Das Wichtigste in Kürze
Die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums gehört zur ordnungsmäßigen Erhaltung. Maßstab sind Teilungserklärung, Pläne und Baubeschreibung, die Gemeinschaft beschließt mit Mehrheit. Gleichen Sie den Bau vor Ablauf der Gewährleistung mit den Plänen ab.
Erstmalige Herstellung wird zum Thema, wenn eine neue Anlage nicht dem Plan entspricht. Die Carports aus der Baubeschreibung fehlen. Die Kellerwand ist nie verputzt worden. Das Flachdach war vom ersten Tag an undicht.
Die Eigentümer fragen dann, wer das bezahlt und wer es durchsetzt. Der Bauträger ist oft nicht mehr greifbar oder streitet. Gleichzeitig wächst der Schaden. Das Wohnungseigentumsrecht gibt jedem Eigentümer einen eigenen Anspruch gegen die Gemeinschaft. Wer ihn kennt, muss nicht auf den Bauträger warten.
Was erstmalige Herstellung bedeutet
Zur ordnungsmäßigen Erhaltung gehört nicht nur die Reparatur eines einst intakten Gemeinschaftseigentums. Dazu gehört auch seine erstmalige ordnungsgemäße Herstellung. Das betrifft vor allem neue Anlagen. Typisch sind drei Fallgruppen:
- geplante Teile wurden nie gebaut, etwa Stellplätze, Carports oder Gauben
- Teile wurden anders gebaut als geplant
- Bauteile sind von Anfang an mangelhaft, etwa Dach, Heizung oder Schallschutz
Rechtlich gilt die erstmalige Herstellung als Instandsetzung. Sie ist keine bauliche Veränderung. Die Eigentümer können sie deshalb mit einfacher Mehrheit beschließen. Die Kosten tragen grundsätzlich alle nach dem geltenden Verteilungsschlüssel.
Maßstab für den richtigen Zustand
Welcher Zustand geschuldet ist, ergibt sich aus festen Grundlagen. Die Reihenfolge ist wichtig.
- Baupläne und Baubeschreibung, soweit Teil der Teilungserklärung
- Regelungen der Teilungserklärung und Teilungspläne
- nachrangig die DIN-Normen aus der Zeit der Errichtung
Ein Gebäude ist nicht mangelhaft, nur weil es heutigen Standards nicht entspricht. Maßstab ist der Baustandard des Errichtungsjahres. Die Nachrüstung moderner Technik ist keine erstmalige Herstellung. Sie ist eine Modernisierung mit eigenen Regeln. Einen Anspruch darauf hat der einzelne Eigentümer nicht.
Haben Sie Fragen zur erstmaligen Herstellung in Ihrer Anlage?
Sie schildern Ihren Fall zur erstmaligen Herstellung in Ihrer Anlage und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Anspruch jedes Eigentümers
Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft die erstmalige Herstellung verlangen. Die Gemeinschaft entscheidet über die Umsetzung. Dabei hat sie einen Ermessensspielraum bei Art und Ablauf.
Lehnt die Mehrheit ab, ficht der Eigentümer den ablehnenden Beschluss an. Gleichzeitig beantragt er beim Gericht, die Maßnahme anzuordnen. Der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung verjährt nicht, solange der Mangel besteht.
Der Verwalter stellt Mängel fest, informiert die Eigentümer und bereitet Beschlüsse vor. Ohne Beschluss beauftragt er keinen Sachverständigen.
Bei unklarer Schadensursache darf die Gemeinschaft schrittweise vorgehen. Erst klärt ein Gutachten die Ursache, dann folgt die Sanierung. Hohe Kosten stehen einer unaufschiebbaren Maßnahme nicht entgegen. Die günstigste Lösung muss die Gemeinschaft nicht wählen.
Planwidrige Bauausführung
Manchmal weicht der Bau auf Wunsch eines Erwerbers vom Plan ab. Der Bauträger verlegt etwa eine Wand oder vergrößert eine Terrasse. Auch dann besteht ein Anspruch gegen die Gemeinschaft auf plangerechte Herstellung. Einen Beseitigungsanspruch gegen den veranlassenden Eigentümer gibt es nicht. Die Abweichung ist keine bauliche Veränderung dieses Eigentümers, denn sie stammt aus der Bauzeit.
Der Anspruch hat Grenzen. Er scheitert, wenn er gegen Treu und Glauben verstößt. Das gilt etwa bei nur geringen Abweichungen. Es gilt auch, wenn die Herstellung neuen Schaden anrichtet. Ein Beispiel ist das Versetzen einer tragenden Wand.
Gewährleistung gegen den Bauträger
Neben dem Anspruch gegen die Gemeinschaft haben die Erwerber Ansprüche aus ihren Kaufverträgen. Die Gewährleistung wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum kann die Gemeinschaft per Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Dann ist sie allein zuständig. Rechte auf Rückabwicklung des Kaufvertrags oder großen Schadensersatz bleiben beim einzelnen Erwerber.
Der Verwalter wahrt die Gewährleistungsfristen und leitet notfalls ein Beweisverfahren ein. War der Bauträger selbst Erstverwalter, droht ein Interessenkonflikt. Ist der Bauträger noch Eigentümer, ruht sein Stimmrecht. Das gilt für Vergleiche und Verfahren wegen der Mängel.
Haben Sie Fragen zur erstmaligen Herstellung in Ihrer Anlage?
Sie schildern Ihren Fall zur erstmaligen Herstellung in Ihrer Anlage und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zur erstmaligen Herstellung
Erstmalige Herstellung gehört zur ordnungsmäßigen Erhaltung. Maßstab sind Teilungserklärung, Pläne und Baubeschreibung. Jeder Eigentümer kann sie verlangen, die Gemeinschaft beschließt mit Mehrheit. Gewährleistungsrechte gegen den Bauträger laufen daneben und verlangen Tempo.
Gleichen Sie in neuen Anlagen den Bau rechtzeitig vor Fristablauf mit Plänen und Baubeschreibung ab.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Was erstmalige Herstellung bedeutet
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Wohnungseigentumsrecht: Erstmalige Herstellung – Haufe, Deckert, 2014
- § 19 WEG
- § 16 WEG
Maßstab für den richtigen Zustand
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Wohnungseigentumsrecht: Erstmalige Herstellung – Haufe, Deckert, 2014
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
Anspruch jedes Eigentümers
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Wohnungseigentumsrecht: Erstmalige Herstellung – Haufe, Deckert, 2014
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 18 WEG
Planwidrige Bauausführung
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Wohnungseigentumsrecht: Erstmalige Herstellung – Haufe, Deckert, 2014
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
Gewährleistung gegen den Bauträger
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Wohnungseigentumsrecht: Erstmalige Herstellung – Haufe, Deckert, 2014
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- § 9a WEG
Gesetze
Weitere Quellen im Netz
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
