Das Wichtigste in Kürze
Steuerliche Grundbegriffe für Vermieter sind Einkunftsart, Werbungskosten und Anschaffungskosten. Die Zuordnung zum Privat- oder Betriebsvermögen steuert alles Weitere, Zahlungstage bestimmen das Jahr. Führen Sie je Objekt eine Liste aller Einnahmen und Kosten mit Zahlungsdatum.
Steuerliche Grundbegriffe entscheiden, was von Ihrer Miete übrig bleibt. Zwei Vermieter mit gleicher Miete zahlen oft sehr verschiedene Steuern. Der Unterschied liegt selten im Tarif. Er liegt in der Zuordnung und in den Kosten, die Sie ansetzen.
Wer die Begriffe nicht kennt, verschenkt Abzüge oder bucht sie im falschen Jahr. Ein falsch zugeordnetes Objekt kann sogar gewerblich werden. Dann ist der spätere Verkauf steuerpflichtig, obwohl Sie ihn für steuerfrei hielten.
Einkunftsarten: Wo Ihre Miete landet
Das Einkommensteuergesetz kennt sieben Einkunftsarten. Drei davon sind Gewinneinkünfte: Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb und selbstständige Arbeit. Die übrigen vier sind Überschusseinkünfte.
Vermieten Sie eine Wohnung aus dem Privatvermögen, erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Gehört das Objekt zu einem Betrieb, zählen die Mieten zum Gewinn dieses Betriebs. Die Zuordnung entscheidet über Abschreibung, Ermittlung und spätere Verkaufsfolgen.
- Gewinneinkünfte: Betriebsvermögensvergleich oder Einnahmen-Überschuss-Rechnung
- Überschusseinkünfte: Einnahmen minus Werbungskosten
- Vermietung und Verpachtung: § 21 EStG
- Verkauf aus dem Privatvermögen: sonstige Einkünfte nach § 23 EStG
Bilanzierende Unternehmen der Immobilienwirtschaft ermitteln ihren Gewinn durch Vermögensvergleich. Kleinere Betriebe ohne Buchführungspflicht rechnen Einnahmen gegen Ausgaben. Der private Vermieter führt eine schlichte Überschussrechnung je Objekt. Für jedes vermietete Objekt geben Sie eine eigene Anlage V ab.
Einnahmen aus Vermietung erkennen
Zu den Einnahmen zählt alles, was Ihnen in Geld oder Geldwert zufließt. Maßgeblich ist das Jahr des Zuflusses. Neben der Miete gehören weitere Posten dazu.
- Mieten und Pachten
- Umlagen und Pauschalen für Betriebskosten
- Erbbauzinsen
- Entgelte für Werbeflächen oder Mobilfunkantennen
- Entschädigungen des Mieters für übermäßige Abnutzung
- Abstandszahlungen bei vorzeitiger Vertragsauflösung
Auch Grundstücksteile, Untervermietung und Anteile an einer Erbengemeinschaft können Vermietungseinkünfte bringen. Selbst genutztes Wohneigentum bleibt dagegen außen vor. Es gilt steuerlich als private Lebensführung.
Haben Sie Fragen zur Besteuerung Ihrer Mieteinnahmen?
Sie schildern Ihren Fall zur Besteuerung Ihrer Mieteinnahmen und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Werbungskosten: Was Sie abziehen
Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie ziehen sie bei der Einkunftsart ab, bei der sie entstehen. Tatsächliche Kosten zählen im Jahr der Zahlung.
- Schuldzinsen während der Bauzeit und danach
- Geldbeschaffungskosten wie Schätz-, Notar- und Grundbuchgebühren der Finanzierung
- ein marktübliches Disagio
- laufender Erhaltungsaufwand
- Betriebskosten einschließlich Grundsteuer
- Verwaltungskosten und Abstandszahlungen an Mieter
Zu den Verwaltungskosten zählen auch Kosten der Mietersuche, Kontogebühren des Mietkontos und Beiträge zum Hausbesitzerverein. Tilgung ist keine Werbungskosten. Sie dient der Vermögensbildung. Ein Disagio gilt als marktüblich bei mindestens fünf Jahren Zinsbindung und höchstens 5 Prozent. Liegt es darüber, verteilen Sie es auf die Zinsbindung.
Anschaffungskosten und AfA als Bemessung
Den Kaufpreis eines Gebäudes ziehen Sie nicht sofort ab. Sie verteilen ihn als Abschreibung über die Nutzungsdauer. Die Absetzung für Abnutzung ist eine fiktive Werbungskostenart.
Grundlage sind die Anschaffungskosten des Gebäudes. Dazu zählen anteilig Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Der Anteil für Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Ihn trennen Sie vorher heraus.
- Baujahr vor 1925: 2,5 Prozent jährlich
- Baujahr ab 1925: 2 Prozent jährlich
- Wohngebäude, fertiggestellt nach 2022: 3 Prozent jährlich
- Erwerbsjahr: anteilig nach vollen Monaten
Erben oder Beschenkte führen die Abschreibung des Vorgängers fort. Ihnen fehlen eigene Anschaffungskosten.
Verluste und Verkauf im Blick
Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, entsteht ein Verlust. Diesen verrechnen Sie grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften. Nicht ausgeglichene Verluste tragen Sie zurück oder vor. Der Vortrag wird einheitlich für Sie festgestellt, nicht getrennt nach Einkunftsart.
Verkaufen Sie ein Objekt binnen zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig. Ausgenommen ist eigene Wohnnutzung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor. Mehr als drei Objekte in fünf Jahren deuten auf gewerblichen Grundstückshandel hin. Dann zählen auch die ersten drei Verkäufe zum Gewerbe.
Haben Sie Fragen zur Besteuerung Ihrer Mieteinnahmen?
Sie schildern Ihren Fall zur Besteuerung Ihrer Mieteinnahmen und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zu steuerlichen Grundbegriffen
Einkunftsart, Werbungskosten und Anschaffungskosten bilden das Gerüst Ihrer Steuer als Vermieter. Die Zuordnung zum Privat- oder Betriebsvermögen steuert alles Weitere. Belege und Zahlungstage entscheiden über das richtige Jahr.
Legen Sie je Objekt eine Liste aller Einnahmen und Kosten mit Zahlungsdatum an.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Brauer (Hrsg.), Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 5. Aufl. 2006
Einkunftsarten: Wo Ihre Miete landet
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Brauer (Hrsg.), Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 5. Aufl. 2006
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- § 2 EStG
- § 21 EStG
- Anlagen V – Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – Haufe
Einnahmen aus Vermietung erkennen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- § 8 EStG
- § 11 EStG
Werbungskosten: Was Sie abziehen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- § 9 EStG
- Anlagen V – Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – Haufe
Anschaffungskosten und AfA als Bemessung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Brauer (Hrsg.), Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 5. Aufl. 2006
- § 7 EStG
- § 11d EStDV
Verluste und Verkauf im Blick
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- § 10d EStG
- § 23 EStG
Gesetze
Weitere Quellen im Netz
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
