Das Wichtigste in Kürze
Instandhaltungsplanung für Wohngebäude heißt handeln, bevor Schäden entstehen. Sie erfassen den Zustand, ordnen Maßnahmen nach Fristen und sichern die Finanzierung. Vereinbaren Sie noch in diesem Quartal eine dokumentierte Begehung.
Instandhaltungsplanung für Wohngebäude bedeutet, dass Sie handeln, bevor Schäden entstehen. Viele Eigentümer reparieren erst, wenn das Dach leckt oder die Heizung ausfällt. Dann bestimmen Notfälle den Kalender und die Preise.
Ein Gebäude lebt im Durchschnitt 50 bis 80 Jahre. In dieser Zeit übersteigen die Kosten der Bewirtschaftung oft die Herstellungskosten. Wer den Werteverzehr nicht ausgleicht, verliert auf Dauer Mieter und Wert.
Instandhaltung nach DIN 31051 verstehen
Die DIN 31051 fasst unter Instandhaltung mehrere Bausteine zusammen. Die Abgrenzung entscheidet über Zuständigkeit und Kosten.
- Wartung: den Sollzustand bewahren, etwa durch Reinigen, Schmieren und Nachstellen
- Inspektion: den Istzustand feststellen und beurteilen
- Instandsetzung: den Sollzustand nach einem Schaden wiederherstellen
- Verbesserung: Abläufe und Ergebnisse der Instandhaltung steigern
Im Wohnungseigentum achten Gerichte genau auf diesen Unterschied. Instandhaltung erhält den ursprünglichen Zustand, bevor ein Schaden entsteht. Instandsetzung beseitigt einen eingetretenen Schaden, etwa nach einem Rohrbruch. Regelt die Gemeinschaftsordnung nur eines von beiden, folgt daraus oft eine andere Kostenverteilung.
Zustand erfassen und bewerten
Am Anfang steht eine gründliche Zustandsaufnahme. Erfassen Sie jedes Bauteil mit Material, Alter und erkennbaren Schäden. Zusätzlich führt der Hausmeister laufend Sicht- und Funktionskontrollen durch.
Bewerten Sie jedes Bauteil nach Zustand und erwarteter Lebensdauer. Typische Intervalle helfen bei der ersten Einschätzung:
- Außenanstriche auf Holz und Stahl: etwa alle 5 bis 6 Jahre
- Innenanstrich im Hausflur: etwa alle 10 Jahre
- Kessel, Heizkörper und Regelanlagen: etwa alle 13 bis 20 Jahre
- Dacheindeckung und Außenputz: etwa alle 25 bis 40 Jahre
Diese Werte sind Erfahrungswerte, keine festen Fristen. Lage zur Wetterseite und laufende Pflege verschieben sie deutlich.
Haben Sie Fragen zur Instandhaltung Ihres Wohngebäudes?
Sie schildern Ihren Fall zur Instandhaltung Ihres Wohngebäudes und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Vom Befund zum Instandhaltungsplan
Aus den Befunden entwickeln Sie eine Instandhaltungsstrategie. Sie legt fest, was wann wie an welchem Objekt geschieht. Der Plan unterscheidet kurz-, mittel- und langfristige Maßnahmen.
Ein Beispiel ist das Treppenhaus. Kurzfristig bessern Sie jährlich Schäden durch Umzüge aus. Mittelfristig streichen Sie stark beanspruchte Bereiche wie den Eingang. Langfristig folgt alle 8 bis 12 Jahre ein vollständiger Neuanstrich.
Trennen Sie periodische von aperiodischen Maßnahmen. Wartungspläne für Aufzüge und andere Anlagen geben feste Intervalle vor. Den Plan gleichen Sie jedes Jahr mit dem tatsächlichen Zustand ab.
Die Planung beginnt idealerweise mit der Fertigstellung oder dem Erwerb des Gebäudes. In einer Gemeinschaft entscheiden die Eigentümer, ob sie einen mehrjährigen Sanierungsplan oder einzelne Maßnahmen beschließen.
Kosten planen und Rücklagen bilden
Fassen Sie die Pläne aller Objekte zu einer Gesamtplanung zusammen. Gleichen Sie diese mit den verfügbaren Mitteln ab. Daraus entsteht eine verbindliche Jahresplanung mit Budget.
Bewerten Sie jeden Auftrag schon bei Erteilung mit einem Schätzwert. So erkennen Sie Abweichungen früh. Regelmäßige Besprechungen, etwa jedes Quartal, halten die Kosten im Blick.
In der Gemeinschaft gilt der Grundsatz: kein Sanierungsbeschluss ohne Finanzierungsbeschluss. Möglich sind Erhaltungsrücklage, Sonderumlage oder ein Kredit der Gemeinschaft. Jeder Eigentümer kann eine angemessene Erhaltungsrücklage verlangen.
Auch als Vermieter bilden Sie Rücklagen für spätere Maßnahmen. So bleibt eine Dachsanierung ein Budgetposten und wird kein Liquiditätsproblem.
Vorbeugen und Prioritäten setzen
Sie müssen nicht warten, bis ein Mangel eintritt. Vorbeugende Instandhaltung ist zulässig und meist günstiger. Ein Fassadenanstrich schützt den Putz, bevor Wasser eindringt.
Setzen Sie Prioritäten nach Sicherheit, Folgeschäden und Vermietbarkeit. Der Erhaltungszustand bestimmt direkt, wie gut sich Wohnungen vermieten lassen. Ein Instandhaltungsrückstau mindert zudem Verkehrswert und Beleihungswert.
Prüfen Sie bei jedem Schaden, ob eine Versicherung zahlt. Rohrbruch- und Frostschäden gehen sonst in der normalen Instandsetzung unter. Auch Kosten, die ein Verursacher tragen muss, gehören erfasst.
Haben Sie Fragen zur Instandhaltung Ihres Wohngebäudes?
Sie schildern Ihren Fall zur Instandhaltung Ihres Wohngebäudes und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zur Instandhaltungsplanung
Instandhaltungsplanung verwandelt Überraschungen in Budgetposten. Sie erfassen den Zustand, ordnen Maßnahmen nach Fristen und sichern die Finanzierung. So bleiben Gebäude vermietbar und behalten ihren Wert.
Vereinbaren Sie noch in diesem Quartal eine dokumentierte Begehung Ihres Gebäudes.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
Instandhaltung nach DIN 31051 verstehen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
Zustand erfassen und bewerten
- Brauer (Hrsg.), Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 5. Aufl. 2006
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
Vom Befund zum Instandhaltungsplan
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
Kosten planen und Rücklagen bilden
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- § 19 WEG
- Instandhaltungsrücklage: Welche Höhe ist angemessen? – Haufe Online Redaktion, 2015
Vorbeugen und Prioritäten setzen
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Brauer (Hrsg.), Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 5. Aufl. 2006
Gesetze
Weitere Quellen im Netz
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
