckt sie 0,46-fach und zieht jeden Monat rund 500 Euro aus Ihrem Gehalt.
Finanzierung: trägt sich 180.000 Euro?
Der Kaufpreis ist klein genug für den ERP-Gründerkredit StartGeld. Er gibt bis 200.000 Euro, zehn Jahre, zwei davon tilgungsfrei. Die Hausbank haftet nur zu 20 Prozent.
So deckt der Ertrag die Raten im schwersten Jahr 1,26-fach. Eine Bank verlangt in der Regel das 1,2-Fache. Der Preis trägt sich schon so.
Förderung und Dealstruktur in Bayern
Der ERP-Förderkredit 077 der KfW gibt bis 500.000 Euro. Er verlangt eine Garantie der Bürgschaftsbank. Die LfA trägt den Hauptteil über ihren Universalkredit. Er läuft bis 20 Jahre, drei davon tilgungsfrei.
Die Bürgschaftsbank Bayern sichert die Hausbank ab. Fehlt Eigenkapital, hilft eine stille Beteiligung der BayBG. Sie nennt die Nachfolge ausdrücklich.
Der Verkäufer kann einen Teil des Preises stunden. Das geht als Darlehen oder als Zahlung nach Erfolg. Gefördert wird nur, wer selbst die Führung übernimmt.
Trägt der Ertrag einen Geschäftsführer?
Der Inhaber entnahm bisher rund 84.000 Euro im Jahr. Ertrag und Entnahme ergeben zusammen rund 138.000 Euro. Für die Raten müssen rund 51.000 Euro im Betrieb bleiben.
Für einen angestellten Geschäftsführer bleiben rund 87.000 Euro im Jahr. Angesetzt sind 100.000 Euro Vollkosten für diese Stelle. Das ist eine Annahme, kein Marktwert. Er trägt ihn nicht.
Der Fall verlangt einen Käufer, der selbst führt. Führen Sie den Betrieb selbst, entfällt die Frage. Die Förderung verlangt das ohnehin.
Haben Sie Fragen zum Kauf oder Verkauf einer Hausverwaltung?
Sie schildern Ihren Fall zum Kauf oder Verkauf einer Hausverwaltung und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Der Geldstrom im Vergleich
| Je Monat | Zinshaus München | Hausverwaltung, StartGeld, 10 Jahre |
|---|---|---|
| Erstes Jahr | rund minus 500 Euro | rund plus 2.300 Euro |
| Schwerstes Jahr | rund minus 500 Euro | rund plus 600 Euro |
Das Zinshaus zieht jeden Monat Geld aus Ihrem Gehalt. Die Hausverwaltung in München zahlt ihre Raten selbst. Nach Steuern und nach Ersatzinvestitionen.
Der Hebel: Wachstum statt Preis
Mit rund 430 Euro je Einheit liegt der Preis über dem Median von 332 Euro. Der Hebel liegt hier nicht im Preis. Er liegt im Wachstum: neue Gemeinschaften oder ein Zukauf in der Region. Die Struktur dafür ist vorhanden.
Warum die Miete nicht mitzieht
Im Zinshaus ist Ihr Hebel begrenzt. Bestandsmieten steigen höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Dazu gilt eine Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren. In angespannten Märkten liegt sie bei 15 Prozent.
Die Vergütung einer Verwaltung kennt keine solche Grenze. Sie wird mit jeder Gemeinschaft neu verhandelt.
Für Käufer: was Sie in München prüfen
Die Zahlen im Angebot sind Selbstauskunft. Lassen Sie sich drei Jahresabschlüsse und die Verwalterverträge zeigen. Der Inhaber trägt das Tagesgeschäft heute weitgehend selbst.
Vereinbaren Sie eine Einarbeitung über mindestens eine Versammlungssaison. Ein Teil des Personals geht mit oder fehlt schon. Planen Sie die Besetzung vor dem Kauf, nicht danach.
Prüfen Sie, wann die Verwalterbestellungen auslaufen. Planen Sie, den Betrieb selbst zu führen. Eine angestellte Führung trägt der Fall kaum.
Für Verkäufer: was dieser Fall zeigt
Dieser Preis trug sich schon mit zehn Jahren Laufzeit. Finanzierbar waren rund 190.000 Euro. Rund 10.000 Euro blieben damit auf dem Tisch.
Wer seinen Ertrag belegt, kann mehr verlangen. Ihre Einarbeitung ist Teil des Preises. Bieten Sie sie aktiv an.
Was dagegen spricht
Drei Punkte gehören zu jeder ehrlichen Rechnung. Gemeinschaften können nach dem Verkauf kündigen. Die Zahlen des Verkäufers sind ungeprüft. Und Personal will geführt werden. Wer nur kauft und nichts tut, bekommt den Basisfall.
Häufige Fragen zur Kapitalanlage
Haben Sie Fragen zum Kauf oder Verkauf einer Hausverwaltung?
Sie schildern Ihren Fall zum Kauf oder Verkauf einer Hausverwaltung und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Ist eine Hausverwaltung in München die bessere Kapitalanlage?
Gemessen am Ertrag im Jahr: ja. Die Hausverwaltung bringt rund 54.000 Euro, das Zinshaus rund 4.700 Euro. Ob sich der Kaufpreis trägt, zeigen die Abschnitte zur Finanzierung. Dafür verlangt das Unternehmen Führung und trägt eigene Risiken. Sie stehen im Abschnitt „Was dagegen spricht“.
