Das Wichtigste in Kürze
Abzinsung und Barwert zeigen, was künftige Zahlungen heute wert sind. Die Formel teilt den Betrag durch q hoch n, darauf bauen Ertragswert und Kapitalwert auf. Zinsen Sie die Mieten eines Objekts vor dem nächsten Angebot mit Ihrer Mindestrendite ab.
Abzinsung und Barwert drehen die Zinseszinsrechnung um. Die Frage lautet nicht, was aus Geld wird. Sie lautet, was künftiges Geld heute wert ist. Ein Euro in zehn Jahren ist weniger wert als ein Euro heute.
Diese Rechnung steckt in jeder Kaufentscheidung für eine Renditeimmobilie. Sie bestimmt den Ertragswert und entscheidet, ob eine Investition sich lohnt. Wer künftige Mieten mit heutigen Preisen vergleicht, braucht den Barwert.
Abzinsung als Umkehr der Aufzinsung
Die Abzinsung teilt einen künftigen Betrag durch den Aufzinsungsfaktor hoch Laufzeit. Das Ergebnis ist der heutige Wert. Je länger der Zeitraum und je höher der Zins, desto stärker schrumpft er. Der Kehrwert von q hoch n heißt Abzinsungsfaktor.
Ein Beispiel: Sie brauchen in sechs Jahren 50.000 Euro, etwa für eine Sondertilgung. Bei 5 Prozent Zins legen Sie heute rund 37.300 Euro an. Der Abzinsungsfaktor beträgt dabei rund 0,746. Die Immobilienwertermittlungsverordnung nutzt dieselbe Formel, etwa für den Bodenwert.
Barwert einer künftigen Zahlung
Für den Barwert brauchen Sie drei Angaben. Gemeint sind die gewünschte Rendite, der künftige Betrag und der Zeitpunkt der Zahlung.
- Lebensversicherung über 100.000 Euro, fällig in drei Jahren
- gewünschte Rendite: 8 Prozent
- Barwert: rund 79.400 Euro
Wer die Police heute kauft, zahlt also höchstens diesen Betrag. Fließen mehrere Zahlungen, zinsen Sie jede einzeln ab. Die Summe der Barwerte ist der heutige Wert der ganzen Zahlungsreihe. Investitionsrechnungen ziehen so alle Zahlungen auf den Beginn der Investition. Auf demselben Weg vergleichen Sie eine Einmalzahlung mit einer laufenden Rente.
Haben Sie Fragen zur Bewertung künftiger Zahlungen?
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Barwert im Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren ist der Barwert das Herzstück. Der jährliche Reinertrag wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert. Der Bodenwert wird über dieselbe Dauer abgezinst. Beide Ergebnisse zusammen bilden den vorläufigen Ertragswert.
Als Zinssatz dient der Liegenschaftszinssatz. Er gibt an, wie Verkehrswerte am Markt im Durchschnitt verzinst werden. Gutachterausschüsse leiten ihn aus Kaufpreisen ab. Für Kapitalisierung und Abzinsung gilt derselbe objektspezifische Zinssatz.
Der Barwertfaktor ergibt sich aus Zinssatz und Restnutzungsdauer. Bei 6 Prozent und 50 Jahren beträgt er 15,76 als Faktor. Ein Reinertrag von 20.000 Euro hat dann einen Barwert von rund 315.200 Euro.
Kapitalwert als Entscheidungshilfe
Die Kapitalwertmethode zinst alle Ein- und Auszahlungen einer Investition auf den Beginn ab. Davon wird der Kaufpreis abgezogen. Das Ergebnis ist der Kapitalwert.
- positiver Kapitalwert: Die Investition bringt mehr als die verlangte Verzinsung.
- Kapitalwert null: Die Investition bringt genau die verlangte Verzinsung.
- negativer Kapitalwert: Das Ziel wird verfehlt.
Der Zinssatz, bei dem der Kapitalwert null ergibt, ist der interne Zinsfuß. Er zeigt die tatsächliche Rendite der Zahlungsreihe. Ein Lehrbuchbeispiel: 100.000 Euro Einsatz, fünf Jahre lang je 30.000 Euro Rückfluss.
Bei 10 Prozent ergibt sich ein Kapitalwert von rund 13.700 Euro. Der interne Zinsfuß liegt bei rund 15,2 Prozent. Auch der effektive Jahreszins eines Kredits folgt dieser Methode.
Der passende Zinssatz zum Abzinsen
Das Ergebnis hängt stark vom gewählten Zinssatz ab. Je höher der Zinssatz, desto niedriger der Barwert. 100.000 Euro in zehn Jahren sind bei 4 Prozent heute rund 67.600 Euro wert. Bei 5 Prozent sind es nur rund 61.400 Euro. Wählen Sie den Zinssatz deshalb bewusst.
- Ihre gewünschte Mindestrendite
- der Zins einer sicheren Alternative, etwa von Pfandbriefen
- der Liegenschaftszinssatz bei Immobilien
Banken zinsen bei der Vorfälligkeitsentschädigung den Schaden ebenfalls ab. Maßgeblich ist dort die Rendite von Pfandbriefen. Bei langen Zeiträumen bleibt die Schätzung künftiger Zahlungen die größte Unsicherheit.
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Fazit zu Abzinsung und Barwert
Abzinsung und Barwert zeigen, was künftige Zahlungen heute wert sind. Die Formel teilt den Betrag durch q hoch n. Ertragswert, Kapitalwert und interner Zinsfuß bauen darauf auf. Der gewählte Zinssatz bestimmt das Ergebnis maßgeblich.
Zinsen Sie vor dem nächsten Angebot die Mieten des Objekts mit Ihrer Mindestrendite ab.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Brauer (Hrsg.), Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 5. Aufl. 2006
Abzinsung als Umkehr der Aufzinsung
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- § 34 ImmoWertV
Barwert einer künftigen Zahlung
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Brauer (Hrsg.), Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 5. Aufl. 2006
Barwert im Ertragswertverfahren
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022, Ertragswertverfahren
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- § 34 ImmoWertV
Kapitalwert als Entscheidungshilfe
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Brauer (Hrsg.), Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 5. Aufl. 2006
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
Der passende Zinssatz zum Abzinsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
Gesetze
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
