Das Wichtigste in Kürze
Die Zinsbindung sichert Ihre Rate für einen klar begrenzten Zeitraum. Das Risiko liegt in der Restschuld am Ende der Bindung. Rechnen Sie für jede Zinsbindung die Rate bei 2 Prozentpunkten mehr Zins.
Zinsbindung klingt nach einer Formalie im Darlehensvertrag. Tatsächlich entscheidet sie, wie lange Ihre Rate sicher ist. Viele Käufer wählen nur nach dem niedrigsten Zins des Tages.
Das Risiko zeigt sich erst am Ende der Bindung. Steigt der Zins von 2 auf 8 Prozent, wächst die Rate leicht auf das Dreifache. Mit der richtigen Bindung und den passenden Instrumenten begrenzen Sie dieses Risiko.
Zinsbindung: fest oder variabel
Beim variablen Darlehen passt die Bank den Zins regelmäßig an. Basis ist meist der Drei-Monats-Euribor plus einer festen Marge. Sie können ein solches Darlehen jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen.
Beim Festzins vereinbaren Sie einen gebundenen Sollzins für eine bestimmte Zeit. Üblich sind 5, 10 oder 15 Jahre, teils bis 30 Jahre. Innerhalb der Bindung profitieren Sie nicht von fallenden Zinsen.
- Variabel: flexibel, ohne Planungssicherheit
- Fest: planbar, früher Ausstieg meist nur gegen Entschädigung
- Für Unternehmen: Zinsanstiege lassen sich nicht sofort an Mieter weitergeben
Länge der Zinsbindung wählen
Längere Bindungen kosten in der Regel einen Zinsaufschlag. Die Bank lässt sich das Risiko steigender Marktzinsen bezahlen. Dafür verschieben Sie das Zinsänderungsrisiko weit in die Zukunft.
Ein Beispiel aus dem Mietwohnungsbau zeigt die Größenordnung. Ein Darlehen über 8,7 Mio. Euro läuft mit 2,2 Prozent zehn Jahre fest. Bei 6 Prozent danach steigt die Zinslast von 191.000 auf 378.000 Euro jährlich.
Ein Vergleich hilft bei der Wahl. Rechnen Sie, bei welchem Anschlusszins zwei Varianten gleich teuer sind. Diesen Grenzzins prüfen Sie dann auf seine Wahrscheinlichkeit.
Entscheidend ist die Restschuld am Ende der Bindung. Bei 1 Prozent Tilgung bleibt nach zehn Jahren fast 90 Prozent stehen. Eine höhere Tilgung senkt das Risiko spürbar. Sie können die Summe auch auf zwei Tranchen mit unterschiedlicher Bindung verteilen.
Haben Sie Fragen zur Zinsbindung Ihrer Finanzierung?
Sie schildern Ihren Fall zur Zinsbindung Ihrer Finanzierung und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Kündigungsrecht nach zehn Jahren Zinsbindung
Das Gesetz schützt Sie vor sehr langen Bindungen. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an. Dieses Recht lässt sich vertraglich nicht ausschließen.
Vorher ist ein Ausstieg nur bei berechtigtem Interesse möglich. Ein Beispiel ist der Verkauf des beliehenen Objekts. Dann verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für ihren Zinsschaden.
Vereinbaren Sie Sondertilgungsrechte schon beim Abschluss. Sie senken die Restschuld ohne Entschädigung. Bei einer Umschuldung rechnen Sie Notar und Grundbuch mit ein.
Forward-Darlehen sichert den Anschlusszins
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie heute den Zins für eine spätere Anschlussfinanzierung. Die Bank berechnet dafür einen Aufschlag. Er steigt mit der Vorlaufzeit bis zur Auszahlung.
Das Darlehen müssen Sie später zum vereinbarten Zins abnehmen. Das gilt auch, wenn die Marktzinsen bis dahin fallen. Einige Banken prüfen Ihre Bonität bei Abschluss und bei Auszahlung.
- Sinnvoll bei niedrigen Zinsen und erwarteten Anstiegen
- Rechnerisch günstig, wenn der neue Zins samt Aufschlag nicht über dem alten liegt
- Frühzeitig planen: zwei bis drei Jahre vor Ablauf der Bindung
Cap, Swap und Volltilger zur Zinssicherung
Neben der Festschreibung gibt es weitere Wege zur Zinssicherung. Sie eignen sich vor allem für größere Finanzierungen.
- Cap-Darlehen: variabler Zins mit fester Obergrenze gegen eine einmalige Prämie
- Collar: Zinsobergrenze kombiniert mit einer Untergrenze, die die Prämie senkt
- Zinsswap: variables Darlehen plus Tauschvertrag in einen festen Zins
- Volltilger: Tilgung so hoch, dass die Schuld innerhalb der Bindung erlischt
Beim Swap bleiben Darlehen und Tauschgeschäft zwei getrennte Verträge. Das variable Darlehen bleibt kündbar. Den Swap kann das Unternehmen gesondert auflösen oder verkaufen. Beim Cap bleibt ein Restrisiko bis zur Obergrenze.
Haben Sie Fragen zur Zinsbindung Ihrer Finanzierung?
Sie schildern Ihren Fall zur Zinsbindung Ihrer Finanzierung und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zur Zinsbindung
Die Zinsbindung kauft Ihnen Planbarkeit für einen klar begrenzten Zeitraum. Ihr Risiko liegt in der Restschuld am Ende der Bindung. Tilgung, Kündigungsrecht und Forward-Darlehen sind Ihre Hebel dagegen.
Rechnen Sie für jede Zinsbindung die Rate bei 2 Prozentpunkten mehr Zins.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
Zinsbindung: fest oder variabel
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Darlehen – IHK Magdeburg
- § 489 BGB
Länge der Zinsbindung wählen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
Kündigungsrecht nach zehn Jahren Zinsbindung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Darlehen – IHK Magdeburg
- § 489 BGB
- § 490 BGB
Forward-Darlehen sichert den Anschlusszins
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Cap, Swap und Volltilger zur Zinssicherung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Gesetze
Weitere Quellen im Netz
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
