Das Wichtigste in Kürze
Starre Renovierungsfristen sind in Formularverträgen seit 2004 unwirksam. Seit 2015 muss der Mieter bei unrenovierter Übergabe ohne Ausgleich nicht renovieren, Quotenklauseln sind unwirksam. Übergeben Sie Wohnungen renoviert und dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos.
Renovieren nach starren Fristen war lange Standard in deutschen Mietverträgen. Küche und Bad alle 3 Jahre, Wohnräume alle 5, Nebenräume alle 7 Jahre. Viele Verträge verlangten zusätzlich eine Renovierung beim Auszug. Das hält sich bis heute in alten Formularen und in der Erwartung vieler Vermieter.
Sie können nichts dafür, dass Sie das so gelernt haben. Fristenpläne standen in fast jedem Mustervertrag. Tatsächlich hat der BGH seit 2004 Schritt für Schritt anders entschieden. Starre Fristen sind in Formularverträgen unwirksam. Bei unrenoviert übergebenen Wohnungen trägt der Mieter die Renovierung ohne Ausgleich gar nicht.
Rechtsstand Oktober 2026: Was sich geändert hat
- Bis 2004 galten formularmäßige Fristenpläne von 3, 5 und 7 Jahren als zulässig, nach BGH 1987 auch bei unrenoviert übergebener Wohnung.
- Seit BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03, sind starre Fristen in Formularverträgen unwirksam.
- Seit BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14, ist die Abwälzung bei unrenovierter Übergabe ohne angemessenen Ausgleich unwirksam; Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam.
- BGH, Urteil vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18: Mieter einer unrenovierten Wohnung kann bei deutlicher Verschlechterung Renovierung verlangen, trägt die Kosten in der Regel zur Hälfte.
Quelle: Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen – Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 39/2015; BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14 – Volltext; Ansprüche des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Schönheitsreparaturen – Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 90/2020; § 307 BGB – Gesetze im Internet
Früher: starre Fristen im Mietvertrag
Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Wohnung in gebrauchsfähigem Zustand erhalten. Dazu gehört auch das Renovieren. Die Rechtsprechung erlaubte, diese Pflicht per Vertrag auf den Mieter zu verlagern. Die meisten Mietverträge taten das mit einem Fristenplan.
Klassisch waren 3, 5 und 7 Jahre je nach Raum. Die Fristen liefen ab Einzug, gleich ob die Wohnung renoviert war oder nicht. Hinzu kamen oft Klauseln zur Endrenovierung und zur anteiligen Kostenquote beim Auszug. Nach einer Entscheidung von 1987 war das auch bei unrenovierten Wohnungen zulässig.
Heute: Schönheitsreparaturen nur bei Bedarf
Mit Urteil vom 23. Juni 2004, VIII ZR 361/03, verlangte der BGH flexible Fristen. Ein starrer Plan ohne Rücksicht auf den Zustand benachteiligt den Mieter unangemessen. Die ganze Klausel ist dann unwirksam. Der Mieter muss gar nicht renovieren.
Am 18. März 2015 folgten drei weitere Urteile, darunter VIII ZR 185/14. Der BGH gab dort seine frühere Linie ausdrücklich auf:
- Bei unrenoviert übergebener Wohnung ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam, ohne angemessenen Ausgleich.
- Ein Nachlass von einer halben Monatsmiete reichte im Fall nicht als Ausgleich.
- Quotenabgeltungsklauseln sind generell unwirksam.
- Ob die Wohnung unrenoviert war, muss der Mieter beweisen.
Zulässig bleiben Richtfristen mit Bedarfsprüfung. Der Mieter renoviert nur, wenn der Zustand es erfordert. Lehrbücher nennen dafür etwa 5, 8 und 10 Jahre als Anhalt.
Haben Sie Fragen zu Schönheitsreparaturen in Ihrem Mietvertrag?
Sie schildern Ihren Fall zu Schönheitsreparaturen in Ihrem Mietvertrag und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Was die Rechtsprechung für Sie bedeutet
Ist die Klausel unwirksam, trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen. Mit Urteil vom 8. Juli 2020, VIII ZR 163/18, hat der BGH das präzisiert. Auch der Mieter einer unrenoviert übernommenen Wohnung kann Renovierung verlangen. Voraussetzung ist eine wesentliche Verschlechterung, etwa nach 14 oder 25 Jahren Mietdauer. An den Kosten muss er sich dann in der Regel zur Hälfte beteiligen. Denn die Wohnung wird besser als bei seinem Einzug. Seinen Anteil kann der Vermieter zurückhalten, bis der Mieter zahlt.
Die Prüfung erfolgt nach den Regeln der AGB-Kontrolle. Maßgeblich ist die für den Mieter ungünstigste Auslegung. Ein Formularvertrag aus dem Internet schützt Sie nicht. Eine echte Individualvereinbarung ist selten nachweisbar.
Ansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen verjähren 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung. Auch diese Frist übersehen viele Vermieter. Danach lässt sich der Anspruch meist nicht mehr einklagen. Eine Verrechnung mit der Kaution bleibt nach BGH oft möglich.
Mietvertrag prüfen: Was Sie jetzt tun
Prüfen Sie Ihre Verträge, bevor Sie Renovierung verlangen. Eine unwirksame Klausel lässt sich nachträglich nicht heilen.
- Zustand bei Einzug im Übergabeprotokoll mit Fotos festhalten
- Nur Richtfristen mit dem Zusatz „bei Bedarf“ vereinbaren
- Keine Endrenovierung zusätzlich zur laufenden Pflicht vereinbaren
- Keine Quotenklausel und keine Pflicht zu bestimmten Farben
- Bei unrenovierter Übergabe einen echten Ausgleich vereinbaren und belegen
Davon getrennt ist die Kleinreparaturklausel. Sie folgt eigenen Regeln mit Höchstbeträgen je Fall und Jahr. Alternativ übergeben Sie die Wohnung frisch renoviert. Dann trägt eine sauber formulierte Klausel.
Haben Sie Fragen zu Schönheitsreparaturen in Ihrem Mietvertrag?
Sie schildern Ihren Fall zu Schönheitsreparaturen in Ihrem Mietvertrag und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zu Schönheitsreparaturen
Starre Renovierungsfristen sind in Formularverträgen seit 2004 unwirksam. Seit 2015 gilt: Bei unrenovierter Übergabe ohne Ausgleich muss der Mieter nicht renovieren. Quotenklauseln sind generell unwirksam.
Übergeben Sie neue Wohnungen renoviert und dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos im Übergabeprotokoll.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14, Pressemitteilung Nr. 39/2015
Früher: starre Fristen im Mietvertrag
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14, Pressemitteilung Nr. 39/2015
- § 535 BGB
Heute: Schönheitsreparaturen nur bei Bedarf
- BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14, Pressemitteilung Nr. 39/2015
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- § 307 BGB
Was die Rechtsprechung für Sie bedeutet
- BGH, Urteil vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18, Pressemitteilung Nr. 90/2020
- BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23, Pressemitteilung Nr. 144/2024
- § 535 BGB
- BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14, Pressemitteilung Nr. 39/2015
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- § 307 BGB
- § 548 BGB
Mietvertrag prüfen: Was Sie jetzt tun
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
Gesetze
Weitere Quellen im Netz
- Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen – Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 39/2015
- Ansprüche des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Schönheitsreparaturen – Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 90/2020
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
