Das Wichtigste in Kürze
Finanzmathematik für Immobilieninvestoren beruht auf Aufzinsen, Abzinsen, Rentenbarwert und Annuität. Damit prüfen Sie Kaufpreise, Raten und Restschulden selbst, eine Tabellenkalkulation genügt. Rechnen Sie die Restschuld Ihres Darlehens zum Ende der Zinsbindung nach.
Finanzmathematik für Immobilieninvestoren klingt nach Hörsaal. In der Praxis entscheidet sie über Kaufpreis, Rate und Restschuld. Banken, Gutachter und Verkäufer rechnen mit denselben wenigen Formeln. Wer sie nicht kennt, übernimmt fremde Ergebnisse ungeprüft.
Kleine Unterschiede wirken über lange Zeiträume. Ein Prozentpunkt Zins verschiebt die Laufzeit eines Darlehens um Jahre. Mit vier Bausteinen prüfen Sie jedes Angebot selbst.
Zinseszins: Aufzinsen und Abzinsen
Der Aufzinsungsfaktor ist 1 plus Zinssatz durch 100. Bei 6 Prozent beträgt er 1,06. Hoch die Zahl der Jahre genommen, zeigt er den Endwert eines Betrags.
100.000 Euro wachsen bei 8 Prozent in 12 Jahren auf rund 251.800 Euro. Die Zinsen tragen dabei selbst wieder Zinsen. Das ist der Zinseszinseffekt.
Abzinsen ist der umgekehrte Weg. Sie teilen einen künftigen Betrag durch den Aufzinsungsfaktor. 50.000 Euro, fällig in 6 Jahren, sind bei 5 Prozent heute rund 37.300 Euro wert.
Rentenrechnung für regelmäßige Zahlungen
Mieten, Sparraten und Darlehensraten fließen regelmäßig. Die Finanzmathematik nennt solche Reihen Renten. Vorschüssig heißt am Periodenbeginn, nachschüssig am Periodenende.
Der Rentenbarwert zeigt, was eine Zahlungsreihe heute wert ist. 10 Jahre lang je 1.000 Euro sind bei 6 Prozent nachschüssig rund 7.360 Euro wert. Eine Einmalzahlung von 7.500 Euro ist dann die bessere Wahl.
- Rentenendwert: Was wird aus regelmäßigen Raten?
- Rentenbarwert: Was ist ein Zahlungsstrom heute wert?
- Kapitalisierung: 10.000 Euro Jahresertrag bei 5 Prozent entsprechen 200.000 Euro
Das Ertragswertverfahren nutzt denselben Gedanken. Der Barwertfaktor, früher Vervielfältiger, kapitalisiert den Reinertrag über die Restnutzungsdauer.
Monatliche Raten rechnen Sie in eine gleichwertige Jahresrate um. 150 Euro zu jedem Monatsbeginn entsprechen bei 7 Prozent rund 1.868 Euro zum Jahresende.
Haben Sie Fragen zur Finanzierung Ihrer Immobilie?
Sie schildern Ihren Fall zur Finanzierung Ihrer Immobilie und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Annuität und Tilgungsplan
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate aus Zins und Tilgung gleich. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld und damit der Zinsanteil. Der Tilgungsanteil wächst entsprechend.
Die erste Annuität ergibt sich aus Zinssatz plus anfänglicher Tilgung. Bei 100.000 Euro, 6 Prozent Zins und 1 Prozent Tilgung sind das 7.000 Euro jährlich.
Steht die Laufzeit fest, nutzen Sie den Annuitätenfaktor. 100.000 Euro sollen bei 4 Prozent in 20 Jahren getilgt sein. Die Jahresrate beträgt dann rund 7.360 Euro. Monatlich sind es rund 606 Euro.
Restschuld und Laufzeit berechnen
Die Restschuld nach der Zinsbindung bestimmt Ihr Risiko bei der Anschlussfinanzierung. Sie ergibt sich aus dem aufgezinsten Darlehen minus dem Endwert der Raten.
Ein Beispiel: 100.000 Euro, 5 Prozent Zins, 1,5 Prozent Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Nach 10 Jahren stehen noch rund 81.100 Euro offen.
- 6 Prozent Zins, 1 Prozent Tilgung: rund 33 Jahre Laufzeit
- 3 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung: rund 31 Jahre
- 4 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung: rund 29 Jahre
- 2 Prozent Zins, 1 Prozent Tilgung: rund 56 Jahre
Niedrige Zinsen verlängern die Laufzeit bei gleicher Anfangstilgung. Die ersparten Zinsen fließen dann langsamer in die Tilgung. Wählen Sie bei niedrigen Zinsen eine höhere Anfangstilgung.
Mit der Restschuld planen Sie die Anschlussfinanzierung. Steigt der Zins bis dahin, steigt auch Ihre Rate. Rechnen Sie deshalb mehrere Zinsszenarien durch.
Unterjährige Zahlung und Effektivzins
Monatliche Raten tilgen früher als eine Jahresrate. Das verkürzt die Laufzeit. Für die Rechnung teilen Sie den Jahreszins durch 12.
Werden Zinsen unterjährig gutgeschrieben, liegt der effektive Zins über dem nominalen. 3,6 Prozent mit monatlicher Gutschrift ergeben effektiv rund 3,66 Prozent.
Beim Darlehensvergleich zählt der Effektivzins, nicht der Sollzins. Er umfasst auch Nebenkosten wie ein Disagio oder Bereitstellungszinsen.
Haben Sie Fragen zur Finanzierung Ihrer Immobilie?
Sie schildern Ihren Fall zur Finanzierung Ihrer Immobilie und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zur Finanzmathematik
Aufzinsen, Abzinsen, Rentenbarwert und Annuität tragen fast jede Immobilienrechnung. Mit ihnen prüfen Sie Kaufpreise, Raten und Restschulden selbst. Ein Finanzrechner oder eine Tabellenkalkulation genügt dafür.
Rechnen Sie für Ihr laufendes Darlehen die Restschuld zum Ende der Zinsbindung nach.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Zinseszins: Aufzinsen und Abzinsen
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
Rentenrechnung für regelmäßige Zahlungen
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
Annuität und Tilgungsplan
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Restschuld und Laufzeit berechnen
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
Unterjährige Zahlung und Effektivzins
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
