Das Wichtigste in Kürze
Sondertilgung und Kündigungsrechte erlauben eine frühere Rückzahlung Ihres Festzinsdarlehens. Sondertilgungen von 5 oder 10 Prozent pro Jahr kosten keine Entschädigung. Kündigen dürfen Sie zum Ende der Zinsbindung und nach zehn Jahren.
Sondertilgung und Kündigungsrechte geben Ihnen Spielraum bei der Rückzahlung. Ein Festzinsdarlehen bindet Sie zunächst an Zins und Rate. Erbschaft, Bonus oder Verkaufserlös lassen sich ohne vereinbarte Rechte nicht einfach einsetzen. Vorzeitige Rückzahlung kostet sonst oft eine Entschädigung.
Es gibt drei Wege zur früheren Rückzahlung. Der erste ist ein vertraglich vereinbartes Sondertilgungsrecht. Der zweite sind gesetzliche Kündigungsrechte. Der dritte ist die vorzeitige Ablösung gegen Entschädigung.
Sondertilgung im Darlehensvertrag
Sondertilgungen sind Zahlungen über die vereinbarte Rate hinaus. Üblich sind 3, 5 oder 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Manche Verträge begrenzen sie auf 30 bis 50 Prozent während der Zinsbindung.
Innerhalb des Rahmens wählen Sie den Betrag frei. Nicht genutzte Sondertilgungen verfallen meist am Jahresende. Sie lassen sich in den Folgejahren nicht nachholen. Darüber hinaus brauchen Sie die Zustimmung der Bank.
Eine Sondertilgung senkt sofort die Restschuld. In den Folgemonaten zahlen Sie weniger Zinsen. Bei gleicher Rate steigt der Anteil der Tilgung. Ihr Annuitätendarlehen ist dadurch früher abbezahlt.
Sondertilgungsrecht richtig vereinbaren
Achten Sie schon beim Abschluss auf eine klare Klausel. Sie muss eine Vorfälligkeitsentschädigung für Sondertilgungen ausschließen. Prüfen Sie Höhe, Termine und Mindestbeträge.
Manche Banken verlangen für das Recht einen Zinsaufschlag. Wägen Sie ab, ob sich der höhere Zins lohnt. Kennen Sie eine größere Zahlung schon im Voraus, gibt es eine Alternative. Sie vereinbaren für diesen Betrag ein eigenes Darlehen mit kürzerer Bindung.
Viele Banken erlauben zudem ein- bis dreimal einen Wechsel des Tilgungssatzes. Damit setzen Sie etwa eine Gehaltserhöhung ohne Sondertilgung zur Entschuldung ein.
Haben Sie Fragen zur vorzeitigen Rückzahlung Ihres Darlehens?
Sie schildern Ihren Fall zur vorzeitigen Rückzahlung Ihres Darlehens und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Gesetzliche Kündigungsrechte
Das Gesetz gibt Ihnen unabhängig vom Vertrag mehrere Kündigungsrechte:
- Darlehen mit variablem Zins jederzeit mit drei Monaten Frist
- Festzinsdarlehen mit einem Monat Frist zum Ende der Zinsbindung
- jedes Festzinsdarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist
In diesen Fällen zahlen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung. Das Zehnjahresrecht gilt auch für Teilbeträge. Es wirkt damit wie eine große Sondertilgung. Zahlen Sie den Betrag nicht binnen zwei Wochen zurück, gilt die Kündigung als nicht erfolgt.
Vorzeitige Ablösung gegen Entschädigung
Während der Zinsbindung lösen Sie ein Festzinsdarlehen nur bei berechtigtem Interesse ab. Das gilt besonders, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen. Seit der Auszahlung müssen sechs Monate vergangen sein. Ein weiterer Grund ist ein Bedarf an weiteren Mitteln, den Ihre Bank ablehnt.
Die Bank verlangt dann eine Vorfälligkeitsentschädigung für ihren Zinsschaden. Sie berechnet sie meist nach der Aktiv-Passiv-Methode. Dabei vergleicht sie Ihren Vertragszins mit der Rendite von Pfandbriefen gleicher Laufzeit. Ersparte Risiko- und Verwaltungskosten zieht sie ab.
Bei Immobilienkrediten gibt es keine gesetzliche Obergrenze für die Entschädigung. Kündigen Sie eine Rückzahlung an, muss die Bank Ihnen unverzüglich die Höhe nennen. Diese Angaben erhalten Sie auf einem dauerhaften Datenträger. Zusätzlich darf die Bank eine angemessene Bearbeitungsgebühr verlangen.
Wann sich frühe Rückzahlung lohnt
Eine vorzeitige Ablösung lohnt sich nur in wenigen Fällen. Ein Fall ist eine kurze Restbindung bei sehr niedrigen Marktzinsen. Ein anderer ist ein größerer Geldbetrag, etwa aus einer Erbschaft. Dann muss Ihr Anlageertrag unter Kreditzins plus Entschädigung liegen.
Variable Darlehen, Bauspardarlehen und viele Förderkredite erlauben Sondertilgungen in beliebiger Höhe. Ausnahmen gibt es bei einzelnen Programmen der KfW. Lesen Sie die Bedingungen deshalb vor dem Abschluss genau. Ein Bauspardarlehen eignet sich daher gut als flexibler Baustein neben dem Festzinsdarlehen.
Haben Sie Fragen zur vorzeitigen Rückzahlung Ihres Darlehens?
Sie schildern Ihren Fall zur vorzeitigen Rückzahlung Ihres Darlehens und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zu Sondertilgung und Kündigungsrechten
Sondertilgungsrechte von 5 oder 10 Prozent pro Jahr sichern Ihnen Spielraum ohne Entschädigung. Das Gesetz erlaubt die Kündigung zum Ende der Zinsbindung und nach zehn Jahren. Davor lösen Sie nur bei berechtigtem Interesse und gegen Entschädigung ab. Diese Entschädigung ist bei Immobilienkrediten nicht gedeckelt.
Vereinbaren Sie vor der Unterschrift ein jährliches Sondertilgungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Darlehen – IHK Magdeburg, https://www.ihk.de/magdeburg/starthilfe/finanzierungoeffentlichefoerderung/bank-und-finanzbegiffe/darlehen-5042752
Sondertilgung im Darlehensvertrag
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Darlehen – IHK Magdeburg, https://www.ihk.de/magdeburg/starthilfe/finanzierungoeffentlichefoerderung/bank-und-finanzbegiffe/darlehen-5042752
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
Sondertilgungsrecht richtig vereinbaren
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
Gesetzliche Kündigungsrechte
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- § 489 BGB
Vorzeitige Ablösung gegen Entschädigung
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Darlehen – IHK Magdeburg, https://www.ihk.de/magdeburg/starthilfe/finanzierungoeffentlichefoerderung/bank-und-finanzbegiffe/darlehen-5042752
- § 490 BGB
- § 493 BGB
- § 500 BGB
- § 502 BGB
Wann sich frühe Rückzahlung lohnt
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
Gesetze
Weitere Quellen im Netz
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
