Das Wichtigste in Kürze
Die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen ist Pflicht des Mieters, einen Härteeinwand gibt es nicht. Der Vermieter kündigt rechtzeitig an und ersetzt Aufwendungen, bei erheblicher Beeinträchtigung bleibt die Minderung. Kündigen Sie Reparaturen in Textform mit Beginn und Dauer an.
Die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen wird zur Streitfrage, sobald Handwerker in eine bewohnte Wohnung müssen. Ein Strang wird erneuert, Wände werden geöffnet, Möbel müssen weichen. Der Mieter fragt, ob er das hinnehmen muss.
Verweigert der Mieter den Zutritt, verzögert sich die Reparatur. Folgeschäden wachsen, in einer Gemeinschaft hängen andere Wohnungen mit daran. Zugleich hat der Mieter Rechte, die der Vermieter kennen und achten muss.
Was Erhaltungsmaßnahmen sind
Erhaltungsmaßnahmen sind Arbeiten, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Sie erhalten den vertragsgemäßen Zustand oder stellen ihn wieder her. Typisch sind Wartung, Reparatur und der Austausch defekter Teile.
Ob Erhaltung nötig ist, zeigt sich oft erst durch eine Anzeige des Mieters. Er muss Mängel und Gefahren unverzüglich melden. Der Vermieter darf die Wohnung dann betreten und den Schaden begutachten.
Grundlage ist § 555a BGB, seit 2013 in Kraft. Er folgt aus der Hauptpflicht des Vermieters, die Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten. Davon zu trennen ist die Modernisierung, für die eigene Regeln gelten.
Duldungspflicht des Mieters
Der Mieter muss Erhaltungsmaßnahmen dulden. Das gilt für Arbeiten in seiner Wohnung ebenso wie am Gebäude, in Keller oder Treppenhaus. Er muss Zutritt gewähren und darf die Arbeiten nicht behindern.
Anders als bei der Modernisierung gibt es keinen Härteeinwand. Erhaltung ist für den Bestand des Hauses nötig. Verweigert der Mieter den Zutritt, kann der Vermieter auf Duldung klagen. In Eilfällen hilft eine einstweilige Verfügung.
Haben Sie Fragen zu Arbeiten in einer vermieteten Wohnung?
Sie schildern Ihren Fall zu Arbeiten in einer vermieteten Wohnung und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Ankündigung durch den Vermieter
Der Vermieter muss Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig ankündigen. Eine feste Frist oder Form nennt das Gesetz nicht. Eine Mitteilung in Textform mit Art, Beginn und Dauer schafft Klarheit und Beweis. Sie gibt dem Mieter Zeit, sich einzurichten.
- Art der Arbeiten und betroffene Räume
- Beginn und voraussichtliche Dauer
- Zutrittszeiten und ausführende Firma
- nötige Vorbereitung, etwa Möbel abrücken
- Ansprechpartner für Rückfragen
Die Ankündigung entfällt bei unerheblicher Einwirkung auf die Mietsache. Sie entfällt auch, wenn sofortiges Handeln unumgänglich ist, etwa bei einem Rohrbruch. Für Besichtigungen gilt: Der Vermieter meldet sich vorher an und nimmt auf berufstätige Mieter Rücksicht.
Rechte des Mieters bei Erhaltungsmaßnahmen
Der Vermieter muss dem Mieter Aufwendungen ersetzen, die ihm durch die Maßnahme entstehen. Auf Verlangen zahlt er einen Vorschuss. Dazu zählen etwa Reinigung, Einlagerung von Möbeln oder eine Unterkunft.
Beeinträchtigen die Arbeiten die Wohnung erheblich, kann der Mieter die Miete mindern. Die Mietminderung ist nur bei energetischer Modernisierung für 3 Monate ausgeschlossen. Bei Reparaturen bleibt sie möglich.
Die Duldungspflicht lässt sich zum Nachteil des Mieters nicht abbedingen. Klauseln im Mietvertrag, die sie erweitern, sind insoweit unwirksam.
Im Gewerbemietvertrag sind weitergehende Regeln üblich. Dort duldet der Mieter oft Maßnahmen jeder Art. Ersatz gibt es meist nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit. Prüfen Sie den Vertrag, bevor Sie Arbeiten planen.
Erhaltungsmaßnahmen in der Eigentumswohnung
In einer Gemeinschaft betreffen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum oft vermietete Wohnungen. Der Eigentümer muss das Betreten seines Sondereigentums dulden. Nach § 15 WEG trifft diese Duldungspflicht auch den Mieter direkt.
Entsteht dem Eigentümer ein Schaden, erhält er Ersatz von der Gemeinschaft. Dazu zählen etwa Mietausfall und Kosten einer Ersatzunterkunft. Stimmen Sie Termine früh zwischen Verwalter, Eigentümer und Mieter ab.
Der vermietende Eigentümer informiert seinen Mieter rechtzeitig über die Arbeiten. Beeinträchtigen sie die Wohnung, kann der Mieter ihm gegenüber mindern. Diesen Ausfall macht der Eigentümer dann bei der Gemeinschaft geltend.
Haben Sie Fragen zu Arbeiten in einer vermieteten Wohnung?
Sie schildern Ihren Fall zu Arbeiten in einer vermieteten Wohnung und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zur Duldung von Erhaltungsmaßnahmen
Die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen ist Pflicht des Mieters, einen Härteeinwand gibt es nicht. Der Vermieter kündigt rechtzeitig an und ersetzt Aufwendungen. Bei erheblicher Beeinträchtigung bleibt die Minderung möglich.
Kündigen Sie jede größere Reparatur in Textform mit Beginn, Dauer und Ansprechpartner an.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Was Erhaltungsmaßnahmen sind
- § 536c BGB
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- § 555a BGB
Duldungspflicht des Mieters
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- § 555a BGB
Ankündigung durch den Vermieter
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- § 555a BGB
Rechte des Mieters bei Erhaltungsmaßnahmen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022, Anhang, Mietvertrag Gewerbe
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- § 555a BGB
- § 536 BGB
Erhaltungsmaßnahmen in der Eigentumswohnung
- Schnabel/Battke-Spitzer, Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung, 2. Aufl. 2021
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- § 14 WEG
- § 15 WEG
Gesetze
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
