Das Wichtigste in Kürze
Sachverständige für Immobilienbewertung tragen einen ungeschützten Titel und unterscheiden sich stark. Öffentlich bestellte und zertifizierte Gutachter haben ihre Sachkunde nachgewiesen und gelten vor Finanzamt und Gericht. Lassen Sie sich den Nachweis vor der Beauftragung vorlegen.
Sachverständige für Immobilienbewertung gibt es viele, ihre Qualifikation unterscheidet sich stark. Der Begriff ist gesetzlich nicht geschützt. Jeder darf sich Sachverständiger oder Gutachter nennen, ohne Prüfung und ohne Nachweis.
Für Eigentümer, Erben und Investoren ist das ein Risiko. Ein schwaches Gutachten führt zu falschen Preisen und hält vor Gericht oder Finanzamt nicht stand. Die Wahl des richtigen Gutachters entscheidet deshalb über den Wert des Gutachtens selbst. Ein Blick auf Qualifikation und Anlass spart später Streit.
Ein ungeschützter Titel
Die Wertermittlung ist weder Ausbildungsberuf noch eigenes Studium. Die meisten Bewerter haben Ingenieurwesen, Betriebswirtschaft oder Jura studiert. Sachverständiger und Gutachter meinen dasselbe, auch Bewerter und Wertermittler sind üblich. Weil keine Prüfung nötig ist, arbeiten auch wenig qualifizierte Gutachter am Markt.
Gemeint ist im Kern eine Person mit deutlich überlegener Sachkunde auf einem eng umrissenen Gebiet. Sie stellt diese unparteiisch, unabhängig und objektiv zur Verfügung. Für Laien ist schwer erkennbar, welche Anforderungen hinter einer Zusatzbezeichnung stehen. Jeder Verband definiert eigene Kriterien.
Vier Gruppen von Sachverständigen
Für die Immobilienbewertung haben sich vier Gruppen herausgebildet. Sie unterscheiden sich vor allem in der Prüfung ihrer Sachkunde.
- freie Sachverständige: keine Prüfung, keine Nachweise
- öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige: Bestellung durch IHK, Architekten-, Handwerks- oder Landwirtschaftskammer
- zertifizierte Sachverständige: Prüfung durch akkreditierte Stelle nach DIN EN ISO/IEC 17024
- Chartered Surveyors: Mitglieder der Royal Institution of Chartered Surveyors
Zertifikate gelten meist fünf Jahre. Danach weist der Sachverständige seinen Wissensstand in einer erneuten Prüfung nach. Bekannte Zertifizierungsstellen sind HypZert, DIAZert und Sprengnetter.
Daneben erstellen auch die Gutachterausschüsse Gutachten. Gerichte beauftragen häufig öffentlich bestellte Sachverständige. Daraus folgt nicht, dass jeder Gutachter bestellt ist.
Haben Sie Fragen zur Auswahl eines Sachverständigen?
Sie schildern Ihren Fall zur Auswahl eines Sachverständigen und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Wen Sie wofür beauftragen
Der Anlass bestimmt die Anforderungen. Für Kauf und Verkauf genügt ein qualifizierter Bewerter Ihres Vertrauens. Für Gericht, Finanzamt oder Bank gelten strengere Maßstäbe.
- Verkauf oder Kauf: Verkehrswertgutachten
- Erbschaft oder Schenkung: Gutachterausschuss, bestellter oder zertifizierter Sachverständiger
- Zwangsversteigerung: Bestellung durch das Gericht
- Finanzierung: Beleihungswert durch die Bank
- Baumängel vor dem Kauf: Bausachverständiger
Erben weisen dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nach. Dafür nennt das Gesetz bestellte oder zertifizierte Gutachter. Ein Gutachten eines freien Sachverständigen reicht dafür regelmäßig nicht. Banken bewerten mit eigenen Fachleuten. Ihre Werte weichen deshalb oft vom Verkehrswert ab.
Woran Sie gute Arbeit erkennen
Ein seriöser Sachverständiger folgt festen Regeln, unabhängig von seiner Bezeichnung.
- Prüfung der eigenen Zuständigkeit für das Objekt
- persönliche Erstattung des Gutachtens
- Hinweis auf Zweifel und besonders hohe Kosten
- unparteiische und weisungsfreie Arbeit
- Schweigepflicht und regelmäßige Fortbildung
Ein Gutachten entsteht in drei Schritten: Informationsbeschaffung, Wertermittlung und Dokumentation. Die Informationsbeschaffung beansprucht rund 50 bis 60 Prozent der Zeit. Sie beginnt mit dem Ortstermin und umfasst Grundbuch, Baulasten, Bebauungsplan und Marktdaten.
Den Auftrag richtig vorbereiten
Fragen Sie nach Bestellung oder Zertifikat und lassen Sie sich den Nachweis zeigen. Erkundigen Sie sich nach Erfahrung mit Ihrer Objektart, etwa Mehrfamilienhaus oder Gewerbe. Vereinbaren Sie Honorar und Umfang vorab schriftlich. Klären Sie zudem den Zweck des Gutachtens. Ein Gutachten für den Verkauf beantwortet andere Fragen als eines für das Finanzamt.
Stellen Sie die nötigen Unterlagen vollständig bereit. Dazu gehören Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Flächenberechnung und bei Vermietung die Mietverträge. Fehlende Unterlagen ersetzt der Gutachter durch Schätzungen. Das macht das Ergebnis unsicherer. Bei Eigentumswohnungen gehören Teilungsplan und Versammlungsprotokolle dazu, beim Erbbaurecht der Vertrag.
Haben Sie Fragen zur Auswahl eines Sachverständigen?
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Fazit zu Sachverständigen für Immobilienbewertung
Sachverständige für Immobilienbewertung unterscheiden sich in Prüfung und Anerkennung. Öffentlich bestellte und zertifizierte Gutachter haben ihre Sachkunde nachgewiesen. Für Finanzamt und Gericht sind sie oft die erste Wahl. Vollständige Unterlagen und ein klarer Auftrag machen jedes Gutachten belastbarer.
Lassen Sie sich vor jeder Beauftragung den Nachweis der Bestellung oder Zertifizierung vorlegen.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Ein ungeschützter Titel
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
Vier Gruppen von Sachverständigen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- § 36 GewO
Wen Sie wofür beauftragen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Rahmenbedingungen der Immobilienwirtschaft
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- § 198 BewG
Woran Sie gute Arbeit erkennen
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
Den Auftrag richtig vorbereiten
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
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Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
