Das Wichtigste in Kürze
Ein guter Finanzierungsplan beginnt mit dem vollständigen Gesamtaufwand, nicht nur mit dem Kaufpreis. Er trennt Eigenkapital, Eigenleistung und Fremdmittel sauber. Stellen Sie vor der Kaufzusage alle Kosten samt Puffer schriftlich zusammen.
Finanzierungsplan und Gesamtaufwand stehen am Anfang jeder seriösen Baufinanzierung. Viele Käufer rechnen nur mit dem Kaufpreis. Nebenkosten, Modernisierung und Bauzeitzinsen fehlen dann im Plan.
Die Lücke zeigt sich spät, oft erst nach dem Notartermin. Sie lässt sich dann meist nur noch teuer schließen. Eine vollständige Kostenaufstellung schützt Sie davor.
Den Gesamtaufwand vollständig ermitteln
Der Gesamtaufwand umfasst alle Kosten bis zum Einzug. Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fallen fast immer weitere Kosten an. Meist sind es Instandsetzung oder Modernisierung. Fehler in der Kostenermittlung führen zu Finanzierungslücken.
- Kaufpreis oder Grundstück, auch wenn es schon bezahlt ist
- Erschließung, Vermessung und Bodengutachten
- Baukosten mit Zuschlag für Unvorhergesehenes
- Baunebenkosten wie Architekt, Statik und Genehmigungen
- Erwerbsnebenkosten und Finanzierungskosten
Ein bereits bezahltes Grundstück gehört in die Aufstellung. Es erhöht den Beleihungswert und erscheint beim Eigenkapital wieder. Nicht rückzahlbare Zuschüsse ziehen Sie von den Kosten ab.
Erwerbsnebenkosten im Überblick
Direkte Nebenkosten hängen am Erwerb selbst. Indirekte Nebenkosten entstehen durch die Finanzierung. Bei vermieteten Objekten zählt die Trennung: Direkte Kosten erhöhen die Basis der Abschreibung, indirekte sind sofort abziehbar.
- Grunderwerbsteuer: je nach Land 3,5 bis 6,5 Prozent
- Notar und Grundbuch: zusammen meist 1,5 bis 2 Prozent
- Maklerprovision, falls vereinbart
- Bauzeitzinsen: Bereitstellungszinsen und Zwischenfinanzierung
- Disagio und Honorare für Vermittlung oder Beratung
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gilt seit dem 23.12.2020 ein besonderer Schutz. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlt der private Käufer höchstens die Hälfte der Provision. Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.
Haben Sie Fragen zum Finanzierungsplan Ihres Vorhabens?
Sie schildern Ihren Fall zum Finanzierungsplan Ihres Vorhabens und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Eigenkapital und Eigenleistung planen
Die Lehrbücher empfehlen 20 bis 30 Prozent des Gesamtaufwands als Eigenkapital. Die Nebenkosten decken Sie idealerweise selbst, denn sie erhöhen den Beleihungswert nicht. Mehr Eigenkapital senkt Zinsen, Rate und Zinsänderungsrisiko.
Als Eigenkapital zählen nur Mittel, die Sie kurzfristig verfügbar machen. Setzen Sie nie Ihr ganzes Vermögen ein. Als Reserve gelten 2 bis 3 Nettomonatsgehälter.
- Guthaben auf Konten und Depots
- Bausparguthaben
- Rückkaufswerte von Lebensversicherungen
- bezahltes Grundstück
- bauliche Eigenleistung, vorsichtig geschätzt
Die sogenannte Muskelhypothek wird oft überschätzt. Helfer müssen Sie bei der Berufsgenossenschaft Bau anmelden. Bei eigenen Arbeiten drohen zudem Streit um Gewährleistung und eine längere Bauzeit.
Finanzierungsplan mit mehreren Bausteinen
Der Fremdmittelbedarf ergibt sich aus Gesamtaufwand minus Eigenkapital und Eigenleistung. Diesen Betrag teilen Sie auf passende Bausteine auf. Jeder Baustein bekommt Zins, Tilgung und Zinsbindung.
- erstrangiges Bankdarlehen bis 60 Prozent des Beleihungswerts
- nachrangiges Darlehen bis 80 Prozent mit Zinsaufschlag
- Teil über 80 Prozent mit höherem Zins und höherer Tilgung
- Bauspardarlehen, Förderkredit oder Arbeitgeberdarlehen
Ein Lehrbuchbeispiel zeigt den Effekt. Rund 307.800 Euro in einem Darlehen kosten 17.665 Euro im Jahr. In drei Tranchen aufgeteilt sind es rund 15.600 Euro im ersten Jahr. Dabei sinkt auch die Tilgung im ersten Jahr.
Kapitaldienst und Tragbarkeit prüfen
Die Lastenberechnung zeigt, was Sie jeden Monat wirklich zahlen. Sie umfasst den Kapitaldienst aus Zins und Tilgung. Hinzu kommen Verwaltung, Betriebskosten und Instandhaltung.
- Nettoeinkommen: 5.000 Euro
- Belastung der Wohnung: rund 1.520 Euro
- Lebenshaltung für zwei Erwachsene und zwei Kinder: 2.500 Euro
- verbleibender Überschuss: rund 980 Euro
Prüfen Sie auch die Zeit nach der Zinsbindung. Rechnen Sie die Rate mit 2 bis 3 Prozentpunkten mehr Zins durch. Ein einfacher Test vorab: Legen Sie jeden Monat die Differenz zwischen heutiger Miete und künftiger Rate zurück.
Haben Sie Fragen zum Finanzierungsplan Ihres Vorhabens?
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Fazit zum Finanzierungsplan
Ein guter Finanzierungsplan beginnt mit dem vollständigen Gesamtaufwand. Er trennt Eigenkapital, Eigenleistung und Fremdmittel sauber. Die Lastenberechnung zeigt, ob die Rate auch bei steigenden Zinsen trägt.
Stellen Sie vor der Kaufzusage alle Kosten samt Puffer schriftlich zusammen.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
Den Gesamtaufwand vollständig ermitteln
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
Erwerbsnebenkosten im Überblick
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- § 11 GrEStG
- § 656c BGB
- § 656d BGB
Eigenkapital und Eigenleistung planen
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
Finanzierungsplan mit mehreren Bausteinen
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
Kapitaldienst und Tragbarkeit prüfen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
Gesetze
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
