Das Wichtigste in Kürze
Im Gewerberaummietvertrag schützt Sie kein Gesetz vor Lücken: Was nicht im Vertrag steht, gilt nicht. Laufzeit, Mietanpassung, Nebenkosten und Instandhaltung regeln die Parteien selbst. Prüfen Sie Ihren Vertrag Punkt für Punkt auf fehlende Regeln.
Gewerberaummietvertrag und Wohnungsmietvertrag sehen sich auf dem Papier ähnlich. Im Recht trennen sie Welten. Der Mieter von Wohnraum genießt weitreichenden Schutz. Der Mieter von Gewerberaum gilt als gleichberechtigter Kaufmann.
Daraus folgt eine harte Regel. Was nicht im Vertrag steht, ist nicht vereinbart. Fehlt eine Klausel zur Mieterhöhung, bleibt die Miete über die ganze Laufzeit gleich. Fehlt eine Regel zu Nebenkosten, trägt sie der Vermieter.
Gewerberaum: Vertragsfreiheit statt Mieterschutz
Geschäftsräume sind alle Räume, die nicht zum Wohnen vermietet werden. Dazu zählen Büros, Läden, Praxen, Lager und Werkstätten. Maßgeblich ist der vereinbarte Zweck, nicht die spätere Nutzung.
Viele Schutzregeln des Wohnraummietrechts gelten hier nicht. Die Parteien gestalten fast alles selbst.
- keine Grenze der Kaution auf drei Monatsmieten
- keine Vergleichsmiete, keine Kappungsgrenze, keine Mietpreisbremse
- kein Kündigungsschutz und kein Widerspruch wegen Härte
- keine Räumungsfristen zugunsten des Mieters
Bei gemischter Nutzung entscheidet der Schwerpunkt. Eine Gaststätte mit Wirtewohnung ist meist Gewerberaum. Überwiegt die Wohnung, gilt Wohnraummietrecht.
Form und Parteien im Gewerbemietvertrag
Verträge mit mehr als einem Jahr Laufzeit brauchen eine feste Form. Seit dem 1. Januar 2025 genügt die Textform, etwa eine E-Mail. Seit 2026 gilt das auch für ältere Verträge.
Fehlt die Form, bleibt der Vertrag wirksam. Er gilt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die vereinbarte Festlaufzeit geht verloren.
Ihr Vertragspartner ist meist ein Unternehmen. Prüfen Sie Rechtsform, Haftung und Vertretung vor der Unterschrift. Ein aktueller Handelsregisterauszug gehört als Anlage in den Vertrag.
Bei einer GbR verpflichten Sie den Mieter, Wechsel der Gesellschafter mitzuteilen. Unterschreibt ein Geschäftsführer ohne Firmenzusatz, droht ihm die persönliche Haftung. Bei einer UG prüfen Sie zusätzlich das eingezahlte Stammkapital.
Haben Sie Fragen zu Ihrem Gewerberaummietvertrag?
Sie schildern Ihren Fall zu Ihrem Gewerberaummietvertrag und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Laufzeit und Kündigung im Gewerberaum
In der Praxis dominieren befristete Verträge über 5 oder 10 Jahre. Beide Seiten gewinnen Planungssicherheit. Banken bewerten eine lange, gesicherte Miete positiv.
Ein befristeter Vertrag ist ordentlich nicht kündbar. Darum brauchen Sie eine Regel zur Mietanpassung. Häufig erhält der Mieter eine Option auf Verlängerung. Legen Sie fest, bis wann der Mieter die Option ausüben muss. Sechs bis zwölf Monate vor Vertragsende sind üblich.
Unbefristete Verträge sind mit einer Frist von rund 6 Monaten kündbar. Die Kündigung muss am dritten Werktag eines Quartals zugehen. Sie wirkt zum Ende des folgenden Quartals. Diese Form passt zu Gründern und zu Projekten mit offenem Ende.
Gewerbemiete und Nebenkosten frei verhandeln
Die Höhe der Miete bestimmen Angebot und Nachfrage. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. Erst bei Wucher wird die Vereinbarung nichtig.
Mieterhöhungen gibt es nur, wenn der Vertrag sie vorsieht. Üblich sind Staffel, Index oder ein Anteil am Umsatz. Ohne Klausel bleibt nur die Einigung oder bei unbefristeten Verträgen die Änderungskündigung.
Nebenkosten trägt ohne Vereinbarung der Vermieter. Benennen Sie jede Kostenart einzeln. Ein Hinweis auf die Betriebskostenverordnung deckt Verwaltung, Bewachung oder Werbegemeinschaft nicht ab.
Hat der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert, muss der Vertrag dies ausdrücklich regeln. Sonst gilt die Umsatzsteuer als in der Miete enthalten.
Typische Klauseln im Gewerbemietvertrag
Formularverträge unterliegen auch im Gewerbe der AGB-Kontrolle. Der Maßstab ist großzügiger als bei Verbrauchern. Unangemessene Benachteiligungen bleiben unwirksam.
- Mietzweck und Nutzungsart, möglichst eng beschrieben
- Konkurrenzschutz oder sein Ausschluss
- Betriebspflicht mit Öffnungszeiten
- Instandhaltung und Instandsetzung mit Kostengrenze
- Mietsicherheit in Höhe und Form
- Untervermietung und Rückbau bei Vertragsende
Für die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung haftet grundsätzlich der Vermieter. Eine Abwälzung per Formularklausel hält meist nicht. Klären Sie Genehmigungen deshalb vor Vertragsschluss.
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Fazit zum Gewerberaummietvertrag
Im Gewerberaum schützt Sie kein Gesetz vor Lücken im Vertrag. Laufzeit, Mietanpassung, Nebenkosten und Instandhaltung entscheiden Sie selbst. Wer sorgfältig verhandelt, schafft Planungssicherheit für beide Seiten.
Legen Sie Ihren Vertrag neben die Liste oben und markieren Sie jede fehlende Regel.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Merkblatt: Leitfaden für Gewerbemiet- und Pachtverträge – IHK für Oberfranken Bayreuth, 2013
Gewerberaum: Vertragsfreiheit statt Mieterschutz
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- § 578 BGB
Form und Parteien im Gewerbemietvertrag
- Gewerbemietverträge: Textform statt Schriftform genügt – IHK Hannover, 2025
- Gewerbemietvertrag: Darauf sollten Unternehmen achten – IHK Schwaben, 2026
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- § 550 BGB
- § 578 BGB
Laufzeit und Kündigung im Gewerberaum
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 580a BGB
Gewerbemiete und Nebenkosten frei verhandeln
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Merkblatt: Leitfaden für Gewerbemiet- und Pachtverträge – IHK für Oberfranken Bayreuth, 2013
- § 138 BGB
Typische Klauseln im Gewerbemietvertrag
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- § 307 BGB
- § 310 BGB
- § 535 BGB
Gesetze
Weitere Quellen im Netz
- Gewerbemietverträge: Textform statt Schriftform genügt – IHK Hannover, 2025
- Gewerbemietvertrag: Darauf sollten Unternehmen achten – IHK Schwaben, 2026
- Merkblatt: Leitfaden für Gewerbemiet- und Pachtverträge – IHK für Oberfranken Bayreuth, 2013
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