Wie viel Eigenkapital braucht der Kauf?
Diese Rechnung setzt 15 Prozent des Kaufpreises an, also 27.000 Euro. Beim Zinshaus kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Makler hinzu. Beim Unternehmen setzt die Rechnung 5 Prozent Nebenkosten an.
Geht das ohne selbst zu führen?
Ja, mit einem angestellten Geschäftsführer. Ob der Ertrag diese Stelle trägt, zeigt der Abschnitt zum Geschäftsführer. Die Förderkredite gibt es allerdings nur, wenn Sie selbst führen.
Was ist Micro-Cap Private Equity?
Micro-Cap Private Equity bezeichnet Beteiligungen an sehr kleinen, nicht börsennotierten Unternehmen. Sie kaufen direkt und halten die Mehrheit, nicht über einen Fonds. Anders als ein Business Angel übernehmen Sie einen Betrieb mit Ertrag, kein Start-up.
Wer kauft Hausverwaltungen als Kapitalanlage?
Mittelständische Unternehmer, die ihr Vermögen breiter aufstellen wollen. Vermögende Privatpersonen, im Fachjargon HNWI, mit unternehmerischem Interesse. Und Nachfolger, die einen Betrieb selbst führen wollen.
Ihr Fall im Raum München
Sie kaufen oder verkaufen eine Verwaltung im Raum München? Sie erhalten dieselbe Rechnung für Ihren Fall. Mit amtlichen Zahlen und offenen Annahmen. Das ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Es ist Erfahrung aus der Praxis.
Fazit zur Hausverwaltung in München
Für 180.000 Euro bringt die Verwaltung rund 54.000 Euro Ertrag im Jahr. Das Zinshaus bringt rund 4.700 Euro. Im schwersten Jahr deckt der Ertrag die Raten 1,26-fach, beim Zinshaus 0,46-fach.
Lassen Sie sich vor einem Angebot drei Jahresabschlüsse und die Verwalterverträge zeigen.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Alle Fallstudien dieser Region finden Sie in der Übersicht Hausverwaltung kaufen München.
Annahmen
| Größe | Wert |
|---|---|
| Eigenkapital | 15 Prozent des Kaufpreises, beide Wege |
| Zinshaus: Nebenkosten | Grunderwerbsteuer 3,5 · Notar und Grundbuch 2,0 · Makler 3,57 Prozent |
| Zinshaus: nicht umlagefähige Kosten | 22 Prozent der Nettokaltmiete, Ansatz aus der Praxis |
| Zinshaus: Zins | 4,04 Prozent effektiv, Bundesbank August 2026, plus 2 Prozent Tilgung |
| Faktencheck: Wohnungen | 6.600 Euro je m², Bestand Baujahre 1960 bis 1979, aus der Grafik des Gutachterausschusses abgelesen |
| Faktencheck: Miete | 17 Euro je m², Mittelwert Mietspiegel 2025 plus 10 Prozent, ab dem ersten Tag |
| Faktencheck: Kosten | 16 Prozent der Nettokaltmiete, ohne Verwaltervergütung, Ansatz aus der Praxis |
| Firma: Nebenkosten | 5 Prozent des Kaufpreises |
| Firma: StartGeld 067 | bis 200.000 Euro, 10 Jahre, 2 tilgungsfrei, 5,47 Prozent |
| Firma: Förderkredit 077 | höchstens 500.000 Euro und 35 Prozent, 15 Jahre, 5 tilgungsfrei, 4,26 Prozent |
| Firma: Hausbank oder Landesprogramm | Referenz LfA: 10/2 zu 5,27 · 20/3 zu 6,04 Prozent |
| Firma: Verkäuferdarlehen | endfällig, nachrangig, 3 Prozent |
| Firma: Bürgschaftsentgelt | 1 Prozent auf 80 Prozent, Annahme |
| Firma: Ersatzinvestitionen | 2 Prozent vom Umsatz |
| Firma: Steuern | 30 Prozent auf den Gewinn nach Zinsen |
| Angestellter Geschäftsführer | 100.000 Euro Vollkosten, Annahme |
Quellen
- Gutachterausschuss München, Halbjahresreport 2026: Ertragsfaktor rund 30
- Bayerisches Landesamt für Steuern: Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent
- Deutsche Bundesbank, Wohnungsbaukredite über 10 Jahre Zinsbindung, August 2026: 4,04 Prozent
- KfW, Merkblatt ERP-Förderkredit Gründung und Nachfolge 077/PDF-Dokumente/6000000213_M_077.pdf)
- KfW, Merkblatt ERP-Gründerkredit StartGeld 067/PDF-Dokumente/6000002258_M_067_StartGeld.pdf)
- LfA Förderbank Bayern, Konditionen Stand 29.09.2026, Referenzzins Universalkredit
- § 558 BGB, Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- Gutachterausschuss München, Halbjahresreport 2026, Seite 8: Preise wiederverkaufter Wohnungen nach Baujahr
- Landeshauptstadt München, Mietspiegel 2025: 15,38 Euro je m²
- § 556d BGB, zulässige Miete bei Neuvermietung
- LfA Förderbank Bayern, Konditionen Stand 29.09.2026
- Bürgschaftsbank Bayern, Programme
- BayBG, Unternehmensnachfolge
