Das Wichtigste in Kürze
Die Änderung der Teilungserklärung ist vor dem ersten Verkauf einfach, danach anspruchsvoll. Eigentumsfragen brauchen Notar und Grundbuch, für Kostenregeln genügt oft die Mehrheit. Legen Sie jedem Änderungswunsch einen Plan und eine Prüfung des richtigen Wegs bei.
Änderung der Teilungserklärung steht an, wenn die Wirklichkeit sich vom Papier entfernt hat. Ein Kellerraum wird zur Wohnung, ein Dachboden soll ausgebaut werden. Oder eine alte Kostenregel passt nicht mehr zur Nutzung des Hauses.
Der Weg hängt davon ab, welcher Teil der Urkunde betroffen ist. Manche Änderungen erfordern einen Notar und die Zustimmung aller Eigentümer. Andere gelingen per Mehrheitsbeschluss. Wer die Unterschiede kennt, spart Zeit, Kosten und vergebliche Versammlungen.
Zwei Teile der Teilungserklärung
Die Teilungserklärung im engeren Sinn regelt die Eigentumsverhältnisse. Sie grenzt Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ab und weist jeder Einheit Miteigentumsanteile zu. Dazu gehören Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Angefügt ist meist die Gemeinschaftsordnung. Sie besteht aus Vereinbarungen über das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Beispiele sind Stimmrecht, Kostenverteilung, Gebrauchsregeln und Sondernutzungsrechte.
Beide Teile werden ins Grundbuch eingetragen. Sie binden damit jeden späteren Käufer. Für ihre Änderung gelten unterschiedliche Regeln. Sie hängen vom betroffenen Teil ab und vom Zeitpunkt der Änderung.
Änderungen vor dem ersten Verkauf
Solange kein Erwerber im Grundbuch steht, ist der teilende Eigentümer Alleineigentümer. Er kann die Teilungserklärung jederzeit allein ändern. Das gilt für Anteile, Räume und die Gemeinschaftsordnung.
Mit der ersten eingetragenen Auflassungsvormerkung ändert sich das. Ab dann braucht jede Änderung die Zustimmung der Erwerber mit Vormerkung. Auf die Übergabe der Wohnung kommt es dabei nicht an.
Bauträger behalten sich deshalb im Kaufvertrag oft ein Änderungsrecht vor. Ein solcher Vorbehalt ist zulässig. Käufer prüfen ihn vor der Unterschrift genau. Ohne Vorbehalt kann ein eingetragener Erwerber jede Änderung ablehnen. Dann bleibt es bei der alten Fassung.
Haben Sie Fragen zur Änderung Ihrer Teilungserklärung?
Sie schildern Ihren Fall zur Änderung Ihrer Teilungserklärung und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Sachenrechtliche Änderungen beim Notar
Änderungen der Eigentumsverhältnisse sind keine Vereinbarungen im Sinne des Gesetzes. Sie betreffen das Eigentum selbst. Dazu zählen folgende Fälle:
- Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum und umgekehrt
- Zuordnung eines Raumes zu einer anderen Einheit
- Änderung der Miteigentumsanteile
Nötig ist eine Einigung der Betroffenen in Form der notariellen Beurkundung. Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird die Änderung wirksam. Ein Mehrheitsbeschluss kann das nicht ersetzen. Ein einstimmiger Beschluss der Anwesenden reicht ebenfalls nicht, solange nicht alle Eigentümer zustimmen.
Ein Beispiel: Ein Eigentümer will den Dachboden über seiner Wohnung ausbauen. Der Dachboden ist Gemeinschaftseigentum. Er muss ihm erst als Sondereigentum zugeordnet werden. Dafür erklären alle Eigentümer beim Notar ihre Zustimmung.
Gemeinschaftsordnung ändern
Die Gemeinschaftsordnung ändern die Eigentümer grundsätzlich durch eine neue Vereinbarung aller. Damit sie auch Käufer bindet, wird sie ins Grundbuch eingetragen. Dafür ist eine Bewilligung in öffentlich beglaubigter Form nötig.
Es gibt wichtige Ausnahmen. Die Kostenverteilung können die Eigentümer per Mehrheitsbeschluss ändern. Eine Veräußerungsbeschränkung heben sie ebenfalls mit Mehrheit auf. Eine vereinbarte Öffnungsklausel erlaubt weitere Änderungen mit qualifizierter Mehrheit.
Bleibt eine Regel grob unbillig, hat jeder Eigentümer einen Anspruch auf Anpassung. Er kann die übrigen auf Zustimmung verklagen. Eine vorherige Befassung der Versammlung ist dafür nicht nötig. Die Hürden sind trotzdem hoch, denn das Vertrauen der anderen zählt.
So gehen Sie bei Änderungen vor
Klären Sie zuerst, welcher Teil der Teilungserklärung betroffen ist. Prüfen Sie dann, ob ein Gesetz oder eine Öffnungsklausel einen Beschluss erlaubt.
- Änderungswunsch genau beschreiben, mit Plan
- rechtlichen Weg festlegen: Beschluss oder Vereinbarung
- Entwurf beim Notar einholen
- Zustimmungen aller Betroffenen sammeln
- Eintragung im Grundbuch veranlassen
Fehlt bei einer Vereinbarung auch nur eine Zustimmung, scheitert die Änderung. Sprechen Sie deshalb früh mit allen Betroffenen. Teilungserklärung, Änderungsurkunden und Pläne bewahrt die Verwaltung dauerhaft auf.
Haben Sie Fragen zur Änderung Ihrer Teilungserklärung?
Sie schildern Ihren Fall zur Änderung Ihrer Teilungserklärung und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zur Änderung der Teilungserklärung
Änderung der Teilungserklärung ist vor dem ersten Verkauf einfach und danach anspruchsvoll. Eigentumsfragen brauchen Notar und Grundbuch. Für Kosten, Veräußerungszustimmung und geöffnete Regeln genügt oft die Mehrheit.
Legen Sie jedem Änderungswunsch einen Plan und eine kurze Prüfung des richtigen Wegs bei.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Zwei Teile der Teilungserklärung
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
Änderungen vor dem ersten Verkauf
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
Sachenrechtliche Änderungen beim Notar
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- § 4 WEG
Gemeinschaftsordnung ändern
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- § 10 WEG
- § 12 WEG
- § 16 WEG
So gehen Sie bei Änderungen vor
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
Gesetze
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
