Das Wichtigste in Kürze
AGB im Immobiliengeschäft stehen unter strenger gesetzlicher Kontrolle. Klauseln halten nur, wenn sie klar, erwartbar und ausgewogen sind, sonst fallen sie weg. Wichtige Sonderregeln gehören in eine echte Individualvereinbarung, Vordrucke prüfen Sie jährlich.
AGB im Immobiliengeschäft stecken in fast jedem Mietvertrag und vielen Maklerverträgen. Hausverwaltungen arbeiten mit Vordrucken. Makler nutzen Musterverträge. Das spart Zeit und schafft einheitliche Abläufe.
Vorformulierte Klauseln unterliegen dafür einer strengen Kontrolle. Das Gesetz schützt die Partei, die den Text nicht gestellt hat. Unwirksame Klauseln fallen weg und kosten oft bares Geld. Wer die Regeln kennt, formuliert Verträge, die vor Gericht halten.
Wann Klauseln als AGB gelten
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind vorformulierte Bedingungen für eine Vielzahl von Verträgen. Eine Partei stellt sie bei Vertragsschluss. Auf Form und Ort kommt es nicht an. Gegenüber Verbrauchern gelten die Regeln sogar bei einmaliger Verwendung. Entscheidend ist dann, dass der Verbraucher keinen Einfluss auf den Text hatte.
- Kleingedrucktes auf der Rückseite
- jeder Formularmietvertrag mit eingesetzten Namen
- Musterverträge von Verbänden
- vorformulierte Klauseln im Maklerauftrag
Keine AGB sind Bedingungen, die im Einzelnen ausgehandelt wurden. Die Individualvereinbarung hat stets Vorrang vor dem Vordruck. Ein Verhandlungsprotokoll hilft, diesen Charakter später zu beweisen. Lassen Sie sich Änderungswünsche des Mieters schriftlich geben.
Einbeziehung und Auslegung
AGB gelten nur, wenn sie wirksam einbezogen wurden. Der Verwender muss ausdrücklich auf sie hinweisen. Die andere Seite muss zumutbar Kenntnis nehmen können und einverstanden sein.
Im Mietvertrag stehen die Klauseln meist direkt in der Urkunde. Anlagen wie die Hausordnung verbinden Sie fest mit dem Vertrag. Alternativ nummerieren Sie alle Seiten fortlaufend.
Eine überraschende Klausel wird nicht Vertragsinhalt. Ein Beispiel ist eine versteckte Mieterhöhung am Vertragsende. Unklare Klauseln gehen zulasten des Verwenders. Verbraucherrecht beruht hier auf einer EU-Richtlinie. Klauseln werden deshalb im Zweifel verbraucherfreundlich ausgelegt.
Haben Sie Fragen zu den Klauseln in Ihren Verträgen?
Sie schildern Ihren Fall zu den Klauseln in Ihren Verträgen und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Generalklausel und Klauselverbote
Einbezogene AGB durchlaufen die Inhaltskontrolle. Unwirksam ist jede Klausel, die den Partner unangemessen benachteiligt. Das ist im Zweifel der Fall, wenn sie vom gesetzlichen Leitbild wesentlich abweicht. Daneben listet das BGB konkrete Klauselverbote auf.
- Pflicht des Mieters zu sämtlichen Reparaturen während der Mietzeit
- Rücktrittsrecht des Vermieters ohne Rücksicht auf Mieterinteressen
- vollständiges Verbot der Aufrechnung mit unbestrittenen Forderungen
- Ausschluss der Haftung für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit
- Zugangsfiktion für Kündigungen und Mieterhöhungen
Der Vermieter muss die Wohnung nach dem Gesetz in gebrauchsfähigem Zustand erhalten. Wälzt ein Vordruck diese Pflicht vollständig ab, ist er unwirksam. Begrenzte Abweichungen bleiben möglich. Unwirksam sind auch Klauseln, nach denen spätere Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft dem Mietvertrag vorgehen. Gleiches gilt für pauschalierten Schadensersatz zulasten des Mieters.
Klauseln im Maklervertrag
Auch Makler müssen genau prüfen, was ein Formular leisten kann. Ein einfacher Alleinauftrag ist per Formular wirksam. Der Ausschluss weiterer Makler muss dabei eindeutig erkennbar sein. Der Alleinauftrag schließt den Wettbewerb um ein Objekt aus. Im Gegenzug muss der Makler aktiv tätig werden.
Anders liegt es beim Eigenverkauf. Hinzuziehungs- und Verweisungsklauseln benachteiligen den Kunden unangemessen. Sie verlangen einen individuell ausgehandelten qualifizierten Alleinauftrag. Ein Reservierungsentgelt darf zudem keinen unzulässigen Druck aufbauen. Die Grenze liegt bei etwa einem Zehntel der üblichen Provision.
Folgen unwirksamer Klauseln
Ist eine Klausel unwirksam, bleibt der übrige Vertrag bestehen. An die Stelle der Klausel tritt das Gesetz. Eine geltungserhaltende Rückführung auf das gerade noch Zulässige gibt es nicht. Der Verwender trägt damit das volle Risiko.
Unwirksame AGB sind zudem wettbewerbswidrig. Verbände können auf Unterlassung klagen, bevor überhaupt ein Vertrag geschlossen wurde. Eine Unterlassungsklage trifft dann alle Verträge mit dem Vordruck. Prüfen Sie Musterverträge deshalb regelmäßig auf neue Rechtsprechung.
Haben Sie Fragen zu den Klauseln in Ihren Verträgen?
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Fazit zu AGB im Immobiliengeschäft
AGB sparen Arbeit. Dafür stehen sie unter strenger gesetzlicher Kontrolle. Klauseln halten, wenn sie klar, erwartbar und ausgewogen sind. Weichen sie vom gesetzlichen Leitbild ab, fallen sie weg. Wichtige Sonderregeln gehören deshalb in eine echte Individualvereinbarung.
Lassen Sie Ihre Vertragsvordrucke einmal jährlich rechtlich prüfen.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
Wann Klauseln als AGB gelten
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- §§ 305, 305b, 310 Abs. 3 BGB
Einbeziehung und Auslegung
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- §§ 305 Abs. 2, 305c BGB
Generalklausel und Klauselverbote
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- §§ 307–309, 535 BGB
Klauseln im Maklervertrag
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- § 307 BGB
Folgen unwirksamer Klauseln
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- § 306 BGB
- §§ 1, 3 UKlaG
Gesetze
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
