Das Wichtigste in Kürze
Beurkundung und Beglaubigung unterscheiden sich in Reichweite und Wirkung. Grundstücksverträge brauchen die Beurkundung mit Belehrung, für Anträge an das Grundbuchamt genügt die Beglaubigung. Geben Sie dem Notar alle Nebenabreden vor dem Termin schriftlich zur Beurkundung.
Beurkundung und Beglaubigung klingen ähnlich und werden oft verwechselt. Beide finden beim Notar statt, beide tragen sein Siegel. Ihr Inhalt und ihre Wirkung unterscheiden sich grundlegend.
Die Verwechslung kann teuer werden. Wer einen Grundstücksvertrag nur beglaubigen lässt, hat keinen wirksamen Vertrag. Wer eine Nebenabrede nicht mitbeurkundet, gefährdet den ganzen Kauf. Die richtige Form zu kennen, schützt vor beiden Fehlern. Sie spart zudem Zeit und Gebühren, wo eine Beglaubigung ausreicht.
Beurkundung und Beglaubigung unterscheiden
Bei der Beurkundung erstellt der Notar die Urkunde selbst. Er prüft die Identität der Beteiligten und liest die Niederschrift vor. Die Beteiligten genehmigen sie und unterschreiben in seiner Gegenwart. Es ist die strengste Form, die das Gesetz kennt.
Vor der Beurkundung sieht der Notar das Grundbuch ein. Bei verheirateten Verkäufern fragt er den Güterstand ab. Manchmal muss der Ehegatte zustimmen.
Bei der Beglaubigung liegt die Urkunde schon fertig vor. Der Notar bestätigt nur, dass die Unterschrift echt ist. Für den Inhalt übernimmt er keine Verantwortung. Ebenso kann er die Übereinstimmung einer Kopie mit dem Original bescheinigen.
Was beurkundet werden muss
Verpflichtet sich jemand zum Kauf oder Verkauf eines Grundstücks, ist die Beurkundung Pflicht. Eine Beglaubigung reicht dafür nicht.
- Kaufvertrag über Grundstück oder Eigentumswohnung
- alle Nebenabreden und wesentliche spätere Änderungen
- Schenkung eines Grundstücks
- Bestellung und Kauf eines Erbbaurechts
- die Auflassung vor dem Notar
- Maklervertrag mit Pflicht zum Kauf oder Verkauf
Auch ein mittelbarer Druck kann einen Maklervertrag beurkundungspflichtig machen. Nach der Rechtsprechung genügt etwa ein Reservierungsentgelt über rund einem Zehntel der üblichen Provision. Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung setzt ebenfalls eine notarielle Urkunde voraus.
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Wann eine Beglaubigung genügt
Das Grundbuchamt verlangt für Eintragungen öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden. Für viele Erklärungen genügt deshalb die Beglaubigung. Sie ist schneller und günstiger als eine Beurkundung.
- Eintragungsbewilligung für ein Recht in Abteilung II oder III
- Löschungsbewilligung der Bank nach Rückzahlung
- Antrag auf Teilung oder Vereinigung von Grundstücken
- Anmeldungen zum Handelsregister
Teilungs- und Vereinigungsanträge dürfen auch bestimmte Beamte der Vermessungsverwaltung und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure beglaubigen.
Belehrung und Zwei-Wochen-Frist
Die Beurkundung hat mehrere Zwecke. Sie warnt vor übereilten Geschäften und sichert eine fachkundige, neutrale Belehrung. Sie sorgt dafür, dass der Wille der Beteiligten richtig niedergelegt wird. Zugleich dient die Urkunde als Beweis.
Ist ein Unternehmer Verkäufer und ein Verbraucher Käufer, gilt eine Schutzfrist. Der Verbraucher erhält den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin. Der Notar selbst muss ihn übersenden, der Makler kann das nicht ersetzen. Beim Kauf von privat an privat gilt die Frist nicht.
Die Gebühren des Notars sind gesetzlich festgelegt. Er darf sie nur in begründeten Ausnahmefällen ermäßigen. Ein Preisvergleich zwischen Notaren lohnt deshalb nicht.
Folgen eines Formfehlers
Ein Grundstückskaufvertrag ohne Beurkundung ist nichtig. Das gilt auch, wenn nur eine Nebenabrede fehlt. Der Formmangel wird erst geheilt, wenn Auflassung und Eintragung im Grundbuch erfolgt sind.
Besonders riskant ist ein falsch beurkundeter Kaufpreis. Der beurkundete Vertrag gilt nicht, weil er den wahren Willen nicht wiedergibt. Der gewollte Vertrag gilt nicht, weil ihm die Form fehlt. Halten Sie deshalb jede Absprache im Notarvertrag fest.
Bis zur Unterschrift beim Notar bleiben beide Seiten frei. Absprachen im Vorfeld binden niemanden. Erst die Urkunde schafft Verbindlichkeit. Die Aufhebung eines Kaufvertrags ist dagegen bis zur Eintragung formfrei möglich.
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Fazit zu Beurkundung und Beglaubigung
Beurkundung und Beglaubigung sind zwei Werkzeuge mit verschiedener Reichweite. Verträge über Grundstücke brauchen die Beurkundung mit Belehrung. Für Bewilligungen und Anträge an das Grundbuchamt genügt die Beglaubigung. Formfehler machen einen Kauf im Zweifel nichtig.
Geben Sie dem Notar vor dem Termin alle Nebenabreden schriftlich zur Beurkundung.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Beurkundung und Beglaubigung unterscheiden
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 128 BGB
- § 129 BGB
Was beurkundet werden muss
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 311b BGB
- § 925 BGB
Wann eine Beglaubigung genügt
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- § 29 GBO
Belehrung und Zwei-Wochen-Frist
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- § 17 BeurkG
Folgen eines Formfehlers
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- § 311b BGB
- § 125 BGB
Gesetze
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
