Das Wichtigste in Kürze
Beim Konditionenvergleich von Immobilienkrediten ist der Effektivzins der erste Maßstab. Bei unterschiedlichen Darlehensformen und Bindungen reicht er nicht aus. Vergleichen Sie bei gleicher Rate die Restschuld aller Angebote am Ende der Zinsbindung.
Konditionenvergleich bei Immobilienkrediten entscheidet über viele tausend Euro. Wenige Zehntelprozent Unterschied summieren sich über Jahre zu großen Beträgen. Der günstigste Sollzins führt nicht automatisch zum günstigsten Angebot. Nebenkosten, Zinsbindung und Tilgung verändern das Bild.
Für Laien ist der Vergleich schwierig. Der effektive Jahreszins hilft als erster Maßstab. Er hat Grenzen, die Sie kennen müssen. Erst eine Rechnung mit gleichen Annahmen macht Angebote wirklich vergleichbar.
Sollzins und Effektivzins unterscheiden
Der Sollzins ist der reine Grundzins. Ältere Verträge nennen ihn Nominalzins. Er enthält keine Nebenkosten. Bei 100.000 Euro und 3 Prozent zahlen Sie im ersten Jahr 3.000 Euro Zinsen.
Der effektive Jahreszins rechnet die Kosten des Kredits zusammen. Banken und Vermittler müssen ihn nach der Preisangabenverordnung angeben. Grundlage ist eine festgelegte mathematische Formel. Sie berücksichtigt alle Zahlungen taggenau und mit Zinseszins.
Ein Disagio senkt den Sollzins und erhöht den Effektivzins. Es ist vorausbezahlter Zins. Kosten von 2 Prozent erhöhen den Effektivzins bei zehn Jahren Bindung um etwa 0,3 Prozentpunkte. Bei kürzerer Bindung wirken dieselben Kosten noch stärker.
Was der Effektivzins enthält
In den Effektivzins gehen insbesondere ein:
- Sollzinssatz, Tilgungssatz und Zahlungsweise
- Disagio sowie Bearbeitungs- oder Vermittlungsgebühren
- Schätzkosten für die Wertermittlung
- Versicherungen, die Voraussetzung für das Darlehen sind
- Kosten für ein Konto, das für das Darlehen nötig ist
Nicht enthalten sind Notarkosten und Grundbuchgebühren. Auch freiwillige Versicherungen fehlen, etwa eine Risikolebensversicherung. Bearbeitungsentgelte, Schätzkosten und gesonderte Kontoführungsgebühren hat die Rechtsprechung bei Verbraucherkrediten für unzulässig erklärt. Tauchen sie trotzdem in einem Angebot auf, fragen Sie nach.
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Grenzen des Effektivzinses
Der Effektivzins vergleicht nur gleichartige Darlehen. Bei Krediten mit Tilgungsersatz fehlen die Sparbeiträge in der Rechnung. Ein endfälliges Darlehen vergleichen Sie damit nicht mit einer Annuität.
Für die Zeit nach der Zinsbindung darf die Bank annehmen, dass der Anfangszins weiter gilt. Läuft die Bindung fünf Jahre, verschweigt der Effektivzins das Risiko danach. Manche Banken setzen fiktive Zinsen an. Die Angabe wird dann unbrauchbar.
Auch Bereitstellungszinsen kann die Bank vorab nicht berechnen. Sie hängen davon ab, wann Sie das Geld abrufen. Fragen Sie deshalb nach der bereitstellungszinsfreien Zeit. Sie reicht je nach Bank von einem bis zu 24 Monaten.
Methoden für den Angebotsvergleich
Fachleute nutzen mehrere Rechenwege für einen fairen Vergleich. Die Restschuldmethode ist die bekannteste. Sie setzen in allen Angeboten dieselbe Rate an. Gewonnen hat das Angebot mit der niedrigsten Restschuld am Ende der Bindung.
Der Liquiditätsvergleich passt bei unterschiedlichen Zinsbindungen. Sie berechnen für jedes Angebot die Rate bei gleicher Gesamtlaufzeit. Die niedrigste Rate zeigt das günstigste Angebot.
Weitere Wege sind der Barwertvergleich und die Vergleichszinsmethode. Bausparkassen nutzen die zweite für Kombinationsmodelle. Einmalige Gebühren behandeln Sie in jeder Methode wie ein Disagio. Sie erhöhen den nötigen Darlehensbetrag.
Weitere Konditionen im Blick
Ihr Zins hängt stark vom Beleihungsauslauf ab. Bis 60 Prozent des Beleihungswerts gilt das Darlehen als Realkredit mit den niedrigsten Zinsen. Darüber berechnet die Bank Aufschläge in Stufen. Mehr Eigenkapital senkt deshalb oft den Zins für die gesamte Summe.
Vergleichen Sie auch Sondertilgungsrechte und Optionen zum Tilgungswechsel. Diese Rechte sind im Effektivzins nicht sichtbar. Prüfen Sie, ob alle Angebote von gleichen Annahmen ausgehen. Dazu gehören Beleihungsauslauf, Rang der Grundschuld und Auszahlungshöhe.
Holen Sie Angebote mehrerer Anbieter ein und verhandeln Sie mit Konkurrenzangeboten. Fachautoren empfehlen dieses Vorgehen ausdrücklich.
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Fazit zum Konditionenvergleich bei Immobilienkrediten
Der Effektivzins ist der erste Maßstab für den Konditionenvergleich. Er enthält die wichtigsten Kreditkosten, lässt Notar, Grundbuch und freiwillige Versicherungen außen vor. Bei unterschiedlichen Darlehensformen und Bindungen reicht er nicht aus. Restschuld- und Liquiditätsvergleich schließen diese Lücke.
Vergleichen Sie bei gleicher Rate die Restschuld aller Angebote am Ende der Zinsbindung.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- § 16 PAngV
Sollzins und Effektivzins unterscheiden
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- § 16 PAngV
- § 488 BGB
Was der Effektivzins enthält
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
- § 16 PAngV
Grenzen des Effektivzinses
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- § 16 PAngV
Methoden für den Angebotsvergleich
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Bauprojektmanagement
Weitere Konditionen im Blick
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- § 21 KWG
Gesetze
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
