Das Wichtigste in Kürze
Triple-Net- und Double-Net-Verträge verlagern Kosten und Risiken vom Vermieter auf den Mieter. In Deutschland gelingt das sicher nur über ausgehandelte Einzelvereinbarungen. Lassen Sie vorab prüfen, ob Ihre Instandhaltungsklausel der AGB-Kontrolle standhält.
Triple-Net-Verträge stammen aus England und den USA. Dort zahlt der Mieter neben der Miete nahezu alle Kosten des Objekts. Der Vermieter erhält eine reine Nettomiete. Für Investoren ist das ein klares, planbares Modell.
In Deutschland trifft das Modell auf ein anderes Leitbild. Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, die Mietsache zu erhalten. Wer davon abweicht, muss sauber formulieren. Formularklauseln halten oft nicht, und dann trägt der Vermieter die Kosten doch.
Was Net-Verträge bedeuten
Die Begriffe sind gesetzlich nicht definiert. Entscheidend ist, was der Vertrag im Einzelnen regelt. In der Praxis hat sich folgende Abstufung eingebürgert.
- Triple-Net: Mieter trägt Steuern, Abgaben, Betriebskosten, Instandhaltung und Instandsetzung, auch an Dach und Fach
- Double-Net: Mieter trägt Steuern, Abgaben und Betriebskosten, nicht die Instandhaltung und Instandsetzung
- klassischer Vertrag: Mieter trägt nur vereinbarte Betriebskosten
Dach und Fach meint die konstruktiven Teile des Gebäudes. Dazu zählen Dach, Fundamente, Außenmauern und tragende Wände. Diese Kosten trägt der Vermieter im Regelfall selbst.
Prüfen Sie bei jedem Vertrag, welche Stufe tatsächlich vereinbart ist. Die Bezeichnung im Titel allein sagt nichts.
Triple-Net nach deutschem Recht
Nach dem Gesetz schuldet der Vermieter Instandhaltung und Instandsetzung. Im Gewerbe dürfen die Parteien davon weitgehend abweichen. Die gesamte Erhaltung lässt sich individuell auf den Mieter übertragen. In Leasingverträgen ist das üblich.
Ein Triple-Net-Vertrag rechtssicher zu gestalten, ist nach der Rechtsprechung schwierig. Die Fachliteratur hält ihn in Formularverträgen für kaum tragfähig. Der Vertrag muss das Risiko des Mieters klar erkennbar machen. Für Investoren und finanzierende Banken zählt am Ende, ob die Klausel vor Gericht hält.
Für Schönheitsreparaturen gelten im Gewerbe ähnlich enge Regeln wie bei Wohnungen. Starre Fristenpläne sind auch hier unwirksam.
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Individualvereinbarung statt Formularklausel
Formularklauseln prüfen Gerichte auf unangemessene Benachteiligung. Im Innenbereich der Mietsache ist die Übertragung der Erhaltung meist zulässig. Für Gemeinschaftsflächen braucht eine Formularklausel eine Kostenobergrenze. Für die Gebäudehülle empfiehlt die Literatur höchstens 10 Prozent der Jahresmiete.
Eine Dach-und-Fach-Klausel im Formularvertrag scheitert meist am AGB-Recht. Wollen Sie mehr übertragen, brauchen Sie eine echte Individualvereinbarung. Vereinbaren Sie auch dort eine jährliche Kostengrenze. Sammeln Sie Belege aus der Verhandlung.
- Schriftverkehr, der das Aushandeln der Klausel zeigt
- handschriftliche Änderungen im Vertragstext
- Abzeichnung der Klausel durch beide Parteien
- Verhandlungsprotokoll, möglichst mit neutralem Dritten
Nebenkosten im Net-Vertrag benennen
Ohne Vereinbarung trägt der Vermieter alle Lasten der Mietsache. Ein bloßer Hinweis auf Betriebskosten reicht nicht. Jede Kostenart gehört einzeln in den Vertrag. Unklarheiten gehen zulasten des Vermieters.
- Grundsteuer, Versicherungen und Abgaben
- Verwaltung, auch als Prozentsatz der Nettomiete
- Wartung technischer Anlagen wie Klima und Brandschutz
- Bewachung, Empfang und Hausmeister
- Werbegemeinschaft im Einkaufszentrum
- Instandhaltung und Instandsetzung mit klarer Abgrenzung
Behalten Sie sich vor, neu entstehende Kosten umzulegen. Trennen Sie in Wartungsverträgen Wartung und Reparatur. Das erleichtert jede Abrechnung.
Über Vorauszahlungen rechnen Sie jährlich ab. Die Abrechnung zeigt Gesamtkosten, Schlüssel, Anteil des Mieters und Vorauszahlungen.
Grenzen der Dach-und-Fach-Übertragung
Auch eine wirksame Dach-und-Fach-Klausel hat Grenzen. Sie erfasst mietbedingten Verschleiß und vom Mieter verschuldete Schäden. Anfängliche Mängel des Gebäudes bleiben beim Vermieter. Bei Mängeln behält der Mieter sein Recht auf Minderung. Das gilt, soweit der Vertrag es nicht wirksam beschränkt.
Für den Mieter wird jede Klausel zur Kalkulationsfrage. Er rechnet mit Gesamtkosten, nicht mit der Kaltmiete. Hohe Nebenlasten drücken deshalb die erzielbare Nettomiete. Ein Net-Vertrag verschiebt Risiken, er schafft keinen zusätzlichen Ertrag.
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Fazit zu Triple-Net- und Double-Net-Verträgen
Net-Verträge verlagern Kosten und Risiken vom Vermieter auf den Mieter. In Deutschland gelingt das sicher nur über ausgehandelte Einzelvereinbarungen. Jede Kostenart und jede Grenze gehört ausdrücklich in den Vertrag.
Lassen Sie vor Abschluss prüfen, ob Ihre Instandhaltungsklausel einer AGB-Kontrolle standhält.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- § 535 BGB
Was Net-Verträge bedeuten
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Gewerberaummietverhältnis: Grundlagen und Besonderheiten, 2.11.1 Übernahme von Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung – Haufe
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
Triple-Net nach deutschem Recht
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Gewerbemietvertrag: Darauf sollten Unternehmen achten – IHK Schwaben, 2026
- § 535 BGB
Individualvereinbarung statt Formularklausel
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Gewerberaummietverhältnis: Grundlagen und Besonderheiten, 2.11.1 Übernahme von Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung – Haufe
- § 305 BGB
- § 307 BGB
Nebenkosten im Net-Vertrag benennen
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- § 2 BetrKV
Grenzen der Dach-und-Fach-Übertragung
- Instandhaltung und Instandsetzung: Bedeutung der Dach- und Fachklausel – Haufe
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 536 BGB
Gesetze
Weitere Quellen im Netz
- Gewerberaummietverhältnis: Grundlagen und Besonderheiten, 2.11.1 Übernahme von Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung – Haufe
- Instandhaltung und Instandsetzung: Bedeutung der Dach- und Fachklausel – Haufe
- Gewerbemietvertrag: Darauf sollten Unternehmen achten – IHK Schwaben, 2026
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
