Das Wichtigste in Kürze
Der Beseitigungsanspruch bei eigenmächtigen baulichen Veränderungen liegt seit 2020 bei der Gemeinschaft. Er richtet sich gegen den, der gebaut hat, Käufer und Mieter müssen den Rückbau dulden. Dokumentieren Sie den Umbau sofort für die nächste Tagesordnung.
Der Beseitigungsanspruch wird akut, wenn ein Eigentümer eigenmächtig baut. Ein Wintergarten steht plötzlich an der Fassade. Einen Beschluss dazu gibt es nicht.
Wer zu lange wartet, schwächt die Position der Gemeinschaft. Wird die Wohnung verkauft, wird der Rückbau schwieriger und teurer. Zugleich drohen Schäden am Gemeinschaftseigentum, etwa durch undichte Anschlüsse. Ein klares Vorgehen schützt alle Eigentümer.
Bauliche Veränderung ohne Beschluss
Jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums braucht einen Beschluss. Das bestimmt § 20 Abs. 1 WEG. Ein Wintergarten, ein Carport oder eine neue Gartentür fallen darunter. Auch eine Änderung der Fassadenfarbe kann genügen.
Ob eine Veränderung vorliegt, zeigt der Vergleich von Soll und Ist. Maßgeblich sind zuerst Teilungserklärung und Aufteilungsplan. Danach helfen Bauunterlagen oder der Zustand bei Entstehung der Gemeinschaft.
Ein Wintergarten verändert das äußere Bild der Anlage. Schon eine optische Verschlechterung ist ein Nachteil für die übrigen Eigentümer. Gerichte setzen diese Schwelle niedrig an. Ein Eingriff in die Statik ist ebenfalls ein Nachteil. Das gilt, bis ein Fachmann die Sicherheit nachweislich wiederhergestellt hat.
Wer den Beseitigungsanspruch geltend macht
Jeder Eigentümer kann sich nach § 1004 BGB gegen Störungen wehren. Seit der WEG-Reform 2020 macht diesen Anspruch nach § 9a Abs. 2 WEG allein die Gemeinschaft geltend. Der einzelne Eigentümer klagt nicht selbst gegen den Nachbarn.
Er beantragt stattdessen, dass die Gemeinschaft vorgeht. Der Antrag gehört auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung. Die Gemeinschaft kann auch einen Eigentümer ermächtigen, den Anspruch durchzusetzen. Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach außen und kann gegen Störer auch gerichtlich vorgehen.
Haben Sie Fragen zu einem eigenmächtigen Umbau in Ihrer Gemeinschaft?
Sie schildern Ihren Fall zu einem eigenmächtigen Umbau in Ihrer Gemeinschaft und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Gegen wen sich der Anspruch richtet
Der Anspruch richtet sich gegen den, der gebaut hat. Das ist der Handlungsstörer. Der Eigentümer haftet auch für Umbauten seines Mieters.
- aktueller Eigentümer, der selbst gebaut hat
- Mieter des Eigentümers, der gebaut hat
- früherer Eigentümer, der vor dem Verkauf gebaut hat
- Erbe des Bauenden
Ein Käufer muss den Umbau seines Vorgängers nicht selbst zurückbauen. Den Rückbau durch die Gemeinschaft muss er dulden. Gleiches gilt für den Mieter. Gerichte haben den Käufer teils an den Kosten beteiligt. Die Gemeinschaft kann den Verkäufer dann auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.
Grenzen des Beseitigungsanspruchs
Schweigen oder bloßes Dulden ist keine Zustimmung. Auch nach dem Bau können Eigentümer den Rückbau verlangen. Hat ein Voreigentümer formlos zugestimmt, bindet das allerdings auch den Käufer.
Rechtsmissbräuchlich ist das Verlangen nur in Ausnahmen. Das gilt etwa, wenn ein Anspruch auf Gestattung besteht. Hohe Rückbaukosten allein genügen nicht. Ebenso wenig zählt, dass andere Umbauten früher geduldet wurden.
Die Gemeinschaft hat einen zweiten Weg. Sie kann den Umbau nachträglich mit einfacher Mehrheit gestatten. Grenzen sind eine grundlegende Umgestaltung und eine unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer. Die Kosten und alle Folgekosten trägt dann der Bauende. Halten Sie das im Beschluss ausdrücklich fest.
Vorgehen der Gemeinschaft
Ein Mehrheitsbeschluss kann den Eigentümer nicht zum Rückbau verpflichten. Dafür fehlt die Beschlusskompetenz. Ein solcher Beschluss ist nichtig. Die Gemeinschaft kann zum Rückbau auffordern und Klage androhen.
- Bestand mit Fotos und Plänen dokumentieren
- Eigentümer schriftlich zum Rückbau mit Frist auffordern
- Beschluss über das weitere Vorgehen fassen
- Verwalter zur Beauftragung eines Anwalts ermächtigen
- bei Bedarf Unterlassungsklage oder Klage auf Beseitigung erheben
Die Kosten des Verfahrens trägt die Gemeinschaft zunächst ohne den Störer. So muss der gestörte Eigentümer nicht allein gegen den Nachbarn vorgehen. Entstehen durch den Umbau Schäden, etwa durch Undichtigkeit, haftet der Bauende auf Schadensersatz.
Haben Sie Fragen zu einem eigenmächtigen Umbau in Ihrer Gemeinschaft?
Sie schildern Ihren Fall zu einem eigenmächtigen Umbau in Ihrer Gemeinschaft und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zum Beseitigungsanspruch
Der Beseitigungsanspruch liegt seit 2020 bei der Gemeinschaft. Er richtet sich gegen den, der gebaut hat. Käufer und Mieter müssen den Rückbau dulden.
Dokumentieren Sie einen eigenmächtigen Umbau sofort und setzen Sie ihn auf die nächste Tagesordnung.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Bauliche Veränderung ohne Beschluss
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- § 20 WEG
Wer den Beseitigungsanspruch geltend macht
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- § 1004 BGB
- § 9a WEG
Gegen wen sich der Anspruch richtet
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 14 WEG
Grenzen des Beseitigungsanspruchs
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- § 21 WEG
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Blankenstein, Bauliche Veränderungen nach der WEG-Reform – Haufe, 2020
- § 20 WEG
Vorgehen der Gemeinschaft
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021, Beispiel Dachgarten
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
Gesetze
Weitere Quellen im Netz
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
